城鎮(zhèn)居民購(gòu)房行為的心理因素分析：行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角

李俊麗

(成都醫(yī)學(xué)院，四川 成都 610500)

1 問(wèn)題的提出

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接拉動(dòng)和間接帶動(dòng)效益。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，與我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)等方面聯(lián)系緊密。關(guān)注房地產(chǎn)供給和需求的均衡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定具有重要意義。

我國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房需求隨著1998年房改政策的實(shí)施得以釋放，房改政策實(shí)施后城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)商品房成為解決住房問(wèn)題的主要途徑。特別是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)兼具的消費(fèi)和投資雙重屬性，極大地激發(fā)了城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房熱情，居民使用性和投資性購(gòu)房行為成為普遍現(xiàn)象。房產(chǎn)作為城鎮(zhèn)居民主要家庭資產(chǎn)的現(xiàn)狀，以及房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要影響力，使城鎮(zhèn)居民購(gòu)房行為的研究具有重要意義。

居民的購(gòu)房行為成為影響我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要原因，購(gòu)房行為也引起了“房奴”等社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”以及國(guó)家“房住不炒”理念指導(dǎo)下嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，各城市房?jī)r(jià)逐漸有趨穩(wěn)趨勢(shì)，但全國(guó)監(jiān)測(cè)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)仍然不時(shí)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。嚴(yán)格管控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)出難以預(yù)測(cè)的復(fù)雜性，而其重要原因之一即在于房地產(chǎn)市場(chǎng)除了受市場(chǎng)的供求關(guān)系和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策影響外，與居民的購(gòu)房心理密切相關(guān)。由于購(gòu)房者群體性的特點(diǎn)，購(gòu)房心理預(yù)期如果與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不一致，其作為市場(chǎng)力量將產(chǎn)生與政府調(diào)控相抗衡的效果，短期內(nèi)甚至決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。因此，購(gòu)房心理的研究對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有重要意義。

2 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的引入

城鎮(zhèn)居民購(gòu)房行為的研究主要集中于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，認(rèn)為投資人都是理性經(jīng)濟(jì)人，個(gè)人會(huì)依據(jù)效用最大化和相機(jī)抉擇來(lái)決定行為，將行為抽象為一個(gè)主觀期望效用最大化的過(guò)程。經(jīng)濟(jì)學(xué)從購(gòu)房數(shù)量統(tǒng)計(jì)、購(gòu)房行為與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系等角度進(jìn)行了理論和實(shí)證的研究。

將心理學(xué)引入經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域則是由行為經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)現(xiàn)的。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是在20世紀(jì)70年代對(duì)西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的反思和批判中發(fā)展起來(lái)的。卡尼曼(kahneman)和特維斯基(Tversky)的研究打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)“經(jīng)濟(jì)人理性”這一基本假定，將非理性因素作為對(duì)傳統(tǒng)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要補(bǔ)充，以效用函數(shù)構(gòu)造為核心，改變了新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的個(gè)體選擇模型，將心理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究深入推廣到經(jīng)濟(jì)學(xué)的各分支，形成了真正的“行為經(jīng)濟(jì)學(xué)流派”。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的許多假設(shè)與現(xiàn)實(shí)生活并不完全吻合，忽視個(gè)人心理對(duì)行為的影響以及個(gè)體之間行為的相互影響，只注重外界刺激對(duì)經(jīng)濟(jì)后果的直接聯(lián)系使許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象無(wú)法得到解釋。事實(shí)上外界刺激必然通過(guò)心理中介才能最終引起人們的內(nèi)在行為反應(yīng)，而不同的心理將導(dǎo)致不同的行為決策選擇，因此心理學(xué)融入經(jīng)濟(jì)學(xué)將是經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的新趨勢(shì)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)通過(guò)實(shí)驗(yàn)和實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)：人的認(rèn)知、情感等主觀心理因素在行為決策中有著不可忽視的作用，個(gè)體決策會(huì)經(jīng)常性、系統(tǒng)性地偏離理性，理性決策的偏離來(lái)自信念和偏好，不會(huì)因統(tǒng)計(jì)平均而消除。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)打破了人們“意愿—行為”發(fā)生過(guò)程中的“黑箱”，通過(guò)行為產(chǎn)生的心理分析可以在理性經(jīng)濟(jì)人假定之外去理解人們的非理性決策，在充分考慮心理因素對(duì)決策影響的基礎(chǔ)上，對(duì)非理性行為進(jìn)行識(shí)別和預(yù)測(cè)，提高經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活和行為決策的解釋力與指導(dǎo)性。

