新形勢下房地產評估在住房租賃市場中的實踐

曾劍

隨著我國房地產結構多元化、多層次發展，我國住房租賃市場發展步伐明顯加快。在房地產租賃市場發展中，必須進一步深化房地產估價功能和價值，以加快建設和完善租賃市場為中心目標，創新高效實用的估價方法，打造現代化、高質量估價體系，為住房租賃市場的穩定發展提供科學指導。

近幾年，我國經濟和社會發展迅速，極大地促進了房地產市場繁榮發展。推進住房租賃市場深入發展，與當今我國房地產政策環境相契合。客觀分析房地產發展現狀，靈活運用房地產估價等手段，可促進住房租賃市場的良性發展。為此，為促進住房租賃市場發展，需優化房地產估價方法，最大程度上避免出現房屋租賃糾紛突發事件，助力企業逐漸提升經濟效益，增強市場競爭力。

一、房地產估價及住房租賃市場概述

（一）房地產估價

在住房租賃市場中，房地產估價是一項十分重要的工作，直接關乎房地產租賃行業健康發展。房地產估價屬于社會性中介行為，在市場交易中的地位日益顯著，與一般估價相比，房地產估價重要性和專業性要求較高，而且其所產生的價值極大。若想真正降低和有效地控制房地產估價風險系數，使各種風險因子得到動態控制，則必須把其推向更為合理化、規范化的發展軌道，使其指導性及實用性的作用有效發揮出來。

（二）住房租賃市場

在我國房地產企業發展中，房地產評估在住房租賃市場中的發展質量直接影響住房租賃市場發展效果。科學推動房地產住宅租賃工作，可以有效促進區域內人才流動，滿足不同階層居民對住宅消費的客觀需求，從而推進我國現行住房供給系統完善發展。因此，要加快各個區域更新和發展，必須更加關注住房租賃市場的發展局勢。近年來，我國出臺了一系列政策和制度，推動和維持我國住房租賃市場平穩發展，并逐步形成一套全新的住房租賃市場模式。從整體上看，我國住房租賃市場盡管已經有了一些成績，但在經營制度、市場結構等方面仍有一些不容忽視的問題和缺陷，有待于不斷地完善和提高。對住房租賃企業來講，需正確認識市場發展和估價間的協調關系，使其價值得到最大程度的發揮，從而促進住宅租賃市場全面動態發展。

二、新形勢下房地產估價在住房租賃市場中的應用作用

（一）房地產估價在住房租賃企業融資中的作用

根據我國住房租賃市場動態變化，確定我國住房租賃企業發展方向，這就要求政府給予有力的資金支持，保證各類住房租賃企業經營和發展都能得到充足的資金保障。房地產估價在住房租賃企業融資發展中扮演著舉足輕重的角色，可以對各種類型房地產、住房租賃收益權等進行標準化估價，以保證住房租賃企業在融資過程中能清晰地了解本企業擁有的資產。在房產估價影響下，房屋所有權人可以更深入地理解各種房產抵押價值和資產凈值，從而科學地處置房產。同時，隨著我國住房租賃和銷售相關法律法規不斷健全，在融資發展過程中，可以利用手中租賃收益權進行融資，從而有效擴大融資范圍，解決融資問題。可見，房產估價有助于房屋租賃者全面掌握所擁有房屋出租收益權，優化包租、收取押金等流程，提升租金收益，獲得更大的經濟效益，保證各項日常融資活動能在良好支持條件下正常進行。

另外，房地產估價對房屋租賃資產證券化也有一定影響，房屋租賃來源可分為自持型和轉租型兩種。估價人員將遵循當前估價準則，選擇適宜估價方法，以房屋租賃市場為指導，合理評價房屋租賃企業資產證券化，防止其在融資過程中盲目轉換手中資產。在上市、股權轉讓等過程中，通過對房地產估價的深入認知，加深對經營和發展影響的理解，深化融資管理各個環節，即可實現高層次融資，為房地產租賃市場走上健康、穩定發展的道路做好鋪墊。

