REITs風險把控與應對策略

曹常瑜

在世界范圍內，REITs作為大類資產配置中的重要品種，在境外市場發展已較為成熟。對內地而言，基礎設施REITs產品逐步引起各界高度關注。REITs作為一種投資品，受其底層資產運行狀態影響，存在著特定風險，有效應對于基礎設施REITs產品風險對于充分挖掘我國REITs市場潛力具有重大意義。

我國于2021年3月發布的《十四五綱要》明確提出，要推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，形成存量資產和新增投資的良性循環，至此，REITs發展已上升至國家戰略層面。2021年6月21日，國內首批9只基礎設施REITs產品在滬深證券交易所成功上市，無論是從維護宏觀經濟穩定的政策角度出發，還是從拓寬房地產商資金來源的企業角度出發，REITs在國內已具備較大市場需求環境。REITs作為一種投資品，受其底層資產運行狀態影響，同樣存在著特定風險，探討REITs風險應對于充分挖掘我國REITs市場潛力，促進其健康發展有著重大戰略意義。

一、REITs的基本內涵與運行特點

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產信托投資基金）起源于美國，就其定義而言，是指一種依照法律程序成立，以發行股票或基金單位等權益憑證方式匯集投資者資金，由專門機構投資和運營商業地產項目資產（通常，絕對物業所有權和租賃收益權不低于其份額的75%，其他REITs份額包括現金或政府證券），并將90%以上稅后收入凈額分配給投資者，以期獲取長期穩定投資收益的一種兼具金融機構性質和管理機構性質的信托組織或信托制度。從投融資角度看，REITs也可理解為一種金融產品形態或市場主體的融資手段。……