3 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論及解釋

3.1 “前景理論”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊增”和“量?jī)r(jià)齊跌”的解釋

“前景理論”由卡尼曼和特維斯基提出，源于對(duì)傳統(tǒng)預(yù)期效用理論理性行為的反思，理論創(chuàng)新性地提出了人們是根據(jù)相對(duì)參照點(diǎn)來(lái)評(píng)價(jià)自己的收益或損失。參照點(diǎn)確定形成的參照依賴表明人們更關(guān)心收益損失的相對(duì)變化程度，而非最終的絕對(duì)價(jià)值水平。卡尼曼和特維斯基通過(guò)實(shí)驗(yàn)證明具有參照點(diǎn)特征反映主觀價(jià)值效用的價(jià)值函數(shù)為S形，在收益時(shí)呈凹形，在損失時(shí)呈凸形，并且曲線具有非對(duì)稱(chēng)性，曲線在損失區(qū)域的變化程度顯著大于收益部分的變化程度，人們對(duì)損失表現(xiàn)得更加敏感。

“前景理論”能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊增”和“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象進(jìn)行合理的解釋。1998年住房貨幣化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，總體而言房地產(chǎn)價(jià)格是呈不斷上漲的趨勢(shì)，其間伴有一定程度的波動(dòng)。從價(jià)量關(guān)系來(lái)看，與一般商品價(jià)格與交易量總是負(fù)相關(guān)不同，我國(guó)房地產(chǎn)的交易價(jià)格和交易量呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，并且表現(xiàn)為兩者同時(shí)上升時(shí)，房?jī)r(jià)的上升速度高于交易量的上升速度；而兩者同時(shí)下跌時(shí)，交易量的下跌速度又快于房?jī)r(jià)的下跌速度。這種“盈利拋出，虧損持有”的處置效應(yīng)在前景理論中，通過(guò)價(jià)值函數(shù)的引入，借助參照依賴、敏感度遞減和損失規(guī)避對(duì)行為進(jìn)行了分析。關(guān)于價(jià)格的承受度，人們基于心理價(jià)位做出購(gòu)房決策，而心理價(jià)位的形成由市場(chǎng)價(jià)位的反復(fù)刺激而形成，并不遵循微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效用最大化的原則。損失規(guī)避和敏感度遞減使人們?cè)讷@利時(shí)表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避而在面對(duì)損失時(shí)表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)偏好，這也對(duì)價(jià)格上漲時(shí)交易活躍而價(jià)格下跌時(shí)的交易低迷提供了合理的解釋。

