臺灣歷史街區(qū)更新中的容積轉(zhuǎn)移制度實踐反思：基于大稻埕的實施評價*

張若曦 王茹茹 ZHANG Ruoxi,WANG Ruru

當前我國很多城市已進入存量發(fā)展階段，城市更新成為城市緩解建設(shè)用地緊張與經(jīng)濟發(fā)展矛盾、盤活存量用地的重要途徑。歷史街區(qū)更新是城市更新中的難題，隨著近年來政府和社會對歷史街區(qū)更新認識的提升，反對大拆大建已成為一種社會共識。然而，既要保護歷史文化價值，又要以人為本提升居住品質(zhì)，還要發(fā)展經(jīng)濟、維護各方利益，這使得歷史街區(qū)的保護變得更為困難。如何尋求新的保護更新模式和保護制度上的突破，正成為近期各方探求的重點之一。本文通過對我國臺灣地區(qū)歷史街區(qū)的容積轉(zhuǎn)移制度建構(gòu)和20多年實踐的分析，深度了解容積轉(zhuǎn)移制度在歷史街區(qū)更新中的作用，并客觀認識該制度的缺陷和不足，為我國大陸地區(qū)的歷史街區(qū)保護更新提供經(jīng)驗借鑒。

1 容積轉(zhuǎn)移制度的研究基礎(chǔ)

1.1 容積轉(zhuǎn)移制度的由來

容積轉(zhuǎn)移制度最早源于1940年代英國提出的發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度，即將發(fā)展權(quán)的觀念作為“開發(fā)許可制度”的執(zhí)法與立法依據(jù)[1]。發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移即容積轉(zhuǎn)移，即將A地塊（送出基地）的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移至B地塊（接受基地），使開發(fā)者通過得到B地塊的轉(zhuǎn)移開發(fā)權(quán)獲得收益補償，從而使A地塊實現(xiàn)對歷史建筑持久保護的經(jīng)濟平衡。這是在容積率控制的基礎(chǔ)上發(fā)展出來的彈性調(diào)控機制[2]。通過實施容積轉(zhuǎn)移、輔以土地資源整合與城市設(shè)計審議來對歷史街區(qū)進行容積管制[3]5，從而達到歷史街區(qū)和歷史建筑保護性更新的目的。

1.2 我國臺灣地區(qū)容積轉(zhuǎn)移的實踐概述

我國臺灣地區(qū)的城市早于大陸地區(qū)進入存量發(fā)展階段，20年來在歷史建筑、歷史街區(qū)保護和城市更新方面的實踐議題日漸增多，對相關(guān)制度的設(shè)計、研究和實踐十分豐富[4]64，[5]50-71，113-117，[6]89，[7]71-98。1997年，臺灣地區(qū)相關(guān)部門為了解決城市開發(fā)和歷史街區(qū)保護之間的矛盾，同時為了走出私有產(chǎn)權(quán)下公共開放空間和公共設(shè)施用地緊缺的困境，提出發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)分離的方案。旨在均攤政府與土地所有權(quán)人針對土地發(fā)展利益與發(fā)展權(quán)受限的成本，從而達到平均地權(quán)與社會公平的目的，也確立了容積轉(zhuǎn)移在臺灣執(zhí)行的起點。

同年，臺灣地區(qū)相關(guān)部門頒布《文化資產(chǎn)保存法》，作為遺產(chǎn)（古跡）保存、補償和修復的主要依據(jù)。1998年，通過了《都市更新條例》和《古跡土地容積轉(zhuǎn)移辦法》，作為臺灣都市更新及古跡容積轉(zhuǎn)移最主要的執(zhí)行依據(jù)，從而達到保護歷史街區(qū)及建筑、取得公共開放空間和公共設(shè)施建設(shè)用地等目的。1999年，公布實施《都市計劃容積轉(zhuǎn)移實施辦法》，對開放空間、公共設(shè)施、歷史保護3方面的容積轉(zhuǎn)移制定詳細的執(zhí)行準則。2000年，臺北市政府為保護歷史街區(qū)傳統(tǒng)風貌，針對大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)制定以《大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)容積轉(zhuǎn)移作業(yè)要點》等[8]361-363，[9]1-5為代表的容積轉(zhuǎn)移計劃，開啟了容積轉(zhuǎn)移運用于歷史街區(qū)保護的先例。在此之后，法令在實踐中不斷修訂和更新，也積累了大量實踐案例。

