房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策研究

齊會(huì)超

（保定長(zhǎng)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 保定 072250）

企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中都不能沒有資金的支撐，無論是大中型企業(yè)，還是中小微企業(yè)，或者是個(gè)體工商戶，在社會(huì)生產(chǎn)中的各行各業(yè)中，資金管理對(duì)于一個(gè)社會(huì)主體來說，都是應(yīng)該重視，更應(yīng)該深入研究，并且對(duì)其有效實(shí)施管理的，而一個(gè)企業(yè)如果在資金管理中有良好的管理體制及管理理念，對(duì)于企業(yè)的良性發(fā)展有著極其重要的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的重要性

（一）資金管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金回流的管控

房地產(chǎn)是一個(gè)具有開發(fā)周期較長(zhǎng)（一般為兩年以上，有的甚至有七八年）、資金需求量較大而且資金需要時(shí)間比較集中的行業(yè)，屬于資金密集型的行業(yè)，所以，企業(yè)在資金的實(shí)際管理過程中，就相對(duì)比較復(fù)雜。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，從土地的招、拍、掛開始，到成功拿到土地使用權(quán)，繳納土地出讓金及相關(guān)的稅費(fèi)，繼而從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等等各項(xiàng)的勘測(cè)設(shè)計(jì)階段到房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段及商品房銷售宣傳階段都需要投入大量的資金。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著自有資金嚴(yán)重不足，需要外部融資，才能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的前期就需要針對(duì)性的進(jìn)行眾多的可行性研究，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)及居民收入相關(guān)聯(lián)，又與國(guó)家的政策法規(guī)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通化膨脹率、和國(guó)家金融政策等也存在相關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資以前既要充分地了解國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的相關(guān)規(guī)定和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及城市規(guī)劃發(fā)展情況、又要對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境以及消費(fèi)群體和潛在客戶的挖掘等各項(xiàng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，而后經(jīng)由專業(yè)人員制作本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)的方案，其中包括開發(fā)規(guī)劃方案、開發(fā)的步驟報(bào)告、項(xiàng)目投資的融資方案、開發(fā)進(jìn)度的安排等等，并依此測(cè)算出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（例如：建筑基地面積、建筑密度、項(xiàng)目的容積率、綠化率等），使得項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程適應(yīng)市場(chǎng)需求。

自從2018年以來，我國(guó)各線城市的房產(chǎn)交易量都呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而房產(chǎn)庫(kù)存量的增加，對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，就會(huì)對(duì)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來壓力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠其所開發(fā)建設(shè)的樓盤銷售或用樓盤在銀行進(jìn)行抵押貸款，來保證其開發(fā)過程中資金的需要。

（二）資金管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管控

國(guó)家政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響比較大，究其原因，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)在推動(dòng)社會(huì)城市化的進(jìn)程當(dāng)中作為一種主要且不可缺少的主推力。所以，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并且結(jié)合現(xiàn)今社會(huì)實(shí)際的情況加以引導(dǎo)，在項(xiàng)目建設(shè)施工的許多環(huán)節(jié)都要取得相關(guān)部門的審批后才能繼續(xù)進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展難以避免受到國(guó)家政策的影響，在資金的管理上也會(huì)受到相關(guān)法規(guī)條例的影響。例如，房地產(chǎn)行業(yè)2019年下半年在供給側(cè)特別是融資端出臺(tái)了較為嚴(yán)格調(diào)控措施，2020年在堅(jiān)持“房住不炒”總體方針以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下，國(guó)家各大銀行紛紛針對(duì)房屋貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)增，使得流入企業(yè)的資金量減少，而房地產(chǎn)局對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所銷售其開發(fā)的房產(chǎn)，所收到的購(gòu)房款項(xiàng)比以前有了更加嚴(yán)格的審核批準(zhǔn)流程，監(jiān)管的越來越嚴(yán)。要求買房者必須購(gòu)房款項(xiàng)匯入其指定的銀行監(jiān)管戶，并且要求其存入的款項(xiàng)必須在銀行監(jiān)管戶中存在大約40天左右才可以轉(zhuǎn)入企業(yè)的一般賬戶中使用，這樣一番下來，就使得房地產(chǎn)企業(yè)不能在銷售房產(chǎn)的同時(shí)就收回資金，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，開發(fā)成本及土地、鋼材等原材料購(gòu)買的期間，沒有充足的流入資金來保證其支出，企業(yè)如果要正常進(jìn)行開發(fā)建造，就得另尋資金，如此，各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，部分現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會(huì)因?yàn)樾庞眠`約等黑天鵝事件掉隊(duì)。提高資產(chǎn)效率、做好現(xiàn)金流管理、現(xiàn)金為王仍是2021年地產(chǎn)商在嚴(yán)峻外部環(huán)境下存續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵必要條件。因新冠疫情的出現(xiàn)，各行各業(yè)都受其影響，尤其是一些勞動(dòng)密集型的行業(yè)，例如餐飲業(yè)、建筑業(yè)等都受到了強(qiáng)烈的沖擊。而與此同時(shí)，在國(guó)家減稅降費(fèi)及一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)下，使得企業(yè)能夠存活下去。這就要求企業(yè)對(duì)于如何提高資金使用效率，如何更好的管控資金，以及降低資金成本方面精雕細(xì)琢，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較大

