商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)內(nèi)控管理問題及對策研究
——以W商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)為例

陶芳芳

（南昌萬壽宮文化街區(qū)運營管理有限公司，江西 南昌 330000）

近年來，隨著國內(nèi)傳統(tǒng)民俗文化的復興，歷史商業(yè)街區(qū)的打造成為推動市場經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的新動力。W商業(yè)街區(qū)于2013年開始建設，體量約14萬平方米，建設周期較長，是江西省內(nèi)第一個以商業(yè)為載體，以“旅游”為驅(qū)動、結(jié)合文旅休閑、購物美食、文化藝術(shù)、民居古建展示等多重概念，打造的開放式商業(yè)街區(qū)。其地理位置處于城市中心、并集休閑娛樂為一體，區(qū)別于傳統(tǒng)普通商業(yè)綜合體的運營管理，其運營模式也不可完全復制，除了具有共性的鋪內(nèi)商戶經(jīng)營管理之外，同時還會輔助其他多樣化的運營方式，比如：市集攤位展、酒吧業(yè)態(tài)的夜經(jīng)濟以及民間民俗商業(yè)展覽等。

在復雜多元素的商業(yè)運營管理模式下，必然會對街區(qū)運營企業(yè)的人力資源管理、財務現(xiàn)金流、企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的內(nèi)控管理等方面帶來巨大的考驗。W商業(yè)街區(qū)投資巨大，屬于省級重點商旅文化項目，也是政府極力打造的一張地方知名文化名片，因此需要同時兼顧企業(yè)經(jīng)濟效益與承擔社會責任。由于，W商業(yè)街區(qū)運營前期處于商業(yè)市場的培育階段，企業(yè)盈利狀況不理想，投資回報周期較長，實際經(jīng)營管理的過程中內(nèi)控管理缺失，增加了企業(yè)的運營風險。如何提升企業(yè)的內(nèi)控管理水平，成為W商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)當下迫切需要解決的問題。

一、W商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)內(nèi)控管理現(xiàn)狀及問題

W商業(yè)街區(qū)運營公司自成立以來，面對新征程、新使命，公司一直有在切實逐步建立和完善各項流程和管理制度。尤其對于企業(yè)的核心業(yè)務，比如：企劃活動的投放，商鋪、多徑點位、市集攤位等租金、物業(yè)費收入的核定等，均制定了詳細的規(guī)章制度。為進一步完善企業(yè)的內(nèi)控流程，不斷強化“用制度去管理公司”的理念，保證了企業(yè)在管理上以制度優(yōu)先，用合規(guī)有效的制度去約束企業(yè)行為、保障企業(yè)運行效率。與此同時通過嚴格財務預算的方式將收入成本費用可控化，多層級的成本費用簽批流程，保障了企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務多層級的校驗，降低了公司財務風險及管理風險。

但是，對比國內(nèi)外優(yōu)秀的商業(yè)街區(qū)運營管理公司，特別是已經(jīng)比較成熟的一些文化街區(qū)商業(yè)綜合體，W商業(yè)街區(qū)在內(nèi)控體系意識及管理等方面仍存在明顯差距。公司缺乏對不同部門員工的系統(tǒng)內(nèi)控培訓，造成很多管理上的漏洞。比如：在財務內(nèi)控方面，企業(yè)沒有足夠重視財務職能部門的內(nèi)控職責體系，仍存在多處財務漏洞及財務風險；在人力資源管理方面，沒有完善的薪酬和績效制度體系激發(fā)員工創(chuàng)造力，企業(yè)員工內(nèi)部活力有待激發(fā)；在大宗物資及服務采購方面，比價不夠精細，未建立相應的供應商信用、服務質(zhì)量評價體系，導致企業(yè)的采購成本管理效果不顯著；信息化建設方面，信息系統(tǒng)模塊開發(fā)不夠完整，未能完全實現(xiàn)各部門、各業(yè)務鏈條之間信息共享、經(jīng)營數(shù)據(jù)共享，且內(nèi)部使用效率有待提高。

具體而言，W商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)內(nèi)控管理存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）財務內(nèi)控管理意識有待提高

