房地產在建項目轉讓涉稅的分析與籌劃

曾燦龍

當前，由于我國房地產行業風云變幻，在房產行業的發展進程中不免出現一部分房企在建項目的收購以及二次開發等現象，面對此類房地產行業現狀，應采取行之有效的方式來對其進行合理合規的分析與籌劃，為保證房地產在建項目轉讓涉稅環節的順利開展，應以房地產在建項目的實際施工情況為主，針對收購在建項目進行全方位的監管以及調查，在充分了解項目存在的種種風險后，予以科學分析和籌劃。

房地產行業發展至今，其中不乏某些規模不夠、資金不足的地產商由于種種原因，往往容易出現在建項目的轉讓現象，面對未竣工建筑工程項目的轉讓工作，由于不同地區、不同情況的在建項目存在一定的差異性，在進行資產轉讓之前理應做好涉稅分析與籌劃，合理布局，建筑企業的財務人員應起到帶頭作用，其他相關部門協同配合，共同給出相關的涉稅分析籌劃方案，進而輔助企業領導者做好房地產在建項目轉讓涉稅分析以及相關籌劃事宜。

一、房地產在建項目轉讓稅收的基本概念

房地產在建項目轉讓稅收主要指的是，在相關政策的規定之下，以稅收法律條文以及相關法規作為基本依據，房地產企業為增加企業經濟效益以及節稅效益，在具體的投資、籌資、經營以及相關管理中進行前期的分析安排以及籌劃布局的相關舉措。房地產在建項目轉讓稅收的基本概念當中，站在稅收籌劃的角度來進行籌劃主要應建立在以下三個要點之上：第一，開發商企業應在在建項目轉讓稅收的具體規劃管理的過程中，做好從上至下的管理工作，首先，領導者應制定好相應的轉讓稅收方針。其次，相關企業高層領導應針對這一方針展開具體的戰略規劃布局以及搭建有效的管理體系。最后，相關部門應當積極配合財務部門的轉讓稅收工作，要知道房地產在建項目轉讓稅收這一工作的開展并不僅僅是財務部門的事情，相關部門以及領導層如不予以配合，往往會導致在建項目轉讓稅收這一活動在開展中遇到這樣或那樣的困難，從而影響企業在建項目的轉讓進度，為企業帶來不必要的損失。第二，由于進行在建項目稅收轉讓的籌劃中往往包括多方之間的配合以及協調問題，因此，在具體工作的開展中應充分考慮多方產生的整體稅負影響，一旦單純只是以某一方利益為主，勢必會影響到其他方面的相關利益，如無法將多方意識達成統一，勢必會影響在建項目的轉讓稅收活動的順利推進。第三，任何拋開籌劃后各環節稅負以及現金流量凈額，單純考慮經濟行為下的稅負以及現金流的籌劃往往具有極大弊端，會使得轉讓稅收存在一定的失誤，因此，在這一過程中就要求企業的籌劃人員應從整體上對其進行綜合考量。

二、在建項目稅收層面的調查事項

在針對企業在建項目稅收層面調查和研究分析的過程中，要求收購方務必做到在收購在建項目前就項目總體的概況展開調查與研究，從法律角度來看待在建項目稅收層面的調查事項，應注意以下三個主要事項：

（一）調查該項目是否存在法律瑕疵

針對被轉讓的在建工程項目來講，應對轉讓項目在法律上存在的瑕疵加以重視，其中主要包括以下七個方面的瑕疵：

1.合同票據瑕疵

首先，應對轉讓項目在取得土地時，在相關合同、付款以及票據等層面上進行審查，一旦存在瑕疵應予以重視。值得注意的是，在這一環節中應對獲得土地協議的性質進行區分，框架協議和最終合同是有著本質上不同的，另外，還應對土地出讓金的支付情況、契稅的繳納情況以及相關支付款項是否具備取得合法票據平整等方面進行有效核對與監管。

2.抵押質押瑕疵

在針對轉讓項目進行稅收層面的調查時，應就這一項目獲取土地的抵押和質押進行全方位調查，有效避免項目以及項目土地存在質押以及抵押等情況的出現。其中抵押以及質押不單指相關金融機構例如銀行等部分，對于一些相關民間組織以及個人等發起的抵押也同樣包含在抵押、質押瑕疵的范疇，應予以全面審查。

3.法律糾紛瑕疵

轉讓項目是否存在法律糾紛在審查中是一個極為重要的環節，一旦被轉讓的項目存在此類糾紛情況，往往會為后續工作的開展帶來極大不利影響，在調查的過程中，不僅要考慮到該項目建筑是否存在司法問題，還應就這一項目取得的土地進行調查，法律糾紛瑕疵中常見的就是被轉讓項目的持有企業存在被訴訟甚至被執行等法律問題。

4.開發手續瑕疵

轉讓項目在前期的開發階段有無開發手續方面的瑕疵，在轉讓項目的調查中是另一大值得被考量的重要方向。在調查的過程中不僅要對轉讓項目已經處于建設中但沒能及時完成相關手續辦理的情況進行考量，還應針對未繳納的相關費用進行調查。另外，就其應具備的相關證件進行調查，其中主要包括：國土證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑施工許可證等。最后，針對相關未結費用進行了解，其中不僅包括了以報建費為主的未繳納施工費用，還包括相關未處理的支出，如環評費、農民工保險以及水資源費用等不同的建筑項目支出費用。

5.拆遷補償瑕疵

調查工作的開展途中應針對轉讓在建項目在拆遷補償方面是否存在問題進行客觀調查與分析。一旦發現轉讓在建項目存在相關的拆遷以及補償問題，應及時對取得土地協議中以及其補充協議中是否明確規定此情況進行審閱，另外，還應明確轉讓項目方對相關協議重新簽署的可能。