首先，土地這種稀有的資源，而政府的地價(jià)連續(xù)多年升高，從而，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地所支付的價(jià)款也連年增多，而且需要企業(yè)一次性支付全部土地出讓金，這就得要求房地產(chǎn)企業(yè)具有在很短的時(shí)間內(nèi)獲得大量資金的融資渠道，由此加大企業(yè)的籌資成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品主要是房屋，而房屋這種商品屬于不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，房?jī)r(jià)除了受限購(gòu)限貸政策和資金監(jiān)管賬戶政策的影響之外，還受到了所處地段相關(guān)行業(yè)的影響較大，若在商業(yè)繁華的地段，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也比較繁榮，那么房地產(chǎn)的售價(jià)就會(huì)相應(yīng)的偏高，反之，房產(chǎn)的售價(jià)就會(huì)偏低，銷售就會(huì)減緩，甚至是停滯，從而造成企業(yè)由房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為資金的能力偏低，無法及時(shí)獲得資金的支撐。

（二）項(xiàng)目開發(fā)階段成本難以預(yù)測(cè)及控制，資金預(yù)算管理難以落實(shí)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時(shí)間跨度較大，一般為2年以上，在加工工程中，開發(fā)房產(chǎn)所需要的主要原材料如鋼材、沙石料等由開發(fā)商來提供，而這些主要原材料在開發(fā)周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)較大，例如鋼材在2020年第一季度的時(shí)候，鋼材的單價(jià)每噸在4000元左右，而2021年第一季度，鋼材的單價(jià)每噸在5800元左右，漲幅約為45%，到了2022年第一季度，鋼材的單價(jià)每噸在4700元左右。這些施工所需的材料無法在低價(jià)時(shí)進(jìn)行一次性采購(gòu)，也就使得開發(fā)企業(yè)無法在供應(yīng)商處取得量大優(yōu)惠的優(yōu)惠價(jià)格。而且工地上施工用的材料要做到精細(xì)化地管理更加困難。另外，有些施工用料在存儲(chǔ)方面有些困難，例如混凝土，對(duì)于這一部分施工用料，就得什么時(shí)候需要什么時(shí)候購(gòu)買，無法提前儲(chǔ)存。所以，這就要求企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階，按照工程進(jìn)度分批分次地購(gòu)進(jìn)所需材料。因此，對(duì)于企業(yè)開發(fā)的單個(gè)項(xiàng)目做成完整的財(cái)務(wù)資金預(yù)算及資金需求計(jì)劃就有些困難。即便有些企業(yè)能夠結(jié)合企業(yè)自身的情況編制了短期的（例如一年以內(nèi)）的資金需求計(jì)劃，但相對(duì)于整個(gè)開發(fā)階段來說，作用也并不是很明顯。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員未能參與到項(xiàng)目中

在當(dāng)前，大部分人認(rèn)為財(cái)務(wù)部是負(fù)責(zé)對(duì)各種票據(jù)進(jìn)行審查，審查通過后負(fù)責(zé)將款項(xiàng)付給對(duì)方，并且在這個(gè)過程中，財(cái)務(wù)人員是各種刁難，不是票據(jù)填寫不對(duì)，就是發(fā)票需要重開，出現(xiàn)各種各樣的問題，使得財(cái)務(wù)部與其他各部門之間的關(guān)系比較緊張。對(duì)于財(cái)務(wù)部來說，針對(duì)這筆款項(xiàng)的支付，財(cái)務(wù)人員得知道是干什么的?誰(shuí)審批的?有沒有合同等一系列問題，這就又得重新找相關(guān)的人員進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)之后才能付款，時(shí)間上就顯得有些慢，給人一種“財(cái)務(wù)部辦事拖拖沓沓，還有些多余”的感覺，所以由于溝通不及時(shí)、信息不對(duì)稱等各種原因，造成企業(yè)財(cái)務(wù)人員只是在需要付款的時(shí)候才知道，而不是從一開始立項(xiàng)的時(shí)候就參與進(jìn)來，這樣就造成了既定事實(shí)，使得財(cái)務(wù)人員無法進(jìn)行事前的籌劃、事中的監(jiān)督，只能行使事后的記賬核算業(yè)務(wù)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)未能做到收支聯(lián)動(dòng)管理

