房地產項目開發全周期稅務籌劃方案研究

摘?要：房地產企業項目開發具有周期長、資金需求量大、涉稅稅種多等特點，因此現金流是否充足對于開發項目而言顯得尤為重要，如果可以在項目開發全周期中進行各稅種的稅務籌劃從而盡量減少現金支出，這對于解決現金流短缺問題無疑是一種有效的方法。文章從房地產項目準備階段、開發階段、銷售階段、清算階段所涉及的主要稅種進行稅務籌劃方案研究，據此為項目開發全周期節省稅費支出進而緩解資金壓力。

關鍵詞：房地產項目；開發全周期；稅務籌劃

中圖分類號：F812.42?文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2023）15-0000-00

目前房地產企業開發一個項目所需的全周期時長一般2到3年，相比大部分行業而言房企項目開發周期長，其中主要階段有準備階段、開發階段、銷售階段和清算階段。同時房企開發項目資金需求量也特別大，單從最初的拿地環節各房企拼的就是自身的資金量是否充足，待成功拍地后還得連續投入資金至項目清算止，這個過程涉及到工程款的支付、稅費的繳納、工資的發放等。在項目開發全周期中涉及到各種不同的稅種，比如印花稅、契稅、增值稅、土地使用稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅等。正因為項目開發周期長、資金需求量大、涉稅稅種多等特點導致整體資金壓力大，所以有必要通過合理的稅務籌劃減少現金支出緩解資金壓力。1?稅務籌劃概念及開發全周期主要涉稅情況

2.3?項目銷售階段

房地產項目銷售階段主要涉及到的稅種有印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、土地增值稅與企業所得稅。該階段主要是包含房產預售與交付兩個關鍵節點，印花稅方面關鍵是在制定商品房銷售合同時注意設置合同金額為價稅分離模式，從而減小印花稅計稅基數。項目的營銷中心作為自用的話則需要開始計算繳納房產稅，計稅依據是房產余值=房產原值*（1-扣除比例），扣除比例為10%-30%，具體比例當地稅局是已規定的，所以側重點應該是放在房產原值的計算方面。在核算原值時要準確分攤地價及附屬設備、配套設置價值，特別是該營銷中心的容積率盡量大于0.5，若是低于0.5的話在計算房產原值的地價時是需要按照房產建筑面積的2倍計算進而加大了計稅基數增加了所需繳納的房產稅。在房產預售節點時增值稅一般納稅人是先按照3%預繳增值稅，然后在交付節點開具9%增值稅稅率發票，按照實際銷項稅減去進項稅額的結果來繳納增值稅。目前房地產行業在國家調控下利潤率已大幅下降，容易出現預繳的增值稅稅額大于正常銷項稅額減去進項稅額應繳納的增值稅，更有房地產開發項目不僅不需要繳納增值稅反而還出現了留抵進項稅。對于在開發前期累計認證下來的留抵進項稅額，?房企可以通過及時申請增值稅留抵退稅來暫時緩解現金流短缺壓力；對于該階段所預繳的增值稅金額若是大于后期交付時開稅率發票后應繳納的增值稅，即出現預繳增值稅多交的情況下辦理退稅的話難度非常大。針對如何充分利用預繳增值稅盡量避免存在大量的預繳增值稅因多交而無法退稅的情況，房企可以采取以下方式：①把控好進項認證的節奏，認證進度要做到符合后續申請留抵退稅要求預防因不符合要求而申請不了，因為申報繳納增值稅時一般先抵減留抵稅額，再抵減預繳稅額，所以通過控制認證進項的節奏達到優先抵減預繳稅額的效果，這樣多交預繳的增值稅稅額相應會減少，而后續再認證剩余的進項稅額申請留抵退稅。②根據稅法規定：增值稅納稅人的納稅義務發生時間如果是先開具發票的，為開具發票的當天。在房產預售節點通過直接按正常的9%的稅率開增值稅發票替代開具不征稅預收款發票，這樣就沒有進行增值稅預繳。因為進項稅額大于銷項稅額也不需要繳納增值稅。但該做法各地稅務機關口徑不一，有的予以認可，有的予以否定，所以還是需要充分了解當地稅務機關政策及溝通到位。③針對2的做法房企收到預收款項時卻沒有預繳增值稅，稅務系統容易有風險提示甚至可能引來稅局下達《稅務處理決定書》要求補繳少預繳的稅款和滯納金。那么房企應該正常申報預繳增值稅但因資金緊張原因導致扣款失敗從而該所需繳納的增值稅形成欠稅，待下月申報時再用留抵稅額抵減該欠稅。這是根據稅法有關規定可知當納稅人存在欠繳增值稅的同時也有增值稅留抵稅額的，可以用期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。但該法規只適用于增值稅一般納稅人且只能抵減增值稅欠稅而不能抵減增值稅外的其他稅種，其中欠稅部分是不含滯納金和罰款的。城鎮土地使用稅按年計算、分期繳納，所以應重點關注項目房產的實物狀態發生變化即房屋交付使用或者房產權利狀態發生變化即完成了產權轉移手續，因為達到前述條件時次月納稅義務終止預防多繳納稅費。根據規定房企在預售階段是需要按照預計毛利率計算當期應納稅所得額，此時房企應合理、準確、及時充分做好相關費用的預提做到合規減少季度（月度）預繳企業所得稅。該階段的土地增值稅可以通過設立獨立核算的銷售子公司、房屋銷售合同與裝修合同分開核算以及其他優惠政策來降低土地增值稅稅負。

