房地產企業稅收風險管理研究

李甲武 晉能房地產有限公司

房地產企業的稅收包含多個方面，因而所產生的財務和稅務數據也是非常多的。這一狀況直接給房地產企業稅收風險管理帶來了一定的挑戰性，需要在風險管理的過程中考慮到稅收數據的復雜化和多樣化。同時，國內不少房地產企業存在偷稅和漏稅的行為，也給稅務監管方面帶來了工作上的難題。因此，有必要在新時期加強房地產企業稅收風險管理，并做好稅收監督，完善基礎的稅收風險管理機制，保障房地產行業的健康發展。

一、房地產企業稅收的主要風險點

(一)房地產企業開發環節的稅收風險點

1.成本核算方面的準確性問題

成本核算本身是房地產企業開發階段的重要內容之一，相對而言，這一內容出現風險的可能性是最大的。在目前的房地產企業開發階段，許多企業都出現成本核算數據造假的情況，妄圖通過一些虛增成本數據來逃避稅收，再加上房地產開發有一定的期限性特征，這期間往往會受到多種因素的影響，因而相應的成本核算也較為復雜。一些房地產企業還會涉及較多的配套設施，因此，往往會選擇在工程完工之后才展開成本核算，由于所涉及內容較多，核算難度也會隨之增大。面對這些狀況，房地產企業稅收風險管理應當著重關注成本核算環節[1]。

2.電子稅務數據存在不規范現象

現如今，越來越多的企業開始實施電子化辦公，電子稅收也逐漸映入人們的眼簾，其能夠迅速完成稅務數據填報，整個稅務申報環節也較為方便快速。但從目前狀況來看，不少房地產企業所申報的電子稅務數據都存在一定的問題，比如，基礎的會計科目出現混亂狀況、記賬時間不準確、科目填寫不正確等。之所以會出現這些狀況，主要原因在于房地產企業稅收管理人員缺乏對電子稅收的準確認知，對相關計算機軟件的應用不太熟悉，以至于電子稅務數據填寫會出現不規范問題，直接影響到了稅務申報結果。

3.個人所得稅代扣代繳流程不完善

房地產的運營方式本身較為特殊，所涉及的財務活動環節也較多。在開展房地產建設的過程中，一般會有工程隊伍直接承包建設工作，那么必然需要給這一部分人員發放工資，并做好個人所得稅的代扣代繳工作。但對于其中的一部分臨時工而言，他們本身不屬于公司的正式員工，且存在一定的流動性，那么在對這些人員展開個人所得稅代扣代繳工作時，便容易出現流程不完善的現象，不僅不會開具一些正規發票，也沒有將這一部分人的工資實時納入企業勞務報酬當中。這一狀況無疑給房地產企業稅收管理帶來了一定的風險性[2]。

(二)房地產企業保有環節的稅收風險點

1.土地信息登記不符合相關規定要求

在房地產企業的稅收項目當中，城鎮土地使用稅本身屬于其中非常重要的一種，而對于這一稅收項目的繳納，需要有相應的土地信息登記作為基礎，但有不少房地產企業并沒有按照相關規定要求展開土地信息登記工作，導致稅務繳納的延遲，也給稅務管理帶來了一定程度上的風險。在電子稅務系統的逐步完善下，已經可以掃描到哪些企業沒有及時進行繳納稅務，如果房地產企業被查出存在延遲繳納稅務的行為，那么必然會受到一定處罰。

2.房屋房產稅延遲繳納的風險性

在房地產的房子建設完工后，除了交付給業主的房子，其他房子都需要出租或者自用處理，而這一部分房屋也會有相應的房地產稅收，需要做好房屋信息登記，并按照相關標準來展開稅務繳納。但從實際狀況來看，不少企業忽略了這一部分稅務，不僅沒有對相應的房屋進行登記，也沒有繳納相關稅務。因此，為了加強房地產企業稅收風險管理，必然需要著重關注出租和自用房屋的稅務問題，做好相關信息登記，否則將會受到嚴厲處罰[3]。