由于房產(chǎn)這種特殊商品的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)一般，可依據(jù)銷量制定生產(chǎn)的數(shù)量，從而實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存，減少資金的占用，而且項(xiàng)目開發(fā)與房地產(chǎn)銷售之間時(shí)間間隔比較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)期間回流的資金量嚴(yán)重不足，可此時(shí)企業(yè)所需資金量是巨大的，這無疑就增加了企業(yè)的籌資成本和較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在另外的時(shí)間段，可能資金的回流量充足，而資金需要量很小，造成資金利用率偏低，這無疑是一種浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)完善資金管理的對(duì)策

（一）健全企業(yè)資金管理體系及分級(jí)資金審批制度

一個(gè)完善且成熟的資金管理體系可以對(duì)企業(yè)的管理有促進(jìn)的作用，而一個(gè)高效的資金管理體系對(duì)于企業(yè)在企業(yè)的運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)防范，也具有無可替代的作用，在這其中，首先高層領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)資金的管理足夠重視，畢竟，資金的管理對(duì)于整個(gè)企業(yè)的生存來說，是至關(guān)重要的。只有高層領(lǐng)導(dǎo)提高資金的管理意識(shí)，中層管理層的各分管領(lǐng)導(dǎo)也要能夠充分地認(rèn)識(shí)到對(duì)資金管理對(duì)于企業(yè)的重要性，并且能夠使得企業(yè)的全體員工能夠參與到企業(yè)的成本管理中來，增強(qiáng)全體員工參與到成本管理中來的意識(shí)，有意識(shí)、有預(yù)見性的對(duì)資金在使用的過程中進(jìn)行細(xì)節(jié)細(xì)化并加以完善。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)關(guān)于資金使用的分級(jí)審批流程，并且提前兩天做好關(guān)于企業(yè)資金規(guī)劃的審批，將開發(fā)周期內(nèi)長(zhǎng)期的資金使用量，按開發(fā)進(jìn)度分配調(diào)整到各個(gè)時(shí)間段。對(duì)于一些經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)且金額較小的部分，可以授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行簽字確認(rèn)，對(duì)于一些金額較大和超預(yù)算的資金支出部分，就要有嚴(yán)格審批權(quán)限，從而建立資金支付審批臺(tái)賬，并需要每月進(jìn)行復(fù)核和分析，同時(shí)做好下一階段的評(píng)估，以此作為衡量當(dāng)期超預(yù)算的支付部分是否可以延遲支付，比較延遲支付和現(xiàn)在付款所付出的成本進(jìn)行比較，擇優(yōu)選擇。

（二）建立對(duì)沖機(jī)制并健全和完善預(yù)算管理制度

對(duì)于用量大、單價(jià)波動(dòng)較大的鋼材等原料，企業(yè)可以通過購(gòu)買貨物期貨的方式，從而建立期貨與現(xiàn)貨的對(duì)沖機(jī)制，這種操作主要是企業(yè)在現(xiàn)在預(yù)訂三個(gè)月后或六個(gè)月后的鋼材購(gòu)買權(quán)，提前確定鋼材在未來期間的單價(jià)，避免三個(gè)月后或六個(gè)月后鋼材單價(jià)對(duì)于現(xiàn)在鋼材單價(jià)的持續(xù)升高，而造成企業(yè)購(gòu)買同量材料所支付資金的增加量，從而對(duì)鋼材這種材料的套期保值，降低原材料管理成本，但因?yàn)檫@種方法在操作的過程中比較復(fù)雜，需要謹(jǐn)慎的處理。