1.3 大陸地區(qū)的研究進展

近年來，大陸學者也對容積轉(zhuǎn)移制度和政策進行了較為深入的理論研究[10-12]，[13]114，主要聚焦于政策制定、實施機制及借鑒策略等方面。同時，大陸已嘗試通過容積轉(zhuǎn)移的方式來實現(xiàn)歷史建筑保護或公共空間開發(fā)，目前也針對容積轉(zhuǎn)移開展了一些制度設(shè)計和實踐，例如上海[14]、廣州[15]等地針對傳統(tǒng)街區(qū)的風貌保護及更新開展研究等，雖已提出初步的計算標準和管理辦法，但尚未建立完整的容積轉(zhuǎn)移市場和運作機制，普遍圍繞容積轉(zhuǎn)移的難點、容積轉(zhuǎn)移的適用性及經(jīng)驗借鑒等方面展開。目前大陸進行的研究和實踐仍處于探索階段，針對臺灣的實施做法已有一定的總結(jié)，但尚未對其實施成效及不足之處進行梳理，本文希望通過反思達到啟示的效果。

2 大稻埕更新中的容積轉(zhuǎn)移實踐

大稻埕是19世紀末臺北市最繁華的河港聚落，以迪化街為首的商業(yè)街市發(fā)展，引領(lǐng)了臺北市在經(jīng)濟、社會和文化活動上的快速發(fā)展和壯大。隨著港口交通功能的下降，行政商業(yè)中心東移，大稻埕的發(fā)展逐漸停滯[5]50。但大稻埕以其特殊地理區(qū)位造就活絡(luò)的商業(yè)行為，使得傳統(tǒng)商業(yè)類型及街區(qū)傳統(tǒng)肌理得以延續(xù)保存，成為臺北市保存較為完整的歷史街區(qū)。1990年，臺北市設(shè)立大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)，關(guān)注街區(qū)更新中的傳統(tǒng)風貌保護。

2.1 制度保障

臺灣確立了宏觀、中觀、微觀3個層次的規(guī)范體系，作為運用容積轉(zhuǎn)移方式指導歷史街區(qū)保護的依據(jù)。

宏觀上，《文化資產(chǎn)保存法》（1997）①臺灣《文化資產(chǎn)保存法》（1997）第36條：經(jīng)指定為古跡之私有民宅、宗廟、宗祠所定著之土地或古跡保存區(qū)內(nèi)之私有土地，因古跡之指定或保存區(qū)之劃定，致其原依法可建筑之基準容積受到限制部分，得等值移轉(zhuǎn)至其他地區(qū)建筑使用或予以補償，其辦法由主管機關(guān)定之。提出應(yīng)使私有文物遺產(chǎn)（古跡）、歷史建筑等文化資產(chǎn)得到保存、修復的機會；《都市更新條例》（1998）②臺灣《都市更新條例》（1998）第45條：更新地區(qū)范圍內(nèi)公共設(shè)施保留地、依法應(yīng)予保存及獲準保留之建筑所坐落之土地或街區(qū)，或其他為促進更有效利用之土地，其建筑容積得一部或全部轉(zhuǎn)移至同一更新地區(qū)范圍內(nèi)之其他建筑基地建筑使用。前項建筑容積經(jīng)全部轉(zhuǎn)移至其他建筑基地建筑使用者，其原有土地應(yīng)登記為公有。明確在同一更新區(qū)內(nèi)，公共設(shè)施保留地與歷史建筑或街區(qū)用地可實施容積轉(zhuǎn)移；《都市計劃容積轉(zhuǎn)移實施辦法》（1999）③臺灣《都市計劃容積轉(zhuǎn)移實施辦法》（1999）第6條：適用容積轉(zhuǎn)移者包含了（1）經(jīng)都市計劃表明應(yīng)予保存或經(jīng)市級主管機關(guān)認定有保存價值之建筑；（2）為改善都市環(huán)境或景觀，提供作為公共空間使用之可建筑土地；（3）私有都市計劃公共設(shè)施保留地等3類。是對《都市計劃法》中相關(guān)法令實施辦法的細化完善，正式將容積轉(zhuǎn)移法制化，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對轉(zhuǎn)移規(guī)則與容積轉(zhuǎn)移量公式進行基本設(shè)定。