二、房地產企業稅收風險的主要形成原因分析

(一)房地產企業財務活動的復雜性

對于房地產企業而言，本身經營的產品較為特殊，主要是以土地和建筑物為經營對象，通過對房屋建筑物的加工改造和銷售，來達到盈利的目的。從經營性質上來看，房地產經營與一般的商品和勞務是完全區別開來的，開發形式也呈現出了復雜多樣化的特征，與我們生活中常見的其他行業表現出了巨大的差異性。房地產企業的財務活動需要涉及到房地產建設和銷售的各個環節，在每個環節的處理方式也有一定的差異性，因而會對財務人員形成一定的素質要求。如果財務人員不具備較高的專業素質，那么便很難處理好財務和稅務。面對房地產企業財務活動的復雜性，財務人員必須具備相應的房地產知識，能夠準確、合理地分析稅務數據，正確開展稅務核算和申報工作。無論其中的哪個環節出現數據方面的問題，都會導致不同程度上的稅收風險，因而必須需要加以重視。

(二)房地產行業稅收機制的多變性

相比于其他行業，房地產行業具有一定的特殊性，所涉及的業務非常廣泛，對應的稅務種類也相當多。在對不同稅務展開處理時，所需要遵循的機制方法也有一定差異。同時，我國針對房地產行業所出臺的稅收政策較多，且存在多變性，很容易隨著房地產行業發展環境的改變而發生變動。在這種形勢下，一旦房地產企業無法妥善處理好不同稅務，那么便容易產生稅務風險。

(三)房地產企業管理層缺乏稅務風險防范意識

現如今的許多房地產企業在稅務方面都沒有形成良好的風險管理認知，也沒有重視稅務風險防范，進而造成企業所有人員都沒有認真對待房地產企業稅收風險問題，缺乏相關知識，認為只需要做好基礎的財務核算和稅收申報變沒有問題了。事實上，房地產企業稅務風險可能來源于各個方面，僅僅做好財務核算是遠遠不夠的，還應當深層次關注稅務流程，做好事前的稅務風險預防和中期的稅收監督工作，并在后期對整個稅收展開工作檢查。這需要整個企業上下集體形成良好的稅收風險防范意識，并認識到風險管理的重要性[4]。

三、加強房地產企業稅收風險管理的主要建議

(一)合理運用大數據技術展開納稅工作

結合當前國內房地產行業的發展狀況來看，近些年涌現出的房地產企業數量非常可觀，且不同房地產企業的發展規模也不一樣，除了一些我們所熟知的大型房地產企業，也分布著許多規模較小的房地產企業。由于自身規模較小，因而相應的管理措施也不是特別成熟，更加難以合理開展稅收風險管理工作。對于這一狀況的改善，可以選擇合理運用大數據技術，使得房地產企業稅收風險管理逐步融入大數據當中。一是可以加強稅收風險管理工作，二是能夠提高稅務繳納的準確性。大數據的應用相當廣泛，而且具有智能化的特征，將其應用到稅收風險管理工作中的時候，可以完全覆蓋到不同的房地產建設階段，并結合不同階段的財務管理狀況，具體性地解決和應對稅收管理工作中的風險。

(二)切實完善現有稅收風險防范管理機制

在應對稅收管理的相關問題時，房地產企業必須要遵循相關法律法規，做好基礎的稅收風險管理知識培訓，主動分析稅務繳納過程中容易出現問題的風險點，從而做到有效的稅收風險防范管理。同時，房地產企業應當從大的方向出發，切實完善現有稅收風險防范管理機制，從根本上提高自身的稅收風險防范能力，不斷加大成本核算階段的稅收監督力度，盡可能避免稅收風險的出現。

(三)構建科學的房地產稅務風險評估機制

房地產企業的稅收問題完全覆蓋了從開發、建設到完工交付的三個階段，因而在實際的稅收風險管理當中，也需要結合這三個階段來具體對待稅收問題。為了有效評定不同階段的風險程度，房地產企業可以嘗試著構建科學的稅務風險評估機制，采用定量的方法展開稅務綜合考察，嚴格確保數據的真實有效性。一旦發現稅收數據存在問題，需要及時進行糾正。首先，房地產企業內部可以組建一支主要負責對稅務風險展開評估的隊伍，如果缺乏內部組建條件，那么也可以從外部聘請一些優秀的高素質專業人才，由他們進行稅務風險分析評估，從而了解風險程度以及威脅性；其次，房地產企業應當優化稅務信息收集體系，確保所有信息數據的準確性，避免出現稅務數據造假的情況；最后，房地產企業有必要結合自身的稅務狀況持續優化風險評估機制，準確覆蓋房地產建設工作的各個階段，做好預警和防范工作，及時發現風險并加以有效處理。