W企業(yè)管理層對財務內(nèi)控管理重要性的意識較為薄弱，導致財務內(nèi)控管理沒有發(fā)揮應有的作用。當前，W企業(yè)的很多管理人員和員工對財務職能部門的誤解是財務只要做好基礎的賬務處理，做好事后數(shù)據(jù)匯報，使得財務僅成為被動地記錄公司經(jīng)營業(yè)務數(shù)據(jù)的部門，沒有參與到公司的一些重要經(jīng)營決策。對財務內(nèi)控只要事后結(jié)果匯報，事前相關(guān)項目決策財務參與的較少，特別是數(shù)據(jù)指標的事前預測，事中管控相對缺失，導致公司財務風險加大，企業(yè)成本及稅收負擔加重。比如：商戶合同及協(xié)議的簽訂，商鋪租金實行一鋪一價，不同的商戶會存在不同的商務條款，且對應不同的租金收取模式；固租與抽成租金各自對企業(yè)利潤貢獻存在差異，抽成租金含物業(yè)費與不含物業(yè)費同樣也會影響租金收益，因租金與物業(yè)收費項目不同，對應的增值稅稅率不同，合同約定價格是否含稅關(guān)系到印花稅的計算基數(shù)，合同保證金約定金額能否覆蓋商戶退租、撤鋪時所拖欠的租金、物業(yè)費等。

（二）成本管理控制效果不顯著

開放式商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)人力成本、推廣成本、能耗成本、物業(yè)服務成本、工程信息成本等在市場培育前期投入巨大，收支無法平衡。以W商業(yè)街區(qū)經(jīng)營數(shù)據(jù)為參考，其體量約14萬方（含地上、地下部分），地上部分產(chǎn)生商鋪租金、多經(jīng)點、市集展場地租賃等收益，首期正常經(jīng)營年度內(nèi)預估成本總額約4800萬，用收支平衡方式測算街區(qū)商鋪租金價格平均水平較高，與現(xiàn)下市場環(huán)境下商戶承租能力沖突，企業(yè)要實現(xiàn)預期經(jīng)營目標，提高企業(yè)運營效率，需進行有效的成本控制。

正常經(jīng)營年度內(nèi)街區(qū)公區(qū)水、電、空調(diào)能耗成本約800萬，成本居高有客觀因素，古色古香的開放式街區(qū)地上、地下泛光、照明區(qū)域較多，且鋪外地面衛(wèi)生環(huán)境要求較高增加了水電用量。從各項財務數(shù)據(jù)分析，公區(qū)能耗成本可以更精細化控制。另外其商業(yè)街區(qū)物業(yè)外包成本年度費用大約750萬（不含物料費），由于實行酬金制成本結(jié)算，街區(qū)四周為開放經(jīng)營，每一個重要點位計劃配備的保安、保潔人員合計90人、管理人員7人，從成本控制角度測算目前未達到人效比最大化。主要原因是物業(yè)管理人員及保安、保潔均采用外包，運營公司未對其建立激勵與考評管理制度，現(xiàn)場物業(yè)核心管理人員缺乏企業(yè)責任感及歸屬感，影響管理效能發(fā)揮，導致街區(qū)能耗成本居高不下。

（三）信息化財務集中管理待完善

商業(yè)運營公司存在大量數(shù)據(jù)需要進行統(tǒng)計與分析，需加強企業(yè)信息智能化建設，建立財務共享模式，財務共享就是通過信息科學技術(shù)實現(xiàn)企業(yè)標準化管理，從而完善企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的業(yè)務程序，進而實現(xiàn)各類資源的優(yōu)化整合，提升財務部門的管理效率，有效地減少企業(yè)人員管理的成本。

以調(diào)研W商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)為例，目前信息化建設及使用率未達80%，企業(yè)內(nèi)部各部門之間業(yè)務溝通交流時間成本較高，商戶租金、物業(yè)費合同催繳率約85%（以金額為測算依據(jù)，非商戶數(shù)量或面積），該績效考核指標以主觀需求為導向進行匯總匯報，商戶合同及需求發(fā)生變化不能及時共享，引發(fā)合約風險。

當前W商業(yè)街區(qū)企業(yè)信息化建設有待深入完善；已經(jīng)實現(xiàn)信息化的一些環(huán)節(jié)有更進一步優(yōu)化的空間。比如：智能電表系統(tǒng)核心是有效地管理商戶，先付費后使用，余額不足系統(tǒng)自動斷電，商戶良性充值避免業(yè)務部門花費更多的時間成本與商戶做溝通，催繳率實現(xiàn)100%，也減少了企業(yè)服務質(zhì)量的投訴；ERP系統(tǒng)對接線上推廣活動、招商管理、商戶合同管理、物業(yè)報修、服務評價、財務軟件等，涉及公司多個部門的協(xié)同合作，目前在ERP系統(tǒng)的使用過程中，有些環(huán)節(jié)鏈條理的不夠順暢，導致執(zhí)行不到位。

