物業管理企業成本管控的現狀與對策

劉淵

（幸福基業物業服務有限公司，湖北 武漢 430416）

一、引言

隨著市場經濟的不斷發展，物業管理行業進入了快速發展時期。全國第二次經濟普查數據顯示，物業管理行業產值在GDP（國內生產總值）中占很大的比例，已經形成了一個巨大且極具發展前景的市場。雖然市場廣闊，但是企業競爭非常激烈。如何進一步做大市場、在市場上擁有一席之地、提升企業價值、提高企業核心競爭力、規范內部管理、控制成本，值得物業管理企業思考。

二、物業管理企業加強成本管控的意義

物業管理是服務產業的主力軍，物業管理行業的主要理念就是以服務換取價值，其主要運營方式是通過有效的組織經營管理整個過程。運營管理的成功與否取決于價值創造的高低，而最后的經營利潤則為衡量企業生存價值的重要標準。對于利潤創造而言，成本管控尤為重要，加強成本管控可以提高核心競爭力，提高管理水平，同時成本管控能力也是物業管理企業生存的必備條件。因此，如何加強成本管控、降低與之相關的服務成本，是物業管理企業亟須思考的問題。

三、物業管理企業成本管控的現狀

物業管理企業屬于服務行業，但又不同于其他服務行業，其成本管理結構復雜、點多面廣、分散性較強，再加上物業管理企業之間競爭激烈，所以成本管控對微利生存的物業管理企業尤為重要。雖然目前很多物業管理企業提出了精細化成本管理理念，在成本管控上取得了一定的成效，但還存在諸多不足之處。

（一）成本管控滯后，前介深度不夠

物業管理成本包括物業管理企業在實際運營管理中發生的各項成本費用，如人工費用、各項物耗、公共設施設備的日常運行及維修成本等。物業管理企業成本管理的重點往往是項目接管后相關成本的控制，忽略了物業成本管理的本質源于物業本身的特點，如物業規模、配套設計、客戶群體等，前期介入管控力度及深度不夠。

物業管理企業在前期介入過程中更關注一些功能配置性問題，而忽略了各項隱性工程的合理性設置及驗收標準管理，例如小區配套設施的安全性、小區入口的開口設置及業主收房入住后的生活便利需求等問題。如果前期介入深度不夠、考慮不夠周全，后期的成本管理就會存在極大的隱患。例如沒有站在業主角度考慮配套設施設置，后期的物業改造成本和維護管理成本增加。

（二）成本管控過于片面，忽略了外部因素

由于物業行業為服務型行業，現在的物業管理企業實施成本管理，一般的做法就是裁減人員，控制人工費用，減少各項開支。這樣的做法沒有考慮成本價值理念，不適應現代市場經濟的發展以及行業的需求，也限制了自身的長足發展。一味降低成本，忽略外部因素，忽略服務品質及業主需求，沒有將三者有機結合起來，違背了物業服務的理念。

（三）成本管控手段單一，作業模式轉變滯后

對于成本管控，大多數物業管理企業只知道節省開支、控制費用，卻不知道其他方式也能起到降低成本的作用。一味強調通過自我費用管控控制成本，不僅不能實現根本意義上的降本增效，有時候還會影響服務品質，威脅到物業管理企業的生存發展。科技在進步，很多人工作業現在都能靠機械完成，物業管理企業可以通過轉換作業模式來提高效率，降低成本。

（四）業財融合度不高，成本監控不到位

業財一體化是當下最熱門的管理理念，要求實現業務財務的融合。而當下的財務人員缺乏相關的業務知識培訓，對業務的深入度和介入度不夠，領導層也沒有認識到要在業務管理過程中遵循財務理念和流程。大部分財務人員對業務的認知和管控僅僅停留在費用報銷層面，往往只對部門和相關業務實施監控和成本管理，忽略了成本管控應該貫穿業務管理的全過程，對業務整個流程的關注度和介入度不夠，不能很好地在管理流程中植入經營和財務內控理念，有時候甚至會因為介入度不夠增加內部管理成本，徒增資金風險，導致成本監控不到位。

（五）員工的成本管控意識薄弱

大多數企業領導的管理意識不強，導致企業的整體成本管控氛圍不好。員工錯誤地認為成本管控是財務人員或者管理人員應該關注的問題，企業成本管控是財務人員及管理人員的職責。實際上，成本管控要從一個個基層員工做起，從一件件小事入手。而大多數員工不明白什么是成本管控，什么是經濟效益，也沒有興趣思考成本管控與自身的關系，成本管控意識薄弱，導致成本白白耗費。不能組織全員參與成本管控，成本管控就無法達到預期效果。

