房地產業與區域經濟耦合協調發展研究

孫艷麗, 李深帥

(沈陽建筑大學 管理學院, 沈陽 110168)

目前,國內關于房地產業與區域經濟社會發展相互影響關系的研究,主要集中在研究房地產業不同特點的綜合反映、房地產業的經濟特征、房地產業對區域經濟增長的影響和貢獻等方面。然而,關于房地產業在區域經濟社會發展中的相互作用關系,缺少明確的結論。相應地,在這些相互作用的調節機制、經濟學特征以及如何利用不同的區域經濟社會發展條件促進和推動房地產業的協調發展等方面,仍需要進行更為全面的系統研究。

從系統研究的視角看,房地產業一直被看作區域國民經濟系統的一個分支,與母系統之間存在著錯綜復雜的相互依存關系。本文談及的相互耦合關系,是指兩種系統彼此間相互制約、相互作用,并因此產生了相互增力的一種現象,它和人們通常認為的互動關系大同小異,更加注重于系統內部的關系,而相互耦合則強調系統之間的作用。相互耦合關系是兩種系統彼此間在交互影響、相互作用的過程中所達成的一種相互均衡關系,而在區域經濟與房地產業發展的相互耦合關系中,則反映出二者之間的共同協作以及房地產業發展與區域經濟之間是否具有良性協調關系,這對實現區域可持續發展有著重要意義。

一、文獻綜述

關于房地產業與區域經濟發展的研究,前人已經得出許多有價值的結論。MICHAEL等很早就研究出房地產業發展和國民經濟增長直接有關的“倒U型”曲線理論[1]。CAMPBELL等發現房地產業價值與宏觀經濟之間的相互關系,并提出了二者之間的互動原理[2]。ZHANG等發現區域經濟受房地產業相關活動的影響很大[3]。KONG等通過實證研究發現,房地產投資對地方經濟產生了正向影響和滯后效應[4]。王肖芳發現,房地產業和區域經濟體系之間的發展程度存在巨大的空間差異[5]。倪重杰采用1990—2015年的統計資料,并運用相互協調關系詳細說明了山東省房地產投資和國民經濟發展之間的相互聯系[6]。高利梅等采用誤差模型,定量分析了青島市房地產投入與國民經濟增長之間的關系[7]。

在房地產業與區域經濟的耦合協調關系研究方面:楊茜對南昌市房地產業投資與城市經濟的耦合協調程度進行定量測量,并分析了其耦合協調度的時間序列演化特征[8]。劉萬紅等通過耦合協調模型測量分析,對不同的城市和城市不同的耦合發展階段提出了建議[9]。郭悅對西安區縣的房地產業與國民經濟耦合發展水平進行研究,揭示了各個區縣間二者發展程度的差異情況[10]。

分析現有文獻發現,房地產行業與區域經濟發展關系融洽,中國房地產業在區域發展上存在較大差異。在研究房地產業與區域經濟之間相互關系時,大多數學者通常只關注二者之間的互動關系,而忽視了真正的差異狀況在于二者內部。在前人理論研究基礎上,本文對沈陽市房地產業和區域經濟社會和諧發展關系加以研究,通過實證分析方法評估房地產業和區域經濟的協調發展程度。

二、房地產業與區域經濟耦合協調發展度量模型

1. 房地產業與區域經濟耦合度

耦合度表達系統內部因素相互作用的影響程度。從協同角度觀察,系統在到達臨界位置后的序和特征是由相互作用的協調程度決定的。有序參數間的相互協調作用直接影響著體系內部互變的性質和變化規律,相互耦合度是衡量這些相互協調作用程度的重要尺度[11]。

因此,可以通過房地產業與區域經濟兩種體系耦合因素之間所產生的相互作用程度來判斷其耦合度關系。本文采用體積耦合理論和體積耦合系數模型來衡量互耦程度[12]。

設變量Ui(1,2,…,m),Uj(1,2,…,n)分別表示預評價系統的評價指數,則相互作用的多個系統的耦合度模型可表示為

(1)