（四）業(yè)務風險與財務風險缺乏統(tǒng)籌性預防措施

商業(yè)街區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，業(yè)務形式多樣化，風險控制面較廣，涉及合同風險、資金安全風險、商鋪市集攤位經(jīng)營風險、市場競爭風險、稅收風險等。企業(yè)風險控制應以財務風險防范為中心，目前大部分商業(yè)財務管理環(huán)境一直呈現(xiàn)比較復雜的狀態(tài)，而且風險的發(fā)生概率也呈上升的態(tài)勢。

企業(yè)經(jīng)營風險控制環(huán)境復雜，具體體現(xiàn)在街區(qū)內(nèi)部露天開放式市集攤位展頻次較高，對應品牌數(shù)量較多，屬于比較創(chuàng)新的一種經(jīng)濟形式，不僅給企業(yè)帶來更多創(chuàng)收且可以帶動個體經(jīng)濟發(fā)展，但是企業(yè)向市集攤位收取租金模式為固定租金與業(yè)績抽成二者孰高法，抽成比例約25%，企業(yè)與攤位共享業(yè)績收益、共擔業(yè)績風險。經(jīng)調(diào)研2022年2月的攤位展，商戶業(yè)績總額約135萬（文創(chuàng)、零售攤位約33個、美食攤位約31個）。

與此同時，當下收款方式靈活多樣、個體經(jīng)濟須對公統(tǒng)一收銀，一般采取統(tǒng)一發(fā)放企業(yè)公賬收款二維碼，但在實際執(zhí)行過程中收款碼牌漏發(fā)、發(fā)放混亂會導致攤位業(yè)績核算錯亂的風險發(fā)生，攤位收款流水不理想，財務需同比、環(huán)比結(jié)合街區(qū)客流分析、確保商戶業(yè)績真實性，盡量避免個體商戶故意降低收款碼牌的使用率。同時，財務還需要評估個體商戶繳納押金及企業(yè)統(tǒng)一收銀金額是否可覆蓋其臨時性撤場及其欠繳電費、攤位破壞帶來的損失風險，且個體商戶業(yè)績返款時返款金額、個人賬戶的審核流程必須嚴謹，防止合同簽約及押金收取的對象與業(yè)績返款對象不一致導致資金錯誤支付無法追回的損失。另外，市集攤位展現(xiàn)場管控風險不能忽視，例如攤位售賣商品或存在質(zhì)量問題、攤位業(yè)主隨意調(diào)換經(jīng)營點位及品牌，最重要的是其他未簽協(xié)議個體戶隨意進入街區(qū)經(jīng)營，W商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)未及時掌控，企業(yè)損失場地租金收益。

二、加強商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)內(nèi)控管理的對策建議

（一）提升企業(yè)員工的財務內(nèi)控管理意識

首先，企業(yè)需要重視財務職能部門事前參與、事中監(jiān)督管理、事后分析的控制作用。比如：商戶合同事前定價是商業(yè)運營企業(yè)的業(yè)務核心，企業(yè)制定租金價格表實際為商戶合同的審核提供了定價參考，也相對降低了商務談判部門靈活定價的空間，同時財務可以依據(jù)租金及租賃面積提前測算企業(yè)盈虧平衡點，為企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整提供參考。經(jīng)濟合同會產(chǎn)生合約風險、也會伴隨稅收風險，有必要強化財務事前參與，降低經(jīng)濟合同風險。

其次，企業(yè)應注重對財務管理工作人員的培訓，在分配財務人員責任方面應權(quán)責分明，落實細節(jié)處理，強化財務人員自身崗位職責意識，提升財務管理執(zhí)行力。同時，針對財務管理人員做好企業(yè)內(nèi)控培訓，加強財務與業(yè)務之間的聯(lián)系，發(fā)掘內(nèi)控中存在的潛在問題，嚴格把握收支兩條線，杜絕財務風險和經(jīng)營風險，保障企業(yè)的高效平穩(wěn)運行。

（二）建立成本費用控制監(jiān)督管理與考核機制

企業(yè)在經(jīng)營過程中需要做到成本費用精細化管理，強化其內(nèi)控管理，進而發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。在執(zhí)行內(nèi)控管理中，企業(yè)需加大預算管理力度，嚴格資金預算使用過程監(jiān)督，以及事后預算執(zhí)行情況及時分析，優(yōu)化內(nèi)控管理方式，避免粗放型的預算管理。