企業(yè)還應(yīng)建立并且健全企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，針對(duì)企業(yè)在運(yùn)行過程中的資金進(jìn)行管理，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)且有效的控制，在企業(yè)內(nèi)部全面地推行關(guān)于資金預(yù)算的管理制度，從而能夠?qū)⑵髽I(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)可接受的范圍之內(nèi)，盡量降低企業(yè)在運(yùn)行過程中危機(jī)。而其中，首先要綜合利用計(jì)算機(jī)和信息技術(shù)，建立分級(jí)的預(yù)算管理體系，將企業(yè)在各階段的資金需要量及資金結(jié)余量進(jìn)行分析測(cè)算，使得企業(yè)資金的預(yù)算管理滲透到各個(gè)環(huán)節(jié)之中，能夠有效的對(duì)資金的管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。

（三）財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)整個(gè)的業(yè)務(wù)階段

財(cái)務(wù)人員要積極的與項(xiàng)目開發(fā)部和采購(gòu)及銷售部門保持信息的及時(shí)交換與溝通，全程加入項(xiàng)目施工合同的訂立階段以及房地產(chǎn)銷售等各個(gè)階段，了解各個(gè)階段對(duì)資金的需要狀況以及銷售資金的回流狀況，從而更好的對(duì)資金進(jìn)行合理安排，達(dá)到降低企業(yè)資金的使用成本的目的，一些必須開支的情況除外，其余的部分可以按照資金存量定支。

（四）把資金的使用與資金的籌措進(jìn)行聯(lián)動(dòng)考慮

房地產(chǎn)企不但要做好資金預(yù)算，確保資金預(yù)算盡量符合實(shí)際需要，繼而降低在后期執(zhí)行過程中的實(shí)施難度，使得資金的預(yù)算不僅僅流于形式，而是要求能夠落地執(zhí)行，使得企業(yè)能夠按照預(yù)算進(jìn)行合理的資金籌集，使資金的支出金額與籌集的資金相匹配，以防資金因用量的不足而導(dǎo)致資金鏈的斷裂情況發(fā)生，或者出現(xiàn)金短時(shí)間內(nèi)地流動(dòng)性過高，造成資金的綜合成本較高的狀況發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)施多渠道融資，既可以按照政府有關(guān)規(guī)定以投資者入股的方式進(jìn)行定向招募資金，也可以以一定的開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)通過有關(guān)金融機(jī)構(gòu)向社會(huì)公開改造一定期限的債券。需要注意的是企業(yè)債券雖然償還期限較長(zhǎng)，但由于到期時(shí)需要償還的金額巨大，企業(yè)還款的壓力較大，為了緩解企業(yè)償債壓力，債券期限應(yīng)該盡量地與房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)周期相一致。同時(shí)，企業(yè)也可以通過項(xiàng)目合作或項(xiàng)目參建來吸引國(guó)內(nèi)外資金。例如，可以與他方通過項(xiàng)目合作取得資金，也可以與其他企業(yè)進(jìn)行合作投資，或者組織項(xiàng)目開發(fā)公司共同共享利潤(rùn)或通過參建短期資金將其中的部分房產(chǎn)以事先協(xié)商的價(jià)格來吸收其他企業(yè)參與到建設(shè)中來，參與建設(shè)的單位按照協(xié)議定期地支付參建款項(xiàng)，等待項(xiàng)目竣工并完成交付后，參與建設(shè)的企業(yè)就可以按照協(xié)議獲得部分房產(chǎn)的所有權(quán)。

目前，市場(chǎng)上房地產(chǎn)的主要銷售方式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立銷售部門或者委托其他的房地產(chǎn)代理單位代為銷售這兩種傳統(tǒng)的銷售方式，房地產(chǎn)銷售渠道比較單一。因此，房地產(chǎn)公司的銷售部門要積極地的打開思路，拓寬房產(chǎn)銷售的渠道和豐富房產(chǎn)銷售的方式，創(chuàng)新銷售的方式方法，既可以充分利用網(wǎng)絡(luò)做線上的銷售，也可以通過互補(bǔ)性產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)企業(yè)的房產(chǎn)銷售，以期能夠盡快地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售，形成資金的回流。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理有完善的資金管理體系，并且要與公司的實(shí)際情況緊密地結(jié)合，綜合對(duì)企業(yè)開發(fā)的各個(gè)階段的資金籌集、資金的使用和資金的回流環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，系統(tǒng)化地制定有關(guān)的管理措施并落地實(shí)施，望能有效地解決一些房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中遇到的問題，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、平穩(wěn)的發(fā)展。