3.2 “認(rèn)知偏差”對(duì)恐慌性購(gòu)房和房?jī)r(jià)越調(diào)越高的解釋

認(rèn)知心理學(xué)表明，任何主體的決策都只是建立在有限信息的基礎(chǔ)之上，特定認(rèn)知水平下的消費(fèi)者決策在面對(duì)復(fù)雜的數(shù)據(jù)處理過(guò)程時(shí)往往采用簡(jiǎn)單的方法來(lái)處理復(fù)雜的問(wèn)題，也就在信息處理過(guò)程中采用啟發(fā)式認(rèn)知方式。啟發(fā)式認(rèn)知能夠加快推動(dòng)決策的形成，但啟發(fā)式簡(jiǎn)化也同時(shí)導(dǎo)致認(rèn)知偏差的產(chǎn)生。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)多輪的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，從租售價(jià)格比來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)投資的收益較低，不符合國(guó)際上確定的1∶300～1∶200的合理區(qū)間，從租金收益上買(mǎi)房遠(yuǎn)不如租房劃算，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)未呈現(xiàn)正相關(guān)的變化趨勢(shì)；我國(guó)單套房屋總價(jià)與家庭支付能力差距持續(xù)拉大，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高出世界銀行認(rèn)為的發(fā)展中國(guó)家平均每套住宅價(jià)格總額與年平均家庭收入4∶1～6∶1的合理區(qū)間，住宅市場(chǎng)存在有效需求不足，高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超出一般家庭的購(gòu)房承受力和支付能力；但與上述“異象”并存的是卻是房?jī)r(jià)不斷上漲的勢(shì)頭和人們?cè)诜績(jī)r(jià)上漲趨勢(shì)中提前購(gòu)房決策等行為。這些現(xiàn)象超出了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋框架。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者愿意接受不斷上漲的價(jià)格，是因?yàn)橘?gòu)房者根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)或周?chē)康禺a(chǎn)投資的成功案例得出“買(mǎi)到就是賺到”“早買(mǎi)早劃算”的認(rèn)識(shí)，形成一種“慣性效應(yīng)”。在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，決策者通常根據(jù)近期的價(jià)格走勢(shì)來(lái)判斷未來(lái)的價(jià)格變化，出現(xiàn)牛市中的過(guò)分樂(lè)觀和熊市中的悲觀，對(duì)行為的正反饋交易出現(xiàn)“追漲”的現(xiàn)象。甚至在國(guó)家出臺(tái)調(diào)控措施時(shí)認(rèn)為調(diào)控只是暫時(shí)的，一旦政策放松房?jī)r(jià)必將迎來(lái)新一輪的報(bào)復(fù)性上漲。這種由啟發(fā)性引發(fā)的認(rèn)知偏差一旦在實(shí)踐中獲得了成功將急劇強(qiáng)化決策者的“過(guò)度自信”，進(jìn)而由個(gè)體行為形成群體效應(yīng)，帶動(dòng)更多的人進(jìn)入市場(chǎng)，輪番推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。認(rèn)知偏差形成的預(yù)期帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，但同時(shí)存在泡沫產(chǎn)生和破裂的風(fēng)險(xiǎn)，乃至出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“龐氏騙局”。

3.3 “羊群效應(yīng)”對(duì)我國(guó)“網(wǎng)紅盤(pán)”搶購(gòu)熱像和結(jié)婚買(mǎi)房等現(xiàn)象的解釋

“羊群效應(yīng)”是一種群體性認(rèn)知偏差，不同于有效市場(chǎng)假說(shuō)，真實(shí)市場(chǎng)并不完美，市場(chǎng)上信息總是有限的并且獲取信息需要相應(yīng)的成本。當(dāng)人們不易獲得信息或者對(duì)自我信息判斷的能力存在不確定時(shí)，往往參照周?chē)说男袨閬?lái)進(jìn)行行為決策。不確定環(huán)境下，決策者受他人行動(dòng)啟發(fā)進(jìn)而模仿他人行為。當(dāng)個(gè)體都選擇周?chē)俗鳛閰⒖键c(diǎn)，一部分人的偶然行為被更多的人模仿和跟隨，羊群效應(yīng)就爆發(fā)了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在典型的信息不對(duì)稱(chēng)，交易者行動(dòng)更易受到其他人行為的影響。羊群效應(yīng)與市場(chǎng)之間存在相互影響：①導(dǎo)致更多的人在同時(shí)段進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升時(shí)期進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)脫離購(gòu)買(mǎi)者實(shí)際承受能力，房地產(chǎn)的價(jià)格在購(gòu)房群體心理和行為的作用下不斷脫離理論價(jià)值。這種“模范傳染”可能導(dǎo)致嚴(yán)重的市場(chǎng)扭曲，推動(dòng)房地產(chǎn)的繁榮階段發(fā)展至泡沫擴(kuò)散膨脹階段，如不加以控制可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。②導(dǎo)致更多人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行趨同的選擇，比如各城市不斷出現(xiàn)的“網(wǎng)紅盤(pán)”的搶購(gòu)現(xiàn)象就說(shuō)明“大家認(rèn)為好的房子一定是好房子”的從眾心態(tài)。市場(chǎng)上的主體容易忽視自我判斷，大量存在非理性的跟風(fēng)行為。

