城市軌道交通發展對房地產開發的影響

尹愛飛 陳 港 李盼盼

（重慶建筑科技職業學院）

城市軌道交通的建設與發展，毫無疑問地會為城市經濟發展注入新的生機，帶來更多的經濟增長點。實事求是地講，城市軌道交通發展推動了房地產產業的發展，進而帶動了城市經濟的發展。城市軌道交通發展對房地產開發的影響主要體現在以下幾方面：

（1）從需求側分析，城市軌道交通發展將會有效提升房地產本身的無形價值，推動房價上漲，增加房產開發的經濟利益。盡管房地產開發的基本出發點是向人們提供居住用住房，但是基于人的各項需求，房地產的無形價值已經遠遠超出了其實際價值。在現代城市生活中，“可達性”是需求側衡量房地產價值的重要指標。“可達性”是指房地產所在區域內的交通便利程度。通常來說，這種“可達性”輻射區域越廣，需求側對該房地產的“可達性”就愈認可，市場對于該房地產的接受度就會明顯超出預期。能夠實現“可達性”的關鍵就在于路網交通基礎建設與公共交通網絡建設兩個方面。代表著高效、省時、便利的城市軌道交通已成為實現房地產“可達性”的最為重要的公共交通網絡。尤其是對于城市郊區來講，城市軌道交通對房地產的“可達性”更具影響力。目前，各大中型城市正在大力推進市郊軌道交通建設，并實現市郊軌道交通線路與城市軌道交通線網的高效換乘，這將能夠有效提升市郊區域內居民的生活便利程度，大大降低居民出行的時間成本和交通成本。對于中心城區來講，軌道交通線網也大大提高了出行的便利性，城市軌道交通車站周邊核心區域的房地產價格也因此高于車站外圍的房地產價格。

（2）從房地產市場發展角度來看，城市軌道交通發展能夠有效促進城市的去中心化發展，盤活城市房地產市場，形成良好的開發活力，促進良性循環。多條城市軌道交通線路的投入運營后，在有多條線路換乘的城市軌道交通樞紐車站，必然會成為人流量的頂峰區域，基于人群聚集效應而生存的城市商業體系也必然會隨之發展起來。在城市軌道交通換乘站附近，往往會形成新的商圈。而隨著城市軌道交通的發展，會輻射產生新的區域中心，打破從前城市中心的壟斷地位。在此基礎上，城市軌道交通線網規模越大，線網覆蓋區域面積越大，城市去中心化發展就相對明顯。這十分有利于房地產市場的穩定發展，促使土地資源的合理利用。除住宅開發以外，城市軌道交通沿線的商業土地開發也極具前景，這能夠促進房地產開發市場的豐富性，避免極端發展。

（3）從城市綜合發展角度來看，城市軌道交通與房地產開發的融合發展將會有效促進城市綜合發展。TOD（交通引導發展）模式是城市建設與發展普遍采用的模式。城市土地開發基于TOD理念，可以有效協調土地使用以化解交通擁堵。在TOD模式下，城市軌道交通發展會帶動沿線土地的綜合開發，帶動車站周邊房地產價值增長，而房地產的價值增長會帶動人群聚集，形成更大的公共交通流量。與此同時，城市軌道交通各個站點也會形成較為明顯的價值區分點，這也為政府部門土地定價提供了決策依據。精準定位土地價值，能夠促進房地產開發的有序發展，同時也有利于促進城市的均衡發展。

（4）在“房住不炒”的國家戰略背景下，房地產開發應當與城市軌道交通融合發展，以形成新的經濟增長點。在融合發展過程中，政府相關部門需要正視軌道交通發展對房地產開發的積極影響，同時也需要重視城市規劃、土地開發與房地產市場的可持續發展，以創造多贏的發展局面。