2024中國樓市走向何方？

郭煦

2024年的房價會繼續下跌嗎？這個問題的答案不僅關系到無數家庭的生活規劃，也牽動著整個經濟的走向。

作為備受國內外關注與熱議的重磅會議，每年中央經濟工作會議都會對來年國內經濟工作部署開展給予深層次定調與傳遞重要信號。

2024年國內房地產工作將如何部署開展？上述會議提出，要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展；加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

經歷了2023年波動的國內樓市，許多投資者和購房者都對同一個問題產生了疑慮：“2024年的房價會繼續下跌嗎？”這個問題的答案不僅關系到無數家庭的生活規劃，也牽動著整個經濟的走向。

此前，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議強調，2024年，將堅持“房住不炒”的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢；堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛需和改善性需求，抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險；構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，實施好“三大工程”建設等。

盡管樓市起起伏伏，但2023年以來整體溫和復蘇趨勢未改。截至2023年11月底，去年部分城市的成交量有所上升。價格方面，一線城市及部分熱點二線城市的房地產價格保持基本穩定，其他地區則出現了一定程度的下跌。專家表示，預計未來一段時間內，我國房地產市場將繼續保持穩定發展態勢，將繼續推動房地產市場的健康發展，以滿足人民群眾的住房需求。

樓市需求有待激發

2023年，房地產市場供求關系發生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調整之中，何時筑底修復成為最受關注的話題。2024年房地產市場走向如何？不久前召開的中央經濟工作會議深刻分析了當前經濟形勢。會議強調，多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策，在轉方式、調結構、提質量、增效益上積極進取，不斷鞏固穩中向好的基礎。堅決守住不發生系統性風險底線，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

“‘堅決’兩字表明了中央對守住不發生系統性風險底線的態度。當前，房地產風險主要體現在房企債務化解、項目保交付等方面。”中指研究院研究總監陳文靜表示，預計2024年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地將有助于改善企業融資環境；“保交樓”資金和配套舉措有望進一步跟進，推動化解項目交付風險。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2024年將在推動實質性保交樓、企業自救和外部救助相結合、夯實企業自救主體責任和地方屬地責任方面下功夫。

國家統計局發布的數據顯示，2023年1—11月份，全國房地產開發投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1—10月份擴大0.1個百分點，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

銷售端的市場壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴大0.2個百分點；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴大0.3個百分點。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，根據統計局公布的數據計算，1—11月份，全國商品房銷售均價為10478元/平方米，環比下跌0.2%，全國房價均價已持續6個月下滑。

2023年12月14日，北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策，包括大幅下調購房首付比例、調整房貸利率下限、優化普通住宅認定標準、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動剛需消費者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

上述業內人士表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預期，普宅標準的調整和預期一致，大幅度下調二套房首付比例釋放了更加積極的信號，明顯有利于提振市場信心，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩定健康發展的堅定決心。此次發布的新政有利于市場走出低迷，預計2024年第一季度，市場有望出現一個小陽春。

針對2024年樓市走勢，《小康》、中國小康網記者日前做了隨機性的采訪。根據受訪的多位房企相關負責人和房地產行業專家的判斷來看，他們對2024年房地產市場走勢的判斷存在明顯分歧，持“看好”和“維持相對穩定”看法的受訪者接近一半。

有房企相關負責人表示，結合房地產政策、金融政策和被抑制的購買需求等因素，其看好2024年的房地產市場，特別是改善性需求仍然有待激發。

一位業內專家表示，很難預測2024年樓市走勢。他認為，這取決于2024年的經濟狀況。“無論如何，房地產的黃金時期已過去。老百姓買房會變得慎重。房價不下來，剛需得不到滿足，這是主要的矛盾。”這位專家說。

展望2024年，有關專家預計，隨著近期金融政策頻頻支持房地產市場，行業資金有所改善，預計2024年的市場成交量呈現溫和上升的局面，但依然存在一定的壓力，市場情緒難以短時間扭轉，房價在成交量有所改善的帶動下跌幅收窄。從市場指標上看，預計2024年市場表現關鍵詞為“溫和改善”。

供需兩端政策有發力空間

中指研究院前不久發布的《中國房地產市場2023總結&2024展望》認為，預計在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續優化調整，供需兩端政策均有發力空間。

需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化聚焦點，未來一線城市政策或繼續優化，京滬有望降低二套房首付比例、降低房貸利率、優化普宅認定標準、降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能；核心二線城市有望全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

