新收入準則對房地產企業和建筑企業的影響

隨著市場經濟體制改革的不斷深入，我國房地產企業和建筑企業迅速發展，其業務領域持續擴展、業務類型日益豐富、業務水平不斷提高，傳統的收入準則已無法滿足現階段房地產企業和建筑企業在財務核算、應用解釋等方面的需求。因此，2017年，財政部修訂發布了《企業會計準則第14號——收入》（以下簡稱“新收入準則”）。新收入準則強調以合同為準繩，是我國企業會計準則體系修訂完善、保持與國際財務報告準則持續全面趨同的重要成果，對房地產企業和建筑企業產生了重要影響。

一、新收入準則的主要內容變動

（一）建立了收入確認模型

傳統的收入準則與建造合同準則在收入的確認標準方面存在差異。然而，隨著房地產企業和建筑企業業務交易和業務類型的不斷豐富，收入的判斷標準也變得更加復雜，在某些情形下，兩個準則的邊界較為模糊，難以準確劃分其適用范圍，這可能導致同一企業的類似業務或不同企業的相同業務會采用不同的收入確認方法，嚴重影響了企業會計信息的可比性。而新收入準則將傳統的收入準則與建造合同準則相融合，要求房地產企業和建筑企業采用統一的收入確認模型來確認收入，有助于企業優化收入確認流程，提高會計信息的準確性與可比性。

（二）細化了合同相關指引事項

傳統的收入準則未對合同中的多項履約義務作出解釋，容易導致合同履行過程中出現意外情況，也無法滿足當前房地產企業和建筑企業的財務需求。而新收入準則對合同的內容進行了細化分類，要求企業識別合同包含的單項履約義務，并采取合理的分攤方法將交易價格分攤至各單項履約義務。因此，新收入準則不僅簡化了房地產企業和建筑企業的會計核算工作，也有助于企業增強合同意識，規范合同管理。

（三）變更了收入確認時間點

傳統的收入準則在內容上往往依賴人工來判斷收入的確認時間，這種判斷缺乏依據，判斷結果具有主觀性。而新收入準則通過變更收入確認時點的判斷標準，以“控制權轉移”代替“風險報酬轉移”作為收入確認時點的判斷依據，有助于房地產企業和建筑企業實現風險報酬轉移點與控制權轉移點的統一，從而提高企業的風險規避能力。

（四）明確規定了特殊交易事項的內容

與傳統的收入準則相比，新收入準則最大的變動就是對某些特定事項的收入確認和計量給出了明確的規定，如明確了知識產權的許可、凈額法與總額法的差異、變價合同收入的具體核算流程與方法，為房地產企業和建筑企業的收入核算提供了參考依據，有助于規范房地產市場與建筑市場的內部交易秩序。

二、新收入準則對房地產企業和建筑企業的影響

（一）簡化會計核算流程

傳統的收入準則區分了銷售商品與提供勞務收入、建造合同收入和讓渡資產使用權收入，不同收入的確認分別采用了不同的收入確認模型。而新收入準則將原收入準則和建造合同準則納入統一的收入確認模型，并在內容中明確指出了新收入準則適用于所有與客戶之間的合同。因此，新收入準則的發布為房地產企業和建筑企業財務報表信息的準確披露奠定了良好的基礎，在一定程度上簡化了企業的會計核算流程。

（二）提高合同管理質量

新收入準則要求企業在客戶取得合同中規定的商品或服務的控制權時再確認收入，即用控制權的轉移點替代傳統收入準則中的風險報酬轉移點作為收入確認時點的具體判斷標準，這在一定程度上打破了勞務與商品之間的界限，使房地產企業和建筑企業的收入確認流程更加清晰。新收入準則規定，收入確認的第一步是識別與客戶訂立的合同，這就要求房地產企業和建筑企業要重視合同梳理工作，如安排專業知識扎實和工作態度認真的工作人員逐條分析合同中的相關內容，識別合同的各項履約義務，從而更準確地確認收入。此外，房地產企業和建筑企業還要增強合同管理意識，重視合同管理工作，例如：整合資源，設置專門的檔案室并指派專員負責合同管理；做好電子合同備份，便于企業內部工作人員日后調閱、檢索檔案。