2.4?項目清算階段

房地產項目清算階段主要涉及到的稅種有土地增值稅、房產稅、增值稅與企業所得稅。對于房企來說項目清算階段土地增值稅是該階段的重頭戲，根據規定如果房企對外出售普通住宅的增值率沒有超過20%時是可以免繳土地增值稅。房企如果既建普通標準住宅又從事其他房地產開發不同業態的，應當分別核算增值額，沒有分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。房企可以通過合規方式把增值率控制在20%以下，比如銷售價格適當降低、提高園林質量相應增加成本支出、毛坯銷售轉為精裝銷售增加成本支出等方式減少收入與增加成本。有關規定財務費用中的利息支出的扣除方式有兩種：一種是利息支出據實扣除，其他房產開發費用就按照土地成本與開發成本之和的5％以內計算扣除。另外一種利息支出不選擇據實扣除的話，全部房產開發費用按照土地成本與開發成本之和的10％以內計算扣除。所以在進行土地增值稅清算涉及到利息支出時應分別兩種扣除方法都計算一下從而選擇扣除金額較大的一方，如果房企全部都是自有資金開發項目沒有發生利息支出時也可以選擇按照10%比例計算扣除開發費用。項目土地增值稅清算時因地區不一樣所選擇的組合方式也有所差異。目前稅局認可的主流清算方式有兩分法和三分法，兩分法是將普通住宅作為一種進行單獨清算，將非普通住宅、商業和其他作為另一類進行清算。三分法是將普通住宅作為一類、將非普通住宅作為一類、將商業及其他作為一類。因為房地產開發項目常常是多種不同業態并存，每種業態的收入和扣除項目金額不一樣導致增值率也不同，所以如果將非普通住宅、商業和其他作為一類計算增值率的話，綜合起來的均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負。相反如果采用三分法的話相應的增值率就相對比較難控制，所以通常房企應盡量與當地稅局溝通應允后采取兩分法，當然也可以兩種方式分別自行測算比較一下然后再做抉擇。商業地產的增值率相對會比較高稅負比較重，那么房企可以將商業地產根據需要彈性自持不對外銷售，因為對應的房產產權并未發生轉移的話，那么該部分就不需繳納土地增值稅。自持的商業地產可以轉為固定資產，然后可以對外出租經營，或者后續采用資產行重組，合并分立、股權轉讓等方式靈活處理。對于出租經營的房產是需要繳納房產稅的，房企在簽訂房屋租賃合同時需要特別注意關于給予租戶免租期的處理，因為根據規定租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。換言之如果有免租的話，免租期間是由房企自身按照房產原值繳納房產稅，所以房企應該在合同約定中避免免租期或者將減免后的租金重新平均分攤。租賃合同針對合同金額應將水電費、網費、物業費等代收代付的雜費剔除合同金額外，避免房產稅從價計征時計稅基數變大。目前房企開發項目一般都有地下室人防車位，人防車位一般是沒有產權不可對外銷售的，實質上是對外出租，租金收入可以按照租賃期限來分期確認而不用繳納土地增值稅。房企還可以通過合作建房、代建房、精裝修等方式進行土地增值稅稅務籌劃。企業所得稅方面房企應把一些代收代繳費用剔除后再開取發票，預防計稅基數變大多繳納所得稅；還可以充分利用業務費的扣除限額來增加扣除金額，只要當期列支扣除的業務費等于營業收入的8.3‰臨界點時就基本用足了扣除限額。房企或者可以通過贈送自行生產或委托加工的產品給客戶，則該部分本應計入業務費科目通過獲取渠道方式的轉變后可計入業務宣傳費，業務費與業務宣傳費之間的有效搭配會對節稅有不錯的效果，畢竟廣告宣傳費的扣除比例是業務費的30倍（15%/5‰）有更大的限額扣除空間。

3?結論結合房企開發項目具有周期長、資金需求量大、涉稅稅種多等特點，稅務籌劃對減少稅費支出增加現金流顯得尤為重要。從長遠發展角度來看，房企可以通過增強自身管理層的稅收籌劃意識、提升財務人員專業能力、加強稅務風險防控意識等方式來降低稅務籌劃風險。結合文章的項目開發全周期稅務籌劃方案研究結果可知，房企可以對開發項目各階段涉及到的不同稅種進行不同方面探索降低稅負的方案。在進行稅務籌劃的前提也應明確自身的納稅義務與責任，合理合規合法的利用有關稅收政策進行稅籌從而使自身可以實現可持續發展。

參考文獻：

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[2]李莉.?房地產企業全過程稅務籌劃策略研究[J].?經濟與管理科學，?2021（42）：55-56.

[作者簡介]沈世才（1989—），男，漢族，廣東韶關人，研究生，中級職稱，研究方向：財會方向。