（二）房地產估價在租賃市場新改建中的作用

在我國住房租賃市場發展中，房地產估價是重要組成部分。在新形勢下，國有建設用地能在租賃住房建設中發揮作用，通過對國有建設用地的估價，全面、客觀地評價國有建設用地投資及市場等方面價值，確保新建或者改建的租賃住房具有較高經濟效益。同時，政府將部分出租房屋土地使用權出讓給企業，也要求對其進行標準化估價，從而能對政府出讓的土地進行準確估價，使得新建、改建的租賃住房市場發展規范性有所提升。另外，在新建或改造租賃房屋時，可以對閑置或不能利用的相關用房進行改造，比如辦公區域、工業生產等，讓符合這方面的此類用房高效投入到使用中，充分展現多樣化價值。

（三）房地產估價在租賃住房管理及保障性住房租賃中的作用

完善租賃住房經營管理，在我國住房租賃市場的動態發展中具有舉足輕重的地位，需明確房地產估價與租賃住房的動態運營管理間的關系，使房地產估價作用及優勢切實發揮出來，實現對租賃住房運營管理實際情況的客觀性估價。同時，深入挖掘企業在經營過程中存在的問題和缺陷，并對出現的新問題進行分析，提出切實可行的控制措施。在經營管理階段，也要注重并有效發揮其職能，利用成本法、比較法等多種方法，合理評估租賃房屋的續租、租賃等各個階段租金，全面掌握各種風險因素，優化和改進現行租賃模式，避免租賃雙方在租賃過程中發生糾紛。此外，以公平交易為前提，建立健全、穩定的租賃關系。對住房租賃企業來講，需正確認識房地產估價工作的重要意義，遵循房屋租賃市場總體發展趨勢，不斷創新和完善房屋租賃模式，在合理范圍之內提高租金，促進房屋租賃工作順利進行，全面提升租賃住房經營管理的質量，增強自身在激烈市場競爭中的核心力量。

三、新形勢下租賃市場的房地產估價

（一）租賃企業估價及咨詢

租賃企業相關估價及咨詢服務針對持有物企業，結合過往經驗以及企業實際需求，提供多種物業估價服務，如以編制成本預算、租賃及業績考核為目標的租金估價等，提供較為精確的住宅及商業租金調查報告及商業發展前景分析結果。然而，縱觀目前國內房產租賃市場，還未形成一套成熟、切實可行的商業計劃，這就需要在日后租賃市場中統一收集、統一管理及統一批租。

（二）房地產REITs物業價值估價

從金融發展觀點來看，房地產租賃將不僅僅局限于房產，還會有更多的衍生產品。因此，需對房地產租賃的價值進行估價。比如，目前 REITs房地產的估價，便可以為融資類資產的發行提供一個科學、有效的定價基礎，并以房地產價格為主要發行定價基礎。這就要求專業估價人員從多個角度考慮，經過繁瑣價格流程，確定最終參考價格。因此，開展房產估價業務擴展，對今后房地產租賃市場發展將起到十分重要的作用。

（三）“互聯網+”房地產估價

隨著房地產行業不斷發展，海量數據和信息不斷涌現，傳統統計方法已經嚴重落后，很難對海量數據進行定量分析。在大數據及信息化時代大趨勢下，房地產開發企業必須重視和加速數據挖掘、數據分析等技術的應用，有效對房地產市場交易、消費者購房信息等靜態數據進行分析，全方位收集租房人口轉移信息、實時看房熱點等動態信息數據，動態化收集和推送住宅的區位定價等高維度信息。同時，建立房地產行業的公眾賬號，擴大自身流量，充分利用數據分析、數據挖掘等技術，提升物業運營管理的運營效率和經濟效益。

在“互聯網+”大環境下，若想全面提高估價技術的整體水平，必須對傳統單一的估價方式進行改革，建立公正、公開的估價制度。同時，由于手工編制的估價報告效率低下，內容覆蓋面有限，文字的準確性較差，很難適應多樣化的市場發展需要，這就需要創建智能估價系統，應用云估價技術。由于房產租賃頻繁、流動性大，需要大量數據支撐，才能保證房屋租金科學性和可行性。通過對現有的Hedonic模型法進行改進和更新，可以將多種新的方法結合起來。在“互聯網+”的新發展模式下，估價業務逐步順應規范化及數字化發展趨勢，可切實提升整個行業可信度，最大程度地公開、公正地估價各個環節內容，為主體信息安全提供堅實可靠的保障。