中觀上，《古跡土地容積轉(zhuǎn)移辦法》（1998）④臺灣《古跡土地容積轉(zhuǎn)移辦法》（1998）第3條：實施容積率管制地區(qū)內(nèi)，經(jīng)指定為古跡，除以政府機關(guān)為管理機關(guān)者外，其所定著之土地、古跡保存用地、保存區(qū)、其他使用用地或分區(qū)內(nèi)之土地，均得以適用容積移轉(zhuǎn)。針對有價值的遺產(chǎn)保護區(qū)制定約束條件，并針對遺產(chǎn)的容積轉(zhuǎn)移進行執(zhí)行規(guī)定，目的在于遺產(chǎn)保護。

微觀上，《大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)容積轉(zhuǎn)移作業(yè)要點》（2000）⑤臺灣《大稻埕歷史風貌專用區(qū)容積轉(zhuǎn)移作業(yè)要點》（2000）第11條：送出基地屬于歷史性建筑物者，須經(jīng)都市設(shè)計審議就維護工程勘驗確認后，有關(guān)歷史性建筑物維護之獎勵樓地板面積始得移出。送出基地屬于歷史性建筑物者，完成維護工程之都市設(shè)計審議勘驗程序，始得核發(fā)使用執(zhí)照。在《大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)都市計劃案》公布之后，詳細規(guī)定了大稻埕歷史街區(qū)實施容積轉(zhuǎn)移的申請條件、實施程序、實施標準與計算方法，是指導大稻埕地區(qū)容積轉(zhuǎn)移的重要依據(jù)。其中規(guī)定，允許一個建筑基地（送出基地）在保持歷史建筑和傳統(tǒng)街區(qū)特色的前提下，可以將其可建容積的一部分或全部出讓給另一個建筑基地（接受基地），以保護土地所有者的權(quán)益。除此之外，2003年修正的《容積轉(zhuǎn)移作業(yè)要點》中的第10條規(guī)定“為促進歷史性建筑物風貌維護，本計劃范圍內(nèi)之歷史性建筑物其容積移轉(zhuǎn)不受同一土地使用分區(qū)限制”。這就放寬了大稻埕容積轉(zhuǎn)移的土地使用分區(qū)限制，其目的在于增加容積轉(zhuǎn)移的誘因。

2.2 實踐操作

《大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)都市計劃案》是臺北市第一個以整體歷史街區(qū)為范圍、以保護為目的、運用容積轉(zhuǎn)移制度的都市計劃，也是臺灣實施第一個容積轉(zhuǎn)移案的所在地[6]38-39。其核心是保護歷史建筑，維護民間發(fā)展權(quán)益，提高社會各界對歷史街區(qū)保護的認識和認同，突出歷史建筑對街區(qū)再生的積極作用。規(guī)劃區(qū)同步擬定了《大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)容積轉(zhuǎn)移作業(yè)要點》及《大稻埕歷史風貌特定專用區(qū)容積轉(zhuǎn)移辦理程序》，根據(jù)歷史建筑的保存和維護程度，制定容積轉(zhuǎn)移實施規(guī)范（見表1）和容積轉(zhuǎn)移的申請及審批辦理程序（見圖1），其中非歷史性建筑物按歷史建筑原貌重建的，須按照歷史建筑容積轉(zhuǎn)移程序辦理。