四、物業管理企業加強成本管控的對策

（一）在設計施工階段進行前介管理，事先進行成本預測

物業管理企業應該在開發商設計施工階段進行前期介入，從后期物業運維管理及目標群體的角度考慮問題，針對可能存在的安全隱患及后期可能帶來不便的系統設置提出合理的建議，及早發現和解決問題，避免出現設計及施工的疏漏導致后期的管理及運維成本增加，減少前介不夠造成的管理效能的浪費和隱性改造成本。

物業管理企業在接管工作之前，需事先對物業的特點進行充分的研究與判斷，預先制定一套物業運營管理方案。在此基礎之上，還要與開發商進行充分的溝通，合理劃分成本責任，對相關成本進行合理的分類及預測，并對后期實際的物業運維管理進行規劃，對相關成本進行控制。

（二）區分成本管理種類，合理管控成本支出

成本分為增值作業成本和非增值作業成本，增值作業成本是指能增加客戶價值而發生的成本，不能增加客戶價值而發生的成本為非增值作業成本。增值作業成本包括綠化、保潔、安全巡視等作業成本，而維修返工成本、投訴處理成本等則屬于非增值作業成本。

對于增值作業成本不能一味削減，一方面需考慮客戶需求，在不影響服務品質的前提下適當進行管控，另一方面需運用增量收入大于增量成本的管控思維進行管控。對于非增值成本，則需要從多方面考慮，進行事先控制，在過程中加強管理，多聘用高能效的人員，加強事前作業培訓，避免出錯、返工，減少因投訴而產生的不必要成本。

（三）部分業務外包，擴大機械化作業范圍

物業管理企業可以將部分基礎業務（如保潔、綠化）外包給一些專業性更強、服務更高效的供應商。這一方面可以使物業管理企業獲得更多的專業資源和技術優勢，更好地體現現場品質，將自我管理優勢用在擅長的地方，集中管理力量，減少管理成本；另一方面可以減少外包業務自有人員的數量，從而降低用工風險，避免因勞資糾紛、工傷等而產生人工成本。

物業管理企業還可以將傳統的人工作業轉為部分或者全面機械化作業，提高工作效率，統一工作標準。這一方面可以保證現場業務品質，另一方面可以減少用工風險、降低相關業務成本。

（四）加強業財融合，全方位管控成本

業務流程和財務流程融合是一個成功企業的必經之路，特別是對物業管理企業而言，只有品質、經營“雙一流”，才能達到真正的一流，只有真正做到業財融合，才能使經營理念、成本管控理念、成本價值理念滲透到業務的方方面面。

要做到業財融合，首先要讓經營者認可并運用此理念。在培訓中，要對財務人員加強業務知識培訓，使財務人員更深入地了解業務的實質和運行流程，使其在實際業務的運行過程中站在分公司整體業務的角度提出合理的建議，運用更多的財務手段，如全面預算管理，規劃指引業務的發展，合理監督，控制成本。

（五）增強全員成本管控意識

首先，企業領導要認識到成本管控的重要性，樹立全員成本管控的企業管理理念，并從自己的一言一行出發，踐行成本管控理念，強調成本管控的重要性。通過培訓使員工了解成本的含義、來源、構成以及對其進行管控的意義和必要性，對員工不斷開展成本管控意識方面的教育。

成本來源于基礎業務，基礎業務的最終經營結果又體現在組織的績效運用中，要向員工宣貫組織的成本理念，并將員工的績效與企業的績效進行捆綁，使每個員工明白企業的命運與自己的命運緊密相連。還要加強成本管理在績效考核中的運用，使員工意識到企業落實成本管控的決心，從而增強成本管理意識，真正實現全員成本管控。

五、結語

由于行業快速發展，社會對物業管理企業管理能力的要求越來越高，企業要想生存，就要增強核心競爭力，擴大利潤空間。傳統的成本管理理念及手段已不能滿足物業管理企業長足發展的要求，其要想在競爭激烈的市場中占據一席之地，就要提前籌謀深思，運用現代管理理念和成本管控手段，使企業立于不敗之地，持續良性發展。