婚姻家庭住房權的優先保護與設計重構

單愛萍

浙江省聚象律師事務所，浙江 金華 322100

近些年，國內各地房價猛漲，社會群體高度關注住房問題。住房是人類的基本需求之一。多數住房都用在婚姻家庭生活方面，實質上就是作為婚姻住房使用。婚姻住房被公認為是夫妻共同參與生活活動的一個基本場所，其具有增進夫妻感情及維持家庭關系的功能作用，一旦婚姻住房的物權發生改變時，其將會對配偶婚姻住房權產生較大的影響。既往業界對婚姻住房權的歸屬問題展開了大量研究，其主要被分成夫妻雙方共同所有與單方持有兩種情況。房屋所有權在沒有獲得共同居住的所有家庭成員許可時，不可以私自處置這種住房商品，如果其私自把住房售賣給第三人，那么其他家庭成員可以按照法律規定對第三人進行對抗。我國現行法律中尚無相關優先保護婚姻住房權的規定，法學界對其存在著“否定說”與“肯定說”的爭議，本文圍繞此展開分析，并從不同方面闡述進行優先保護的合理性、可行性。

一、婚姻住房權的含義

婚姻住房實質上就是夫妻共同所有或單方擁有的但用在共同生活的唯一一所房屋產品。婚姻住房權將婚姻住房作為客體，實質上就是婚姻住房所有權及居住權［1］。

婚姻住房權有婚姻住房所有權與房屋居住權之分，以上兩種不同類型的權利都隸屬于物權范疇。共同點均是把婚姻住房作為客體，夫妻雙方或單方作為權利主體，而不是夫妻之外的第三者；不同點是兩者的期限有差別，所有權僅出現在婚姻關系存續過程中，而居住權不只是出現在婚姻關系存續期，即使是在解除婚姻關系以后的一段時間內其也可能是存在的。

把婚姻家庭住房認定成夫妻共同財產時，依據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）作出的規定，夫妻對共同擁有的婚姻住房都有所有權，都有管理住房的權利和義務，共同擔負相應的管理費，在未獲得另一方許可的情景下，單方均禁止私自處理共有房屋，為了保持與鞏固夫妻關系的穩定性，一般針對共有財產，不準許共有人對其進行分割處置，僅在婚姻關系被終止或存在特重大理由有分割的需求時，才可以向相關部門提交申請資料請求進行分割。

二、婚姻住房權優先保護的相關分析

（一）對優先保護“否定說”的分析

首先，持有“否定說”的學者認為，實際中很難認定家庭成員的現實居住需求，并且界定婚姻住房時存在著較大難度，將以上兩點作為否定優先保護婚姻住房權的憑據，但客觀上來看以上理由不夠合理充分。主要是因婚姻住房和普通住房之間有顯著差異：一是家庭居住成員之間具備婚姻、法律或法律規定下所生成的身份關系，相互之間存在著法定的撫養義務；二是一個家庭通常僅有一套住房用以滿足所有家庭成員共同生活中的居住需求；三是婚姻住房可能是一個家庭成員擁有或多個人共同持有，此時其他家庭成員對這種住房商品僅享有居住權與使用權［2］。實際中要精準把控好婚姻住房的認定尺度與標準要求，通常能較容易地界定家庭住房。

其次，“否定說”指出善意取得機制適用于所有交易領域，婚姻家庭領域亦如此。筆者認為以上這種說法不契合身份法提出的特殊要求，婚姻家庭法、物權法均是民法的重要構成部分，民法的基本原則、理念等大部分狀況下在婚姻家庭領域表現出較高的適用性，但婚姻家庭法和物權法在調整目標對象、所屬性質及功能類別等諸多方面均存在著差異，且婚姻家庭法、物權法分別屬于特別法、一般法范疇，當兩者推行的規定要求形成分歧時，婚姻法則有優先適用的資格。在婚姻家庭這一特殊領域內，針對第三方善意取得的適用情況，《民法典》已經做出一定限制，且不會導致當前推行法律之間在適用性方面產生分歧或矛盾，也不會有損《民法典》規定的統一性、完整性。