圖1 大稻埕容積轉(zhuǎn)移申請及審批辦理程序Fig.1 Application and approval procedures for FAR transfer of Dadaocheng

2.3 實踐結(jié)果

2000年初期，無論當局或土地所有權(quán)人都對容積轉(zhuǎn)移制度處于探索階段，難以確保容積轉(zhuǎn)移機制操作過程的順利進行，因此在容積轉(zhuǎn)移制度實施初期，大稻埕主街迪化街商業(yè)發(fā)展仍較為低迷[4]118。但后期隨著機制運作的逐漸成熟，以及修復整建案例的完工，土地所有權(quán)人的意愿也相應(yīng)提高，容積轉(zhuǎn)移的實施得以全面開展。

在容積轉(zhuǎn)移制度下，大稻埕歷史街區(qū)范圍內(nèi)的建筑容積可以轉(zhuǎn)移到該行政區(qū)外的指定接收區(qū)和非指定接收區(qū)，甚至認定為文化遺產(chǎn)（古跡）的歷史建筑的容積及其用地面積可以轉(zhuǎn)移到臺北市的任何可建設(shè)用地[7]81。經(jīng)調(diào)查，截至2014年大稻埕歷史街區(qū)中許可容積轉(zhuǎn)移的案例共400余件[7]29，轉(zhuǎn)移完成案例數(shù)200余件[7]71（見圖2）。實施案例多集中在主街迪化街一段及南段民樂街兩側(cè)的歷史建筑，繼續(xù)經(jīng)營原有的商業(yè)風貌，其保護修繕與活化再利用的成效最佳。與此形成鮮明對比的是，迪化街以外的其他側(cè)巷地段，雖然也屬于容積送出基地的區(qū)域，歷史建筑卻得不到居民的維護。在延平北路二段以及迪化街一段上，有較多建筑在實施容積轉(zhuǎn)移后僅保存建筑立面，其內(nèi)部殘破不堪，顯然在歷史建筑的維護方面并沒有完全落實。除此以外，由于側(cè)巷的可達性與可視性較低，商鋪利用率較低，除特色商鋪外，其他商鋪大多經(jīng)營情況欠佳。如歸綏街303巷9號在實施容積轉(zhuǎn)移前后，功能均為文教類歷史建筑無變化，建筑本身保留了日據(jù)時期莊重典雅的立面風格，但因避居于小巷弄內(nèi)，經(jīng)營效益較差[5]76-77。多重原因使得大稻埕不同區(qū)段的風貌與景觀相去甚遠（見圖3）。

圖2 大稻埕容積轉(zhuǎn)移送出基地分布圖Fig.2 Distribution map of Dadaocheng sending base of FAR transfer

圖3 大稻埕主街及側(cè)巷風貌對比Fig.3 Comparison of main street and side alley of Dadaocheng

3 容積轉(zhuǎn)移制度的實施評價

3.1 制度整體實施分析

臺灣容積轉(zhuǎn)移制度實施主要有如下3種情況：（1）經(jīng)規(guī)劃或通過主管機構(gòu)認定具有保存價值的建筑；（2）為改善城市環(huán)境或景觀，提供作為公共空間使用的可建設(shè)用地；（3）私有用地轉(zhuǎn)變作為公共設(shè)施保留地。通過實施容積轉(zhuǎn)移，私人產(chǎn)權(quán)基地受限制的發(fā)展權(quán)得到相應(yīng)補償，平衡了多方利益，實施過程總體上較為成功，但也存在程序繁雜、周期冗長等問題，造成申請人積極性不高。

