司法部發(fā)布公證工作指導(dǎo)案例

為充分發(fā)揮公證工作指導(dǎo)案例的示范引領(lǐng)作用，指導(dǎo)和規(guī)范公證法律服務(wù)工作有效開展，2022年10月27日，司法部發(fā)布“李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案”“李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案”兩個案例，向社會展示公證制度優(yōu)勢特點和服務(wù)群眾工作成效，為公證法律服務(wù)提供可推廣、可借鑒的典型經(jīng)驗。

此次發(fā)布的案例，主要集中在農(nóng)村房屋買賣、服務(wù)涉抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事務(wù)等與人民群眾生產(chǎn)生活、維護金融安全密切相關(guān)的領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了公證利企便民、保障大局、專業(yè)高效、疏減訴源等優(yōu)勢特點，也體現(xiàn)了公證在服務(wù)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及金融安全中發(fā)揮的積極作用，具有較強的典型性、示范性和指導(dǎo)性。在李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案中，對農(nóng)村房屋交易主體必須是同一集體經(jīng)濟組織成員、必須經(jīng)村民代表大會等議事組織決議這兩個關(guān)鍵點的把握，保障了房屋買賣合同的有效履行，滿足了農(nóng)民購買農(nóng)村房屋的迫切生活需求。在李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案中，賦予債權(quán)文書強制執(zhí)行效力、委托、提存等公證服務(wù)的有機融合，為希望債權(quán)得到快速安全清償?shù)慕鹑跈C構(gòu)、擔(dān)心償債后短期生活保障無著落的借款人、對擔(dān)保物有購買意向的購房人各方，提供了專業(yè)高效的系統(tǒng)解決方案，頗具指導(dǎo)意義。

近年來，各級司法行政機關(guān)和公證機構(gòu)、公證員充分發(fā)揮公證預(yù)防性司法制度的職能優(yōu)勢，服務(wù)群眾、服務(wù)大局，通過線上線下日常案件辦理工作及提供一攬子綜合解決方案等服務(wù)創(chuàng)新，極大滿足了社會需求，有效預(yù)防了可能產(chǎn)生的各類糾紛和訴訟，筑牢了維護社會誠信的“第一道防線”，為建設(shè)更高水平的平安中國、法治中國作出了重要貢獻(xiàn)。

以上案例均可在中國法律服務(wù)網(wǎng)的“司法行政（法律服務(wù)）案例庫”中搜索查詢。

案例一 李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案

案例簡介：

甲方（出賣人）李某和乙方（買受人）孫某持《房屋買賣合同》來到公證處，稱雙方是同村村民。乙方因遭受雨災(zāi)導(dǎo)致房屋無法居住，甲方在本村原有住房（獨院一套），后在縣城購買房屋并搬到縣城居住。乙方有意購買甲方本村的房屋用于居住，恢復(fù)正常生活。村委會了解到這一情況后，與雙方協(xié)商溝通，協(xié)調(diào)雙方達(dá)成了一致意見，即乙方自愿購買甲方的房屋，甲方同意出售上述房屋給乙方，村委會積極協(xié)助雙方辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。雙方在當(dāng)?shù)卮逦瘯膮f(xié)助下，簽訂了《房屋買賣合同》。

為預(yù)防今后可能產(chǎn)生的糾紛，雙方?jīng)Q定辦理房屋買賣合同公證。申請人向公證處提供了相關(guān)證明材料：一是當(dāng)?shù)卣C發(fā)的《災(zāi)后重建政策解讀》、雙方的《住房等級鑒定表》及災(zāi)后重建補償名單，證實乙方符合災(zāi)后重建住房的條件，得到了相應(yīng)的補償費用；二是雙方的身份證、戶口本，證實雙方為同村村民；三是雙方簽訂的《房屋買賣合同》中有雙方的簽字及中間人村委會主任的簽字蓋章；四是該村村民代表大會會議記錄，證實雙方房屋買賣合同經(jīng)過村民代表大會認(rèn)可。

公證員根據(jù)上述事實，向雙方當(dāng)事人告知了村民之間房屋買賣的相關(guān)法律規(guī)定。首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》以及《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》等規(guī)定，農(nóng)村宅基地上所建房屋雖為甲方合法建造，但建造的基礎(chǔ)是根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)定享有的宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地只能在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，且享有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方家庭成員應(yīng)取得一致意見。其次，公證員向甲方重點告知了雖然其在縣城購買房屋并已搬到縣城居住，但農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，將不被批準(zhǔn)；公證員向乙方重點告知了其依法取得甲方的宅基地使用權(quán)后，對原宅基地將不再享有宅基地使用權(quán)，需將原宅基地交還村集體；雙方當(dāng)事人對此均表示無異議。公證員對證據(jù)材料進行了審查核實確認(rèn)，并就出售房屋事宜向甲方家庭成員進行了核實，補充核實了甲方家庭成員同意出售的書面意見，辦理了房屋買賣合同公證，并及時出具了公證書。

案例二 李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案

案例簡介：

債務(wù)人暨抵押人李某某（即甲方）因無力償還貸款，債權(quán)人某銀行某某支行（即乙方）向公證處申請出具執(zhí)行證書。公證員在債務(wù)核實過程中了解到，抵押人李某某與銀行有協(xié)商變賣抵押的不動產(chǎn)以償還債務(wù)的意向，遂向雙方提出“售房款通過公證提存進行抵押中過戶”的方案。但是，因抵押人對于市場房價等因素的考慮，“售房還貸”意愿存在一定的反復(fù)，擔(dān)心抵押物出售價格在償還欠款本息后是否仍有部分余額保障自己的生活。債權(quán)人銀行希望快速解決不良貸款，完成清收考核指標(biāo)。第三人即意向購買人則希望快速、定向購得目標(biāo)房產(chǎn)，且保障其購房款的資金安全。直至執(zhí)行證書出具，抵押人明確其“售房還貸”意愿后，公證員方才協(xié)調(diào)啟動“售房款通過公證提存進行抵押中過戶”方案。

確定具體操作流程的同時，第三人溫某某（即丙方）信任公證處的提存方式，意愿購買該目標(biāo)房產(chǎn)。經(jīng)各方共同努力，在銀行不喪失目標(biāo)房產(chǎn)抵押權(quán)的前提下，目標(biāo)房產(chǎn)以附帶抵押權(quán)的形式被過戶登記至丙方名下。在提存款用于結(jié)清貸款本息人民幣×××萬元，代辦還款手續(xù)和銀行注銷該房產(chǎn)的抵押權(quán)后，溫某某順利領(lǐng)取到完整的產(chǎn)權(quán)證。最后，剩余提存款人民幣××萬元，由公證處直接支付給抵押人。

整個交易過程中，針對抵押權(quán)人、抵押人、購買人所需履行的解除抵押權(quán)、履行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、支付購房款等環(huán)節(jié)的先后順序，針對不同權(quán)利人具有的不同風(fēng)險，公證機構(gòu)和公證員通過全流程嵌入的方式保障了交易的順利完成。