本文只涉及房地產業與區域經濟兩個系統,耦合度函數可表示為

(2)

假設函數f(x)和g(y)分別表示國家房地產業體系與區域經濟體系的綜合發展情況,其數值可根據各指數的標準化值和權重通過加權求和模型推算,計算公式分別為

(3)

(4)

式中:xi(i=1,2,…,n)為房地產業系統各指標的標準化值;yj(j=1,2,…,n)為區域經濟系統各指標的標準化值;對應指標的權重分別表示為wi和wj。

(5)

顯然,耦合度值C處于0和1之間。當C值趨于1時,房地產業系統與區域經濟系統間的耦合性較大,說明兩種系統之間已完成了有序共振,經濟系統將進入完整的良性系統階段;當C值趨于0時,二者之間的耦合度較小,說明兩個系統相互獨立,經濟系統不會朝任何方向發展。

2. 房地產業與區域經濟耦合協調度

耦合度C值作為體現房地產業與區域經濟耦合程度的關鍵指數,在判斷房地產業與區域經濟發展耦合效果的整體強度及其相互影響的時序區間,以及預警二者的經濟發展秩序等方面具有非常關鍵的作用。然而,由于耦合性在某些情形下很難體現出房地產業與區域經濟發展的整體效果與協同效應,加之中國各區域的房地產業和經濟發展均具有交叉、動態和不均勻的特點,故僅通過耦合度判斷很有可能形成誤導。要想真正地體現房地產業與區域經濟體系之間的實際狀況,就必須建立二者的耦合協調度模型,這樣不僅有助于衡量各區域房地產業和區域經濟發展兩個體系間相互耦合的和諧程度,還可以體現出房地產業與區域經濟發展水平之間的比較程度。參考現有研究,本文把衡量房地產業與區域經濟發展水平程度的量化指數稱為耦合協調度,表示為

D=(CT)θ

(6)

式中:C為耦合度;T為房地產業和區域經濟地位的統一評價指數,T=αf(x)+βg(y),用以體現二者的整體效益或地位,由于對房地產業和區域經濟地位的同等意義,故此處α,β各取0.5;θ為待定系數,一般取θ=0.5。

3. 房地產業與區域經濟耦合評價類別

f(x)>g(y)表明前者發展迅速,而區域經濟發展對房地產業的拉動遠不及房地產業發展對整個地區國民經濟的影響,為區域經濟發展滯后型;反之,如果f(x)

表1 房地產業與區域經濟耦合協調發展的分類體系與判別標準

三、實證研究

1. 指標體系構建與權重確定

房地產業是區域經濟的子系統,鑒于兩者自身的整體性較強,分析兩者關系程度時,選取的指標應具有目標性、科學性、全面性和可獲得性,故構建房地產業系統選取的指標包括開發投資額X1、投資占固定資產投資比重X2、施工面積X3、竣工面積X4、銷售面積X5、銷售價格X6、企業主營業務收入X7、企業利潤總額X8、公司個數X9和從業人數X10。

區域經濟指標包括地區生產總值Y1、一般公共預算總收入Y2、社會消費品零售總額Y3、城鄉居民存款余額Y4、第一產業占GDP比重Y5、第二產業占GDP比重Y6、第三產業占GDP比重Y7、城鎮可支配收入Y8、農村可支配收入Y9和職工工資Y10。數據來源于2015—2021年《沈陽統計年鑒》。

為規避相關信息量綱不相符的現象,便于統計分析,本文采用極差標準化方法對相關信息進行標準化處理。為了使評價結果不受主觀權重的影響,采用修正熵權法確定評價指標在兩個體系中的權重[14],結果如表2所示。