從臺北市容積轉(zhuǎn)移制度的整體實施情況來看（見表2），以容積轉(zhuǎn)移方式進行歷史街區(qū)或建筑保護的案例幾乎都在大稻埕，而在公共設(shè)施保留地轉(zhuǎn)變的情況下增加了最多的城市容積。開放公共設(shè)施的容積轉(zhuǎn)移后，相關(guān)案例受件較多，也對該地區(qū)的歷史街區(qū)的容積轉(zhuǎn)移造成影響。由于歷史街區(qū)的容積轉(zhuǎn)移必須按照歷史建筑修繕保護計劃進行建設(shè)和完成，相比公共設(shè)施的容積轉(zhuǎn)移而言建設(shè)周期較長，導致居民申請積極性不高，申請量大大減少。

表2 臺北市容積轉(zhuǎn)移制度的整體實施情況Tab.2 Overall implementation of FAR transfer system in Taipei

在通過容積轉(zhuǎn)移取得的公共設(shè)施保留地上，依目前執(zhí)行成效來看，政府取得的公共設(shè)施保留地大多為既成道路用地，對于城市來說并無實質(zhì)性公共設(shè)施的增加，且徒有容積釋出，增加城市的公共設(shè)施負擔。在開放空間方面的運用上，原本規(guī)劃為開放空間（面積不小于500 m2）的土地發(fā)展權(quán)受到限制的，可轉(zhuǎn)移至其他可接受基地，使開放空間資產(chǎn)化，目的是提高地區(qū)的整體公共開放空間品質(zhì)，然而從制度實施來看，這方面較少能夠落地。

在容積轉(zhuǎn)移制度實施的不斷推進中，實踐也對相關(guān)法令做出了反饋，主要從申請條件、接受基地與送出基地范圍等方面進行修訂，旨在實現(xiàn)平衡政府資金與增加獎助誘因，從而達到促進容積轉(zhuǎn)移順利實施的目的。

3.2 大稻埕歷史街區(qū)實施分析

以容積轉(zhuǎn)移方式進行歷史街區(qū)或建筑保護，通過綜合實施容積轉(zhuǎn)移與都市設(shè)計審議，控制整個歷史街區(qū)的發(fā)展總量，從而盡可能維持原有歷史街區(qū)的形貌。大稻埕地區(qū)通過實施容積轉(zhuǎn)移，基地所有權(quán)人受限制的發(fā)展權(quán)得到相應(yīng)補償，使歷史街區(qū)得到保護。這總體上具有較強的操作性，但其規(guī)范的細節(jié)還有一定的改進空間。

大稻埕除了迪化街和安西街有放寬限制的規(guī)定外，街區(qū)其他路段均受到《臺北市土地用途分區(qū)管制自治條例》規(guī)定的管制，即道路兩側(cè)的建筑物容積率為道路寬度的50%積數(shù)。由于側(cè)巷狹窄、道路寬度小，在針對側(cè)巷內(nèi)建筑物的容積轉(zhuǎn)移中，扣除建筑物的已使用容積、所能移出的剩余容積，以及需支付的停車等相關(guān)費用后，產(chǎn)生的溢價不足以支付建筑物的修繕維護費用，因而導致側(cè)巷內(nèi)的建筑物大多被閑置并任其毀壞[7]81。同時，公告現(xiàn)值與市場價格相差甚遠也是影響容積轉(zhuǎn)移價值的關(guān)鍵因素。據(jù)學者調(diào)查統(tǒng)計[7]82-83，從側(cè)巷受限容積操作情況來看（見表3），在管制情況下，側(cè)巷沿線面積為120 m2的地塊容積轉(zhuǎn)移的實際操作損失將達372.80萬元（臺幣，下同）。

表3 大稻埕不同地塊容積轉(zhuǎn)移操作情況對比Tab.3 Comparison of FAR transfer operation of different plots in Dadaocheng