（三）提高會計信息披露透明度

新收入準則不僅與國際財務報告準則持續趨同，而且與我國現階段的市場環境與企業實際情況相符。新收入準則要求企業在設置會計科目時，需要考慮到所有可能涉及的經濟事項，以確保企業所有信息都能得到記錄和反映，從而增強會計信息的準確性與可靠性。具體來講，新收入準則的發布與實施能夠在一定程度上完善會計標準、優化會計制度、保證會計信息的質量。除此之外，新收入準則對企業相關信息的披露也提出了更高要求，這就意味著房地產企業和建筑企業在披露信息時要對外界展示真實、客觀、準確和完整的信息，使報表使用者能夠全面了解企業的真實情況，切實維護利益相關者的合法權益。

（四）細化企業財務指標

此處的財務指標是指以貨幣為計量單位的、用于評價企業經營成果與具體財務狀況的指標。財務指標與企業財務報告質量息息相關，而新收入準則從銷售合同的角度，對收入的確認、計量、時間和披露做出了新的規定，能夠有效提高財務報告的透明度和質量。因此，在新收入準則發布實施后，企業財務指標，如銷售率、銷售利潤率、凈資產收益率、總資產報酬率等將會進一步細化，能夠為企業提供更加真實、可靠的財務數據分析，直觀地反映房地產企業和建筑企業的財務能力，從而為企業明晰未來發展方向、制訂戰略規劃提供指導。

（五）加大確定收入金額的難度

新收入準則在內容上充分體現出對合同中重大融資因素的考量。如果合同中存在重大融資成分，就會導致合同價款和企業實際收到的價款存在差額。一方面，房地產企業與建筑企業的工程項目通常施工周期較長、投資額較大，使得其資金周轉的周期較長，因此識別融資因素對房地產企業和建筑企業收入現金流的影響需要財務人員做出準確的會計職業判斷；另一方面，針對房地產企業單獨售價的樓盤，新收入準則提供了余值法、成本加成法、市場調查法等估值方法，企業財務人員需要結合自身經驗與專業知識來判斷、選擇最能反映企業收入實質的方法，并以此確定收入金額，因此新收入準則也在一定程度上加大了確定收入金額的難度。

三、房地產企業和建筑企業實施新收入準則的對策

（一）優化企業內部績效機制

雖然新收入準則已頒布實施，但是仍有部分房地產企業和建筑企業在開展相關業務工作時未完全按照新收入準則的規定進行會計處理，這就在一定程度上弱化了新收入準則對市場秩序的規范與引導作用。因此，房地產企業和建筑企業應當在當地財政部門的指導下密切關注新收入準則的實施情況，企業管理人員應積極主動學習，加深對新收入準則的認識與理解，充分發揮自身職能，做好頂層設計，結合企業實際經營情況與發展需求完善績效機制，從而為企業的決策制定提供科學指導。

（二）加大監管工作開展力度

新收入準則的實施對房地產企業和建筑企業的設計招標、施工作業、項目工程監理等環節產生深遠影響。通常，房地產企業和建筑企業在開展工作時需要與各地的財政部門、規劃部門、建委部門、國土安全部門等進行充分的溝通交流，因此，房地產企業和建筑企業需要指派具有扎實的專業知識、較強的工作能力、嚴謹的工作態度及高度責任感的管理人員與相關部門進行溝通交流，接受政府部門的監管。除此之外，房地產企業和建筑企業還應建立專門的指導委員會，以保證企業財務部門能夠及時、準確地掌握建造合同收入情況，并根據新收入準則作出業務調整與工作安排。房地產企業和建筑企業還應當結合自身實際情況完善監管制度，明確管理人員與施工人員的具體職責，以有效促進新收入準則的實施。

（三）加強對新收入準則的宣傳教育

房地產企業和建筑企業管理人員應以發展的眼光看待問題，通過觀察市場變動情況來了解當前行業發展前景，分析行業發展趨勢，充分認識實施新收入準則對企業發展的實際意義，明確提高財務人員專業水平與業務能力的重要性。企業需要做好宣傳教育工作，如將新收入準則內容制作成宣傳手冊，以加深全體員工對新收入準則的認識與理解；對財務人員進行專業的教育培訓，強化其責任意識，提高工作水平。

四、結語

綜上所述，新收入準則的頒布與實施給我國房地產企業和建筑企業帶來了極大影響，房地產企業和建筑企業管理人員應抓住這一發展機遇，依托新收入準則提高企業內部管理水平和會計核算水平，助推企業實現健康可持續發展。

（作者單位：甘肅第六建設集團股份有限公司）