表2 房地產業與區域經濟耦合協調度指標體系及權重

2. 評價結果

采用熵權法確定評價指標體系中各項指標的權重系數,利用耦合協調模型進行測算,得出沈陽市房地產業與區域經濟耦合協調情況,結果如表3所示。

表3 2015—2021年沈陽市房地產業與區域經濟耦合度和耦合協調度

3. 時序性結果分析

根據表3的數據繪制2015—2021年沈陽市房地產業與區域經濟評價值走勢圖,如圖1所示。

圖1 2015—2021年沈陽市房地產業與區域經濟評價值走勢

(1) 耦合度分析

由圖1可知,2015—2018年沈陽市房地產業與區域經濟評價值的耦合度呈上升趨勢,達到高度耦合狀態。受新冠疫情影響,2019—2020年沈陽市房地產業與區域經濟的耦合度略有下降,但總體仍處于極度耦合階段。2021年新冠疫情被穩定控制后,兩者耦合度呈穩定上升趨勢,表明當前我國房地產業與區域經濟之間的耦合度仍有一定增長空間。總體上,房地產業與區域宏觀經濟系統耦合度很高,且二者存在很明確的交叉關系,因此二者由相互促進并彼此抑制逐漸演變為一個較為復雜的耦合過程和相互作用系統。

(2) 耦合協調度分析

沈陽市房地產業和區域經濟的耦合協調度除2015—2016年有所下降外,2016—2021年總體呈現線性增長態勢,協調類型從初級耦合發展到優質耦合。這一過程總體上經歷了四個時期,分別為2015—2016年從中級耦合到初級耦合,2016—2017年從初級耦合到中級耦合,2017—2019年從中級耦合到良好耦合,2019—2021年從良好耦合到優質耦合。可以發現,沈陽市房地產業和區域經濟的耦合與平衡程度逐步改善,2021年后實現優化均衡,逐步走向可持續增長。

(3) 房地產業與區域經濟關系分析

沈陽市房地產業在2015年的發展水平較高,但由于房地產市場已飽和,2016年起沈陽市房地產業發展呈直線下降趨勢,2017年增速平緩,2018—2021年發展水平逐步提高。2016—2021年,沈陽市區域經濟整體呈上升態勢。雖然沈陽市區域經濟發展水平在2015—2016年有所下降,但總體呈明顯上升態勢,且變化速度較快。從二者之間的關聯情況來看,2015—2017年沈陽房地產業發展水平明顯超過了區域經濟發展水平,而2018—2021年房地產業發展水平則滯后于區域經濟發展水平。總的來說,2015—2017年二者之間發展不平衡,自2018起,房地產業和地方經濟體系的差距逐漸縮小,呈現相對均衡發展趨勢。

四、結論和建議

通過系統學理論上的耦合與協調性研究,將房地產業和區域經濟看作兩個相互耦合的經濟體系,重點研究了沈陽市房地產業和區域經濟二者的相互耦合關系,得出結論如下:(1)沈陽市房地產業與區域經濟相輔相成,耦合度在2015—2021年始終保持在0.9以上,二者始終處在高度耦合階段。2016—2021年二者之間的耦合協調度整體呈增長態勢,從0.586增長至0.851。耦合協調類型發生了中級耦合—初級耦合—中級耦合—良好耦合—優質耦合的變化。(2)沈陽市房地產業發展水平和區域經濟發展水平在不同階段存在顯著差異,且這種差異會隨時間變化而產生變化。2015—2018年,沈陽市房地產業發展水平超過區域經濟發展水平;2018—2021年,沈陽市區域經濟發展水平反超房地產業發展水平,實現了快速提升。

根據以上結論,對沈陽市房地產業和區域經濟協調發展提出以下建議:(1)提高區域經濟實力。研究發現,過度依靠房地產業的發展方式影響著地方經濟發展,應優化產業結構,推動經濟多元化發展,以提升城市居民的消費能力。(2)調整房地產業投資比例。針對沈陽市房地產業在固定投資中所占比例較高的問題,可通過調整投資比例來解決。應減少住宅投資,將房地產開發投資分配得更加合理,以滿足社會需求。(3)建立房地產業長效機制。結合沈陽市現實情況,合理進行價格管制,進一步推行和健全多樣化的房產用地供給制度,科學合理制定城鄉建設用地兼容性政策,并根據市場需求合理確定保障性住房比例,從而形成科學合理的房地產稅收制度和住房保障系統。