從模擬分析可以看出，除了容積對容積轉(zhuǎn)移價值起關(guān)鍵作用外，主街和側(cè)巷的公告現(xiàn)值差距較大也是影響容積轉(zhuǎn)移價值的關(guān)鍵因素，導致側(cè)巷內(nèi)歷史建筑業(yè)主沒有參與歷史建筑保護和修繕的動力，許多建筑被閑置，任由其老化破壞（見圖4）。在這種情況下，主街迪化街上的建筑物及其附屬土地的所有者是大稻埕容積轉(zhuǎn)移制度中的最大受益者，規(guī)劃范圍內(nèi)不同土地位置的所有者從一開始就沒有共同的意愿，無法使當?shù)孛癖娔燮鸨４嫖幕⒐餐苿託v史街區(qū)建設(shè)的共識。

圖4 大稻埕側(cè)巷中閑置老化的建筑Fig.4 Buildings in Dadaocheng side alley are idle and aging

3.3 臺灣容積轉(zhuǎn)移實施出現(xiàn)的問題

3.3.1 政策普及不普適

容積轉(zhuǎn)移是基于交易而產(chǎn)生的，因此只有在核心地段或房地產(chǎn)利益較高的區(qū)域轉(zhuǎn)移的積極性較高，然而如城市內(nèi)側(cè)巷、甚至鄉(xiāng)村地區(qū)這些利益不高的區(qū)域則很難推行。再加上受到臺北市土地使用分區(qū)條例等的限制，造成有些偏遠區(qū)域的歷史街區(qū)和歷史建筑的容積較難移轉(zhuǎn)，業(yè)主參與動力不足，保護受到較大限制。即使有“普及”的政策，也很難發(fā)揮出“普適”的作用。該制度看似覆蓋面廣，但由于應(yīng)用范圍十分有限，導致被認為是一項“看得到吃不到”[16]4的政策。大部分居民因此認為應(yīng)重新核實政策的適用范圍，以利于落實對歷史街區(qū)的保護。

3.3.2 憑空創(chuàng)造容積率

容積轉(zhuǎn)移制度的初衷是將私人產(chǎn)權(quán)受限于歷史建筑而未能完全利用的容積加以移轉(zhuǎn)，達到保護風貌等目的。然而該政策應(yīng)用在公共設(shè)施保留地的取得上時，政策為了取得水利用地、保護老樹等多種用途，甚至擴大運用到都市更新，成為憑空創(chuàng)造容積、再轉(zhuǎn)成貨幣來補償業(yè)主的手段。有學者認為這是一種“破壞性的創(chuàng)造”[16]4，一方面增加了城市容積，不利于城市管理，另一方面相比歷史建筑用地的業(yè)主需要先完成修繕計劃才能申請而言，公共設(shè)施保留用地的業(yè)主要付出的成本低得多，申請手續(xù)更容易。因申請案例眾多、周期冗長，一定程度影響了真正需要用于歷史建筑保護的案例的審批和實施進度。

3.3.3 接受基地存在風險

在容積轉(zhuǎn)移的實施過程中，雖然指定了接受基地的范圍，并對指定接受區(qū)及非指定接受區(qū)的可移入容積規(guī)定了上限，但是并未要求對接受基地做環(huán)境承載力的相關(guān)評估。因此，接受基地的容積擴張發(fā)展，將對該片區(qū)的整體環(huán)境品質(zhì)和公共設(shè)施承載能力產(chǎn)生沖擊。在容積轉(zhuǎn)移和容積獎勵并行的政策因素下，可能使接受基地移入過多容積，導致公共設(shè)施服務(wù)水平的降低，進而造成整體環(huán)境質(zhì)量惡化，可能引發(fā)社會矛盾。