四、加強房地產企業稅務風險管理的具體實踐措施

(一)拓寬稅務風險管理途徑，加強部門之間的交流合作

通常而言，房地產企業的稅務管理涉及到了非常多的工作內容，且包括了多種多樣的稅務類型，無論采用哪一種計稅方式，都需要由專業人員展開納稅申報。在這一狀況下，如果房地產企業規模較小，缺乏專業性較強的稅務管理人員，那么便可以將稅收風險管理交由外部稅務事務所。在房地產項目的規劃初期，稅務管理人員應當將主要的風險關注點放在契稅和耕地稅方面，而到了中期的施工階段，則需要關注印花稅和營業稅。在這其中，一些房地產企業會通過會計手段來調整營業稅，從而達到延長現有資金的目的。在房地產項目預售和完成階段，稅務風險管理需要著重關注房地產企業所得稅和營業稅，并且也需要了解這一過程中的房產稅以及附加稅等。為了確保稅務風險管理能夠有效開展，還應當加強企業部門之間的交流合作，做好房地產企業與稅務部門之間的溝通聯系，及時了解房地產行業稅收政策的變化，進而降低稅務風險。

(二)準確分析稅收實際狀況，適當調節稅收籌劃

房地產企業稅務風險管理的有效開展，必然會涉及到相當多的財務活動和管理人員，因而在對稅務風險進行預防控制時，需要充分結合稅務實際狀況來進行，并對相關的稅收籌劃數據加以分析研究，發現標準數據與參考數據之間的差異，隨之做好稅務方面的監督管理。如果稅收風險是由于人為因素導致的，那么還需要結合企業的現有制度進行調節，以達到順利轉移稅收風險的目的。如果稅收風險是由于稅收政策變化的原因導致，并給企業帶來相當大的稅收負擔，企業財務管理人員需要及時快速做出反應，適當調節現有的稅收籌劃。如果稅收風險是由會計核算方面的問題導致的，那么需要對相關數據進行審查，充分了解哪一部分的數據核算出現了問題，并要求稅收管理人員重新核對稅務數據，避免造成更大的稅收風險[5]。

(三)強化企業守法意識，堅決做好誠信納稅

現階段，國內房地產行業的發展整體較為穩健，而在國家實施全新的住房制度后，很多城市都出現了房源供大于求的狀況，使得房地產企業所能獲得的利潤遠遠高于社會平均利潤率。對此，政府必然需要采取一定的措施平衡其中的利潤差異，因而針對房地產的稅收政策也在逐步完善和調整當中。但也有一部分房地產企業為了從獲得更多的經濟利益，沒有按照相關政策來完成納稅工作，甚至開始出現偷稅漏稅行為，進而導致了一定的稅務風險。為了避免這一狀況的發生，房地產企業應當引以為戒，強化自身的守法意識，引領企業的所有人員形成良好的納稅認知，堅決做好誠信納稅，杜絕偷稅漏稅行為。

(四)優化企業內控機制，針對性設置稅務管理崗位

房地產企業在加強稅收風險管理時，應當緊密結合稅務政策，從根本上防范和控制稅務風險，積極貫徹國家的相關稅務政策。首先，要樹立企業法人的稅務治理觀念，提升管理層在稅務風險防范中的指導作用，明確不同崗位的職責；其次，房地產企業應當針對性地設置稅務管理崗位，盡可能配置專業素質較高的稅務管理人員，并做好日常的稅務風險管理培訓工作，逐步提高稅務管理人員的專業素養；再次，房地產企業要結合稅收政策的變動來不斷優化風險防范和管理機制，做好稅收風險管理責任的細化，一旦出現稅收風險，能夠第一時間加以處理和應對；最后，房地產企業要逐步形成稅務風險管理的基本操作規范，盡可能將稅務工作所包含的文書傳輸、表格填寫、稅款核算等工作全部納入其中，并要求所有管理人員嚴格按照這一規范來開展日常的稅務管理工作。

五、結語

總而言之，房地產企業的稅務管理本身較為復雜，需要考慮的因素也非常多，整體的管理難度非常大。在新時期的發展當中，房地產企業應當以稅收政策為基準，持續優化和完善稅收風險管理機制，設置針對性的稅收風險管理崗位，提升管理人員的專業素質，全面保障稅收管理工作的有序開展。