供給端，“促進金融與房地產良性循環”要求下，企業端資金支持政策有望繼續細化落實，企業融資環境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風險；同時，各地土拍規則預計將繼續放寬，帶動土地市場活躍度提升；另外，“三大工程”建設或是2024年增量政策重要著力點，相關政策有望加速落地。

中指研究院常務副院長黃瑜預測了未來中國樓市走勢：1.展望2024年，房地產市場恢復仍依賴于購房者預期恢復。2.預計2024年商品房銷售面積同比下降4.9%。而面對黃瑜的預測，有業內人士表示，若無意外，其預測大概率是對的。

業內專家認為黃瑜預測2024年商品房銷售面積同比還將下降是有依據的。2023年，在我國出臺了大量利好政策之后，國內樓市的成交面積仍然出現了明顯下滑。中指研究院數據顯示，1—11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%。

而2024年隨著利好消息不斷出臺，宏觀經濟全面復蘇，老百姓收入逐步增加，加上各地全面放開對開發商降價的限制，2024年商品房銷售面積不太可能繼續大幅下跌，出現“小幅下跌”乃是大概率的事情。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，從本次中央經濟工作會議來看，明年房地產市場導向信號明顯，呈現出三大主線：防范化解風險、加快推進“三大工程”建設、加快構建房地產發展新模式。

“積極穩妥化解房地產風險仍是重點工作，民營房企融資改善迎拐點。”關榮雪認為，此次會議關于房地產的表述集中在“持續有效防范化解重點領域風險”的總體目標中，意味著防風險仍將成為2024年重要工作。此外，本次針對風險防范化解強調了“統籌化解”的概念，房地產風險不僅僅是單一領域的問題，也將會牽連金融、地方財政等多鏈條風險，因此對于房地產等領域的風險防范化解需要采取更加系統化、全面性手段。

中央經濟會議會議還強調要“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”。相較2022年中央經濟工作會議提出的“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”，這一表述更進一步，表明構建房地產發展新模式的迫切性有所提升。同時，“完善相關基礎性制度”似乎也為構建新模式指明了方向，中央政治局會議“先立后破”的總體要求或成為新的構建原則，即先建立明確且合理化的長效機制，再逐漸破除已經不適應當前房地產發展現狀的“舊”模式。

有關專家認為，當前來看，房地產發展新模式取得了一定的進展，如加強保障性住房建設、城中村改造、推進現房銷售試點以及規范房企融資層面監管等，都是為了促進向新模式轉型的探索，但是這個過程也是漫長曲折的，需要各方共同發力。穩定房地產市場發展對拉動經濟穩步回升具有重要意義，房地產業仍是經濟發展的重要引擎。

三大工程釋放樓市新動能

在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，隨著行業發展進入新階段，房地產新模式正在加快構建。

2023年10月底召開的中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會議中被提及。分析人士認為，“三大工程”將是2024年政策發力主要方向，預計對穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。

住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹此前指出，加快保障性住房等“三大工程”建設，這是中央作出的重大決策部署，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。目前，有關工作已經啟動。倪虹表示，規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

上述專家表示，“三大工程”既是樓市發展新模式的抓手，也是房地產穩中求進的著力點。“三大工程”著眼于房地產長期健康運行與穩定增長，力圖解決結構性問題以及供需錯配、需求斷層等長期問題。本質上來看，新時期住建系統的“三大工程”，都是在供給側結構性改革方面做文章，以匹配需求，并與擴大房地產內需相結合。

業內人士表示，“平急兩用”設施建設或與低效、閑置基礎設施結合，因地制宜實現資源再利用，將對房地產投資產生積極帶動作用。

關于城中村改造，根據中指研究院測算，22個超大特大城市待改造城中村規模約10億平方米，若相關政策加快推進，將對房地產需求及投資產生明顯支撐。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對市場預期的影響至關重要。

在保障性住房方面，2023年《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出了配售型保障房的發展思路，重點要解決工薪收入群體住房困難，提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費”。

上述專家認為，“三大工程”對房地產行業未來發展將產生重要影響。短期來看，政策落實初期各地可能以收購商業地產項目為主推進保障房工程，即在解決低收入群體和青年群體階段性住房問題的同時，解決部分商業樓盤去化問題。長期來看，隨著保障房的不斷推廣，未來保障房與商品房“雙軌制”發展模式的形成，將帶來房地產行業結構化調整，對房地產行業的深遠影響還有待觀察。

“新模式下，房地產行業將出現數量轉質量、投資轉消費、增量轉存量、開發轉服務等四大轉變，這四大轉變中也蘊含了房地產企業轉型發展的新機遇。”上述專家說。