羊群行為在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)生還受到我國(guó)文化的影響。人們重視個(gè)體與群體、個(gè)體與他人的聯(lián)系，重視周?chē)说囊庖?jiàn)等觀念加劇了羊群效應(yīng)的出現(xiàn)。基于文化因素引起的羊群行為是我國(guó)擁有較高比例的家庭住房的重要原因。我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有比例高達(dá)87%，顯著高于美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)居民購(gòu)房的年齡也明顯低于其他國(guó)家。房地產(chǎn)市場(chǎng)中結(jié)婚成為購(gòu)房的重要原因，全國(guó)婚戀調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)近一半的男性認(rèn)為有房才能結(jié)婚，而有近70%的女性表示希望結(jié)婚對(duì)象有房。

以上運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體行為進(jìn)行了分析，能夠解釋傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)不能解釋的一些市場(chǎng)現(xiàn)象和行為，通過(guò)行為原因的分析也能為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定提供多視角的參考。

4 討論與對(duì)策

研究認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是購(gòu)房者個(gè)體行為和政府制度供給綜合作用的結(jié)果。心理到行為的形成過(guò)程既受宏觀政策的導(dǎo)向、信息透明度等影響，又有社會(huì)文化背景、個(gè)體知識(shí)結(jié)構(gòu)等的影響。為形成更有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)更加合理的購(gòu)房心理構(gòu)建，與國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策形成良性互動(dòng)，筆者從國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)調(diào)節(jié)3個(gè)維度提出政策建議。

4.1 加強(qiáng)政府政策調(diào)控，引導(dǎo)形成合理預(yù)期

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既存在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般特征，也存在我國(guó)“有效市場(chǎng)，有為政府”模式下的強(qiáng)政策依賴性。我國(guó)居民的購(gòu)房選擇把國(guó)家政策作為重要的參考因素，國(guó)家政策的方向和政策的強(qiáng)度將對(duì)居民形成合理預(yù)期產(chǎn)生顯著影響。

切實(shí)加強(qiáng)和落實(shí)“房住不炒”的長(zhǎng)期目標(biāo)與定位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求“去產(chǎn)能”“去庫(kù)存”，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該進(jìn)入優(yōu)化存量改造的階段，不再以房地產(chǎn)業(yè)刺激經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)更多滿足人們對(duì)“更好的居住環(huán)境”的需求。

政府應(yīng)在落戶、信貸、限購(gòu)、房產(chǎn)稅等政策方面實(shí)行中長(zhǎng)期總體規(guī)劃，防止主體基于政策的短期判斷形成“沖動(dòng)型”購(gòu)房決定。在房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行“因城施策”時(shí)加強(qiáng)中央的統(tǒng)一規(guī)劃和地方具體落實(shí)的有效銜接，防止地方政府由于目標(biāo)體系與中央的不一致而采取應(yīng)付性政策，因政策多變導(dǎo)致居民難以形成合理預(yù)期。

進(jìn)一步加強(qiáng)信貸政策的管控以及落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多層次建構(gòu)。加強(qiáng)信貸管控，完善金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，引導(dǎo)購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買(mǎi)力和承受力準(zhǔn)確評(píng)估，判斷信貸風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)綜合價(jià)值；鼓勵(lì)居民根據(jù)家庭承受能力進(jìn)行居住條件的選擇和逐步改善；規(guī)范租賃市場(chǎng)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化合同的推行降低租賃時(shí)面臨的不確定性，引導(dǎo)通過(guò)租賃滿足居住需求，發(fā)揮租房市場(chǎng)替代品功能。

4.2 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，完善信息披露機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)上的個(gè)體認(rèn)知偏差首先來(lái)源于信息的不對(duì)稱(chēng)。信息溝通不暢和信息扭曲失真都能導(dǎo)致購(gòu)房者的不合理行為。因此應(yīng)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露機(jī)制，包括一定時(shí)期該區(qū)域的土地供給政策、土地供給數(shù)量和位置等信息，以及房產(chǎn)質(zhì)量信息、房產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)、房產(chǎn)所在區(qū)域的公共配套服務(wù)信息等，降低主體的信息搜尋成本和信息加工難度。