6.施工合同法律瑕疵

在建項目稅收層面的相關法律調查事項中應當對轉讓項目的施工合同予以審查，審查的主要方向應以調查項目施工的合同中是否有相關法律瑕疵作為主要審查內容。其中應主要就施工合同在違約、違約賠償條款、是否涉及訴訟等幾個方面進行綜合審核。

7.預售許可證瑕疵

就在建項目在預售許可證這一層面的審查，應主要在法律瑕疵方面進行調查。一旦項目轉讓合同成功簽訂，合同簽訂雙方往往有通知預購人的義務，因此，在建項目預售許可證是否存在法律瑕疵這一方面應當進行全面調查。

（二）調查該項目是否滿足轉讓條件

按照我國相關部門的有關法律規定，被轉讓的在建項目，一旦憑借出讓的方式來獲取土地使用權的項目，在進行轉讓時，應符合以下幾種條件：第一，應根據合同中規定的內容來執行，其中不僅包括對全部土地使用權出讓金的合盤支付，還應具備取得相應土地使用權憑證的基本條件。第二，在出讓合同的規定中應明確約定投資開發事宜，針對房屋住宅工程項目的轉讓建設應保證開發投資總金額25%以上的完成率。另外，針對已經完成建設的轉讓房產建設項目，應保證該轉讓項目為持有房屋所有權證書的建筑工程施工項目。

（三）調查轉讓項目是否存在稅收瑕疵

1.賬面成本的調查

調查在建轉讓項目是否存在稅收瑕疵的過程中，首先應對賬面成本進行調查。一旦發現收購方僅將在建工程項目作為收購內容，而實際則以轉讓資產為目的現象，一經發現務必要針對在建轉讓項目其賬面上的成本進行調查。其中不僅要調查賬面成本的真實性，同時還應就賬面的合法性以及合理性進行調查。在這一部分的調查中，為避免存在紕漏，應聘用專業的相關中介機構來對其賬面成本以及相關財務進行總體的核對，通過專業的審核出具相關調研報告。

2.稅費上的測算

針對在建工程項目的稅費測算屬于房地產在建項目轉讓涉稅分析與籌劃中的一個基本操作。其中的稅費測算內容主要包括：增值稅及附加稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅以及契稅等七個主要方面。

3.加計扣除的確認

在計算扣除房地產開發成本的過程中，轉讓方應當在加計扣除方面進行確認，在具體確認這一項內容時主要分為以下兩種情況：一方面，單純的土地轉讓，也就是在并沒有進行施工建設的在建工程項目，只需針對其土地的使用權進行轉移即可，此時在征收土地增值稅時應扣除已經投入到開發成本這一部分的資金，不過不可進行加計扣除。另一方面，針對已經進入施工的在建工程項目來講，應按照銷售不動產來對其土地增值稅進行合規征收，此時，已經投入的相關開發成本是可以進行加計扣除的。

三、在建項目轉讓涉稅分析與籌劃

（一）收購在建項目后再開發的涉稅分析與籌劃

調查好轉讓在建項目的基本信息以后，該項目進行后續的開發以及銷售的過程中往往還會涉及相關的稅務問題。針對收購在建項目后再開發的涉稅分析與籌劃，收購方應按照已經取得的相關票據以及項目轉讓單位的實際繳納稅收情況進行綜合考量，經過系統分析過后，從客觀公正的角度出發，來預測并評估這一工程項目應繳納的稅費，與此同時，還應就其預測的工程項目應繳稅費情況進行銷售策略的合理化選擇。

（二）增值稅發票征收率分析

一旦出現房產轉讓方轉讓的項目是老項目時，應出具征收率為5%的增值稅發票。按照國稅總局的相關公告規定，相關房產開發單位的一般納稅人在購買了在建轉讓的相關老項目之后，一旦這一項目得到后續開發，用自己名義立項的不動產就屬于房地產老項目，在這種情況下，就可選用依據5%的征收稅率，通過對簡易計稅辦法的利用，來對應繳增值稅的具體金額進行計算。其中，針對部分企業來講，完全可以將在建建筑工程項目的具體實際狀況來對其主要的計稅方式進行合理化選擇，一般情況下，在企業計稅方式的選擇中，主要分為一般計稅方式和簡易計稅方式兩種不同的計稅形式。

（三）對轉讓方增值稅計算方法的審核分析

一旦轉讓方選擇一般計稅方式繳納增值稅，收購方需先對轉讓方的增值稅計算方法進行審核，因為如果選擇一般計稅方式計算繳納增值稅，銷售額可以扣除滿足條件的土地價款：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅稅率）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積）

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。因此，如果轉讓方選擇一般計稅方式繳納增值稅，收購方應對轉讓方的增值稅計算過程進行監督，轉讓方應按規定開具增值稅專用發票，收購方抵扣進項稅。

結 語

房地產在建項目進行轉讓時，應對其涉稅狀況進行系統化全方位的分析與籌劃，為保證雙方的利益以及建筑工程項目的順利施工，應避免由涉稅問題而導致的矛盾，行業中的相關房地產企業應對收購以及轉讓進行明確，在我國相關法律法規的制約下，結合在建轉讓工程項目的實際狀況來進行系統化全方位調查和研究。與此同時，在對收購的在建工程轉讓項目進行風險測評后通過更為科學的措施來對其稅費情況進行詳細測算，從而找出最佳的售賣策略，使其在法律范圍內實現最大化受益。