（四）采用科學估價方法

在房地產住房租賃市場估價過程中，對于這種具有收益性的房地產，估價機構通常采取收益法開展估價工作。收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值、得到估價對象價值或價格的方法。也可以采用市場比較法進行估價，市場比較法是估價對象與價值時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。可見，在具體估價過程中，只有相關從業者需要結合估價目的、估價對象，科學選擇估價方法，才能提高估價準確性。

（五）提高從業人員職業道德素質

在房地產估價過程中，由于從業人員職業素質和職業素養水平不平衡，經常造成不公平、不公正現象。作為一名專業估價員，在房地產估價時，不可過度迎合顧客不合理要求，而要時刻堅持客觀原則、公正原則。另外，一些估價人員出于自身私利，在不知情情況下，從顧客手中索取回扣、紅包，導致估價結果出現偏差，增加執業風險。因此，房地產估價人員必須嚴格遵守職業道德規范，不斷提高自身專業知識和道德素質，以高質量評價標準為準則，進行自我激勵。同時，借助外部監督機制，為客戶提供優質、滿意的服務，保證房地產估價行業的健康發展，為促進房屋租賃市場發展保駕護航。

（六）營造消除不正當競爭的公平環境

一方面，對惡意壓價、不公平競爭的現象進行嚴厲打擊，對不顧收費標準、行業規范的低價及擾亂市場秩序等行為，建議有關部門與協會制定相關制度或行業規則，對惡意低價中介機構，在資質延續、升降級、信用檔案記分及適當處罰措施上予以體現，為房地產估價行業提供和諧、穩定的發展環境。另一方面，建議相關部門在選擇估價機構時，不要過于看重估價機構資質，而要重視估價機構風險防范機制、從業人員經驗。建議相關部門不要過于看重價格，僅從實際情況來看，很可能會影響到后續服務，所以應該多角度、全方位地選擇合適的估價機構。

（七）建立健全信用制度

房地產估價行業，屬于鑒定中介服務機構，房地產估價核心價值在于“誠信”。然而，若想做到誠信經營、誠信執業，則要從點滴做起。所以，在發展中，必須要建立健全的誠信制度，以確保房地產估價工作在良性、有序的市場環境中進行。在加強誠信體系建設方面，建立失信黑名單，將失信企業納入失信名單，禁止從事與之相關產業，并將其信息公開，形成“一旦失信、處處受限”的信用懲戒大格局，讓失信者、造假者寸步難行。此外，還可建立健全評價機構與評價人員誠信與懲罰機制，通過多種獎勵和懲罰機制，引導行業誠信經營，在評審、投標過程中，對誠信單位和個人給予優先服務。

（八）強化估價信息交流

在開展各類房地產估價工作中，由于估價資料傳遞不明確，很可能為估價工作造成極大的困難和挑戰。作為評價行業主管機構和行業協會，應該加強與各方面的溝通和交流。具體來講，可從下面幾點入手：其一，建立信息平臺和資料庫，進一步充實和完善該行業的內容、流程、條件以及相關工作開展情況，并在各部門之間建立綜合性信息平臺，組建相關評價報告數據庫，實現隨機、公開抽查，提高工作質量。其次，建立信息專欄。建立重要信息欄目，及時公布相關產業發展狀況、存在的問題及相關政策等，實現信息資源共享。其三，加強情報交換。對于重大事項不能向社會公布的問題和情況，有關部門、行業協會要定期通報、文件抄送、走訪座談等方式進行通報和反饋。

（九）檢驗不動產估價工作質量

在房地產估價工作中，政府應對其進行適當監管。首先，要堅持以市場為主導，合理優化現有的監管資源，并嚴格履行政府監督責任。其次，要在有關方面健全相關的法律和規章，以便在遇到特定的監管問題時，使其有法可依、有章可循。此外，加強監管和加強處罰相結合，即對房地產估價工作的全過程進行監督，對房地產估價工作制度之外并影響到估價價值的行為進行記錄并嚴懲。最后，房地產估價工作完成后，要對房屋估價結果進行復核，并對其相關底稿進行歸檔整理。

結 語

為促使房屋租賃市場全面發展，則需主動適應產業轉型和產業升級大環境，加速應用現代科技，建立公正、公平的住房租賃估價制度，促進住房租賃、商業租賃經濟效益持續提高，維護租賃市場健康穩定發展秩序，推動我國房地產產業穩定發展。