加強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)“錨定”住房支付能力，將房?jī)r(jià)收入比作為政策調(diào)整的長(zhǎng)期依據(jù)，減少單一的環(huán)比和同比房?jī)r(jià)比較，形成與居民收入增長(zhǎng)相匹配的穩(wěn)定的房?jī)r(jià)調(diào)控準(zhǔn)則。根據(jù)各地房?jī)r(jià)收入比的具體比例制定區(qū)域內(nèi)指導(dǎo)價(jià)格，推廣指導(dǎo)價(jià)格作為房產(chǎn)交易的重要參照依據(jù)。規(guī)避開(kāi)發(fā)商的定價(jià)錨定和調(diào)整偏差，引導(dǎo)居民形成穩(wěn)定合理的房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。

4.3 加強(qiáng)社會(huì)文化引導(dǎo)，形成正確價(jià)值導(dǎo)向

我國(guó)居民購(gòu)房心理受到文化因素的影響，先進(jìn)優(yōu)秀的文化將形成更正確的價(jià)值導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向。

儒家文化的傳承讓中華兒女有著濃厚的家庭觀念，這是“家國(guó)文化”的優(yōu)秀延續(xù)。但在社會(huì)變遷過(guò)程中，部分群體把“家”等同于“房子”，“買(mǎi)房置地，有房才有家”的觀念用物質(zhì)的擁有去代替多元的家庭功能，我國(guó)居民對(duì)于住房自有存在明顯的偏好，這是導(dǎo)致我國(guó)住房自有率居高的文化原因之一，也是部分群體愿意承擔(dān)沉重的房貸壓力去獲得一套自主產(chǎn)權(quán)的住房的心理原因。加強(qiáng)社會(huì)文化的引導(dǎo)，特別是在商業(yè)廣告和文化宣傳中應(yīng)破除用物質(zhì)觀念對(duì)我國(guó)“家”文化的替代和扭曲，積極倡導(dǎo)家庭的情感維系等功能，樹(shù)立正確的家庭觀念，從文化視角培養(yǎng)現(xiàn)代住房消費(fèi)習(xí)慣，倡導(dǎo)綜合考慮家庭收入水平、工作流動(dòng)性特征等因素進(jìn)而選擇合理的住房消費(fèi)模式，從改變房產(chǎn)傳統(tǒng)需求結(jié)構(gòu)入手改變“重售輕租”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

隨著我國(guó)社會(huì)主要矛盾的變化，改善型住房需求占據(jù)購(gòu)房需求的一定比例。但在改善性的供給和需求端都存在部分一味求大求豪的心態(tài)，超大的面積和奢華的裝修形成“標(biāo)桿”效應(yīng)，消費(fèi)者根據(jù)自己所處的階層選擇以該階層群體為參照進(jìn)行購(gòu)房選擇，“豪宅”成為財(cái)富、身份和地位的象征，帶動(dòng)了購(gòu)房的攀比心理。加強(qiáng)消費(fèi)文化的引導(dǎo)，應(yīng)該提倡住宅的合理消費(fèi)，引導(dǎo)居民形成住房消費(fèi)梯度理念，完善以直接服務(wù)普通居民的居住和生活需要的住宅文化，提倡人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展、充滿人文關(guān)懷、文明健康的社區(qū)文化，讓住宅更多滿足人們的物質(zhì)、精神多層次的需求，減少攀比、從眾等心理在購(gòu)房決策中的影響。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新時(shí)代，從行為者心理角度尋找導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“亂象”的內(nèi)部動(dòng)因，通過(guò)加強(qiáng)居民購(gòu)房心理的合理引導(dǎo)和認(rèn)知偏差的調(diào)整，才能有效推動(dòng)住房回歸居住屬性的定位，以及推動(dòng)租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)現(xiàn)，切實(shí)保障全體人民住有所居的目標(biāo)。