再次，“否定說”認為國內現行制度體制對家庭成員的房屋居住權起到了良好的保障性作用。不可否認的事實是，我國《民法典》針對父母子女之間相互撫養的義務做出了規定，保障住房權是撫養義務實施的重大內涵之一，但如果部分房屋所有人忽視撫養義務，而私自把有撫老育幼職能的房屋售賣給第三人，那么此時父母或子女的住房權固然得不到保障。

最后，“否定說”指出若法律規定婚姻住房權得到優先保護時，一方面不利于住房商品充分發揮自身功能作用，另一方面顧及存在著部分唯利是圖、借機后悔的投機售房者，降低商品交易過程安全性的同時，容易侵害善意第三人的合法權益。筆者認為以上這種價值理念是有偏差的，為了充分發揮婚姻住房的效用，不能把損毀家庭成員持有的基本生存權作為前提。并且實際中，那些唯利是圖的售房者借機后悔的行為，對第三方個人利益造成損害時，并不具有私自處置婚姻住房的法律效力。

（二）“肯定說”具備的理由與證實

1.婚姻住房權的功能

首先，站在個人角度分析，婚姻住房是所有家庭成員實現自身居住權的一個物質基礎，在其自由全面發展過程中起到保障性作用。衣、食、住、行等基本生存問題是任何時期個人發展的前提條件［3］。所以針對婚姻住房權采用優先保護方法，則能在制度層面上確保家庭成員個人獲得穩定的居住權，這樣其自身會更加專心地追求夢想或為事業壯大發展而努力，促進個人自由、全面化發展。

其次，家庭作為社會的基本單位，只有在建立一定物質基礎時家庭才能發揮自身的養育職能，住房商品的用途更具特殊性，故而成為物質基礎中的基礎要素。如果缺乏婚姻住房權，則家庭很難發揮自身的撫育職能。客觀上講，當前國內社會保障機制在實施過程中還存在著一些疏漏，但是養老育幼始終被作為大部分家庭的一項主要職能，也是現行法律明確要求公民應履行的義務，故而實現對婚姻住房權的優先保護，能通過制度保障養老育幼所需居住環境的相對穩定性。

最后，在家庭式社會發展的幾十年間，家庭和諧穩定是建立和諧社會的基礎要素，而獲得穩定的居住場所則關系著婚姻家庭的和睦度與穩定性。在國人的傳統觀念里，住房被視為“家”，當擁有了共同居所的“家”才能實現安居，在此基礎上達到樂業，創造出更多的金錢財富，為社會和諧穩定發展貢獻一份力量。故而，優先保護婚姻住房權，一方面是對國人傳統生活習慣的高度尊重的表現，另一方面對建設發展和諧社會能夠起到促進作用。

2.優先保護婚姻住房權的法理基礎

首先，使家庭成員的基本生存權得到更大的保障。生存權是人權的基礎，其包括了維持個體生命續存所必需的生活性保障的權利。家庭作為社會的一個基本單位，理應得到國家及社會的維護，每個人均能享受到維持自身與家屬生命健康與福利所需的基本生活水準，不可以隨意干涉任何人的家庭、住房等。所以，站在這個角度分析，婚姻住房權的優先保護滿足了維護基本人權中生存權的作用。

其次，和國內現行法律保護婦幼、老人權益的基本原則相契合。現實生活中，婦幼、老人均是社會上的弱勢群體，為了維護他們個人的合法權益，《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）《中華人民共和國婦女權益保障法》等諸多法律條文對他們的合法權益做出了十分確切的專門規定。家庭住房權同樣是婦幼、老人理應享受到的一項基本權利，應完善相關法律規定對其進行特殊保護。若針對善意第三人的個人利益采用優先保護策略，則很可能導致部分婦幼、老人居無定所甚至是無房可居。故而，為了有效落實各法律在保護婦幼、老人權益方面設定的規則，那么針對家庭住房權也要采取優先保護的辦法。

3.優先保護婚姻住房權的社會基礎

推行改革開放的數十年中，國家住房和城鄉建設部等部門高度重視改善廣大城鎮居民的基本生活條件，推行多種策略方法幫助部分居民從最初的無房、租房逐漸實現有房住、住好房的目標。有報道稱，2021 年時我國城鎮居民住房擁有率達到96.0%，且四成家庭擁有兩套房，提示城鎮居民的居住水平明顯提高。但我國是世界上人口基礎龐大、物質資源匱乏的國家，當前多數家庭仍僅擁有一套住房。為了更有效地處理國人的住房問題，各級政府全力推進保障性安居項目的建設工作，以使廣大居民的基本居住權得到更大保障。筆者認為也要在法律層面上維護與保障公民的基本居住權，特別是要優先保護家庭住房權。