同時建立健全的績效考核評比制度，強化管理崗位收入與成本匹配的意識，激發(fā)管理人員及員工的創(chuàng)造力，由粗放型向集約型管理轉(zhuǎn)變，從而提高公司產(chǎn)業(yè)效率。在采購成本方面，大宗物資及服務的采購比價也不容忽視，企業(yè)應建立完善的供應商信用、服務質(zhì)量評價體系，嚴格采購流程管理，降低成本控制內(nèi)控管理風險。

（三）加強企業(yè)內(nèi)控信息化建設

首先，加強內(nèi)控信息化建設能夠促使財務共享中心精準獲取大量數(shù)據(jù)信息，對所有的工作人員職能進行明確劃分，實現(xiàn)每一個工作人員人力價值的升階。并且，通過企業(yè)內(nèi)控信息化建設，推動企業(yè)內(nèi)部財務部門工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)變，利用信息共享平臺將企業(yè)各部門之間的信息進行相互關(guān)聯(lián)，促進核心業(yè)務發(fā)展。

其次，企業(yè)完善現(xiàn)有信息化平臺建設，有助于企業(yè)將內(nèi)控目標下沉到每一層級，提高企業(yè)應對市場突發(fā)事件的反應能力，比如：個體商戶統(tǒng)一收銀數(shù)據(jù)，攤位數(shù)量、對應品牌、點位數(shù)據(jù)，客流出入街區(qū)數(shù)據(jù)等企業(yè)相關(guān)部門都將可以互通有無，尤其財務部與其他現(xiàn)場管理部門可以更及時有效地進行溝通。同時，也有助于提高統(tǒng)一收銀商戶業(yè)績返款效率，企業(yè)可根據(jù)企業(yè)規(guī)模規(guī)劃建立資金自動結(jié)算系統(tǒng)，降低財務返款誤差風險。

最后，企業(yè)管理者及數(shù)據(jù)使用者能夠通過實時數(shù)據(jù)的共享化、信息化，實現(xiàn)財務內(nèi)控的高效集成，保障企業(yè)做出準確經(jīng)營決策，良性推動企業(yè)業(yè)務結(jié)構(gòu)升級，對于企業(yè)的重點業(yè)務和重要盈利點進行重點關(guān)注。同樣地，對于商戶來說，W商業(yè)街區(qū)客流等基礎性信息的及時共享也能夠使其更好地在街區(qū)開展商品銷售的營銷活動，降低整個街區(qū)商戶的市場競爭風險，提升街區(qū)知名度。

近期上線的商戶合同管理模塊，很好地使用了信息化平臺強化財務集中管理，便于實時計算租金、物業(yè)等催繳率，呈現(xiàn)的經(jīng)營數(shù)據(jù)客觀真實，更直觀反饋內(nèi)控管理問題。

（四）完善靈活經(jīng)濟業(yè)務的管理流程，預防經(jīng)營風險

市集攤位、多經(jīng)點位、夜經(jīng)濟、民俗活動等靈活經(jīng)濟是促使商業(yè)街區(qū)走向繁華的重要載體，同樣也增加了企業(yè)經(jīng)營管理的難度，個體經(jīng)濟業(yè)績監(jiān)管、租金核算、業(yè)績返款、臨時撤鋪損失也伴隨著經(jīng)營風險。為更好地預防經(jīng)營風險，企業(yè)應著重對個體經(jīng)濟品牌進行調(diào)研，并建立臺賬，對入駐街區(qū)品牌建立標準化流程，各攤位、點位固定編號以便合同審核，降低現(xiàn)場因點位隨意調(diào)整產(chǎn)生內(nèi)控管理風險。同時，品牌銷售業(yè)績實行統(tǒng)一收銀，結(jié)合客流監(jiān)控系統(tǒng)做銷售業(yè)績分析，并強化業(yè)務部門現(xiàn)場監(jiān)督管理，避免個體經(jīng)濟執(zhí)行自收銀給企業(yè)直接帶來租金收益損失。

三、結(jié)束語

綜上所述，國內(nèi)近年來商業(yè)街區(qū)發(fā)展迅速，縱觀經(jīng)營模式、投資回報較好的街區(qū)大部分經(jīng)歷了市場培育期，這期間不斷探索、創(chuàng)新、調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，并且經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整離不開運營企業(yè)內(nèi)控管理制度的建立和有效運行，強化企業(yè)內(nèi)控管理可以推動我國商業(yè)街區(qū)運營企業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。