3.3.4 淪為開發(fā)商的工具

在臺灣實踐中，出現(xiàn)了不少開發(fā)商利用該政策、享受到收益的案例。例如有一開發(fā)商買下大稻埕片區(qū)的一棟歷史建筑“新芳春茶行”與緊鄰的洋房[16]9，計劃拆除合建，后來該歷史建筑被認定為市級文化遺產(chǎn)，開發(fā)商將出資修繕保護獲得的容積獎勵用于鄰近地塊的地產(chǎn)項目，極大提升了商業(yè)收益。還有的開發(fā)商以低價將偏遠地區(qū)的容積加到市中心，助推了城市中心建設(shè)密度的增高，同時實現(xiàn)“鉆空子”盈利。相較于普通歷史建筑業(yè)主的消極被動，政策反而成為開發(fā)商獲利的手段。

4 反思和啟示

容積轉(zhuǎn)移制度是城市更新中平衡市場開發(fā)與空間資源保護的彈性調(diào)控機制，目前大陸雖有地區(qū)進行了應(yīng)用嘗試，試圖解決資金籌措與歷史街區(qū)保護的雙重難題，但因其在制度設(shè)計、容積交易平臺、實施依據(jù)等方面尚不成熟，仍需持續(xù)研討以找到適用之路。本文通過對臺灣地區(qū)20余年實踐經(jīng)驗和教訓的反思，提出如下啟示供參考。

（1）建立容積轉(zhuǎn)移系統(tǒng)管理平臺。掌握歷史街區(qū)的建筑維護狀態(tài)，把控歷史街區(qū)內(nèi)送出基地的維護情況、加強對接受基地的容積管制，對容積接受基地的環(huán)境、公共服務(wù)等綜合條件和接受能力進行合理評估，降低容積轉(zhuǎn)移對接受區(qū)環(huán)境承載力的影響。

（2）建立容積轉(zhuǎn)移審核機制。為確保容積轉(zhuǎn)移運作正常與公平，設(shè)置一套完整的容積轉(zhuǎn)移審核機制，確保容積轉(zhuǎn)移在總體城市設(shè)計和相關(guān)規(guī)劃的管制下進行，同時應(yīng)該建立開放透明的容積轉(zhuǎn)移信息平臺，讓容積轉(zhuǎn)移的市場交易處于整個社會共同監(jiān)督的系統(tǒng)中。

（3）建立公眾參與及專家顧問機制。通過多方參與，鼓勵送出基地的業(yè)主、接受基地的“建設(shè)者”和其他受益者共同承擔起維護歷史建筑和保存歷史街區(qū)的責任。藉由保護計劃的制定、容積移轉(zhuǎn)的保存政策建立，以及運用市民團體的影響力量來實現(xiàn)歷史街區(qū)的保護。

（4）補充容積轉(zhuǎn)移之外的保護政策。對于無容積市場、非城市地區(qū)等容積轉(zhuǎn)移制度難以適用的地區(qū)，需要制定其他相關(guān)政策以推動歷史街區(qū)的保護。如以稅收減免、設(shè)立保護基金等多種資金籌集和獎助方式，鼓勵私有產(chǎn)權(quán)業(yè)主進行持續(xù)的歷史建筑維護，使有價值的歷史街區(qū)不論所在地區(qū)是否具有市場價值，都能得到有效的保護。

綜上所述，容積轉(zhuǎn)移制度雖在歷史街區(qū)更新中起到一定的街區(qū)保護成效，目前仍無法很好地達到平衡保護發(fā)展與市場彈性調(diào)控的預期效果。容積轉(zhuǎn)移制度若要在歷史街區(qū)保護的落實執(zhí)行工作中成為一個真正有效的工具，仍然需要諸多條件并提供必要的支持。大稻埕因容積轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的諸多問題，不僅涉及街區(qū)層面，更涉及城市整體發(fā)展戰(zhàn)略，并與接受基地范圍、周邊公共設(shè)施的承載力和整體容積總量規(guī)劃等息息相關(guān)。臺灣地區(qū)的容積轉(zhuǎn)移制度實踐為大陸提供了很好的參考，當然由于大陸地區(qū)和臺灣地區(qū)土地制度不同，在實施中遇到的問題也不盡一致。本文研究受資料所限存在一定的不足，未來將進行進一步深化。