讓房地產市場更有效配置資源

連平

人口增長和流動是影響房地產市場需求的中長期決定性因素。隨著經濟不斷發展，人口從農村向城市、從小城市向中心城市、從經濟欠發達地區向發達地區集中，是世界范圍城市化發展的普遍規律，也是中國未來人口流動和城市化發展的長期趨勢。

人口聚集效應意味著帶來新的人口紅利，人口向少數地區集中會為流入地帶來區域性的人口紅利，催生流入地的住房需求增長。土地和金融則是決定房地產市場供給的關鍵因素。目前，我國大多數熱點城市的土地供應和金融資源與人口流動并不完全匹配。在新型城鎮化背景下，為了更好地滿足流動人口住房需求、提高城鎮化質量、緩解人口流失地區財政支出壓力，有必要提高土地和金融資源的配置效率，促進房地產市場健康發展。

要盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉住宅用地。新一輪城市土地市場改革過程中，土地規劃需要摒棄外延擴張和粗放利用的老路，向以結構性調整促進房地產市場可持續發展的道路轉型。建議減少城鎮建設用地審批中工業用地比重，增加住宅、商服用地比重，優化城市用地結構，促進產業轉型，制定工業用地轉商業、住宅用地權屬處理及其未來增值收益分配的切實可行的辦法。

重視現有城市存量土地的再開發及利用。隨著經濟結構改善和產業鏈調整，大城市產業迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區、老舊廠區、“工業銹帶”等地塊。根據國內外城市發展的歷史經驗，相較于對新增農地轉城市用地的開發而言，存量土地開發的成本要更低廉。

鼓勵有條件的農村宅基地進入土地流通市場。“十四五”期間，應當鼓勵農村宅基地進入流通市場，穩慎改革農村宅基地制度。據統計，目前我國農村空置宅基地約3000萬畝，相當于目前所有城市建成區的37%。逐步釋放部分空置宅基地不僅有助于降低地價，也可激活農村居民對宅基地權益屬性。有必要加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權；鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋；推動各地制定省內統一的宅基地面積標準，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償等機制。

嘗試土地指標跨區交易，解決重點城市土地指標不足問題。隨著新型城鎮化的持續推進，人口不斷向發達地區聚集，導致我國重點城市建設用地指標十分緊缺，土地資源供給和空間保障的矛盾、城市產業發展和居民住房保障的矛盾突出。對于重點城市而言，在建設用地指標的約束下，既要保證重大產業項目的用地需求又要保證居民的居住需求變得十分困難。相反，對于中西部欠發達地區而言，土地資源豐富，但由于經濟欠發達，土地價值較低，城市建設用地指標較為充足。建議建立土地指標跨區域交易制度，推動土地要素市場化改革。通過發揮經濟發達地區資金和欠發達地區資源豐富的互補優勢，可以在不增加全國土地建設用地指標條件下，有效地緩解重點城市工業用地和住宅用地供給的矛盾，同時又可以增加欠發達地區的財政收入。