養老育幼是我國家庭的一個重要職能。雖然近些年我國社會保障體系在發展中日益完善，但鑒于我國人口基數大、底子薄弱的國情，在短期內無法整改婚姻家庭養老育幼這一基本職能，所以家庭住房依然是贍養老人、培育子女的基本場所之一。進入新世紀以來，我國社會老齡化趨勢不可逆轉，老齡照護等事業的未來發展將會是負重致遠。并且家庭監護依然是未成年人群體的主要監護方式，所以未成年人的成長場所依然以家庭為主。故而，未來能使廣大老年人安度晚年，子女能獲得健康成長，一定要確保其居所穩定性，優先保護家庭住房權就是為了實現以上目標［4］。

三、我國婚姻家庭住房權立法的設計重構

眾所周知，住房商品自身是一種性質特殊的家庭財產，是全部家庭成員生活的基本場所，能夠滿足其最基本的生存需求；住房也屬于一般的物范疇，自身可以成為交易活動中的標的。故而，后續在建立或完善相關法律時一定要著重分析其特殊性，一方面確定相應的優先保護，另一方面也要兼顧確保交易過程的安全性及善意第三方的權益。

首先，因為家庭住房承擔著扶老育幼的功能，筆者提議在《民法典》內添加和家庭住房權保護相關的規定內容。在這一方面可以嘗試參照國外法律立法，區別住房物資屬于夫妻單方或兩方持有的不同狀況，在此基礎上建立相應的法律條文。如果住房屬于夫妻雙方共同財產，則規定單方在某一時期沒有獲得對方同意的情境下，針對其對住房作出的處置行為，另一方則有撤銷權。建議從知曉或者應知曉處置行為的當日算起1 年內行使撤銷權，一旦超出1 年則不可再提起。若住房財產是夫妻一方持有的，則在立法環節要規定夫妻另一方面持有的居住權擁有對抗善意第三人的法律效力。

其次，以物權公示公信規則作為基礎，在堅守房屋不動產權屬以登記作為表征的基礎上，為了確保家庭成員自身的住房權益，可以嘗試參照重慶、成都等地在受理房屋權屬登記工作中采用的方法。以上兩個地區不動產登記部規定，住房售賣者不僅要出示一般的權屬證明文件與資料，也要主動出示結（離）婚證明、配偶同意售賣該住房的紙質書面證明等材料。以上這種方法有效貫徹了物權公示、公信的基本原則，也有效維護了夫妻雙方的財產權益與住房權。但是在這里應格外注意的一點內容是，實際生活中家庭住房內的居住成員較多，包括夫妻、老人及子女，建議在法律層面上加大對以上成員居住權的保護力度。

最后，建議賦予居住權人優先購買住房商品的權利。以上這種舉措的價值體現出如下幾點：一是秩序性價值，在買賣關系確立之前住房售賣者和居住權人的法律關系就已是客觀存在的事實，在售賣人出售標的物權時，居住權人事實上已經占有、應用了售賣的標的物，并且自身對其產生一定依賴。和善意第三人相比較，物權改動更易影響原有的居住權益。在利益分配中法律發揮著“調節器”的功用，理應保護重要程度更高的利益，使廣大公民固有的生存安全得到保障，不僅維護了他們的居住權，也促進社會經濟秩序平穩發展運作；二是效率價值，居住權人獲得優先購買權更有助于實現物盡其用；三是公平價值，住房物權轉讓過程中，售賣者任意處置權很容易侵犯到居住權人，干擾其生活狀態，那么為了保護居住權人的合法權益，應對住房所有權人和善意第三方之間的買賣行為作出科學限制。

四、結束語

優先保護婚姻家庭住房權，不僅契合我國《憲法》與《民法典》中國家尊重與保護人權、婚姻家庭的規定精神，也和民法中善意取得制度的精神理念相吻合，還符合當前國內婚姻住房及功能需求的基本國情，因此，建議相關部門對此問題加以完善。