我國商業銀行房貸風險及其防范策略分析

華 昊 彭芳春

（湖北工業大學經濟與管理學院，湖北 武漢 430068）

實現對商業銀行風險的有效防范，有助于商業銀行在新時期的創新發展。因此，如何對商業銀行的房貸風險防范機制加以改進與完善，是目前很多商業銀行工作人員重點關注的問題。

一、商業銀行房貸風險與防范機制的現狀

1.房貸風險狀況

2021年1月29日，央行發布的《2020年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，全年增加5.17萬億元，占同期各項貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個百分點。數據顯示，2020年末房地產開發貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1 %，增速比上年末低4個百分點，個人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6%，增速比上年末低2.1個百分點。由此可見，房地產貸款余額正處在快速上升的態勢之下，其風險比例也將逐步提高。

2.防范機制狀況

國內很多商業銀行普遍存在貸款風險防范力度不足的問題，例如，福州市某開發商將客戶購房款入賬后，因建筑材料、施工技術、自籌資金和環境保護等因素的影響不能按時交房或所交房屋與購房人簽訂的合同標準不符，使得購房人拖欠銀行貸款，商業銀行因此面臨著十分嚴重的損失。

二、我國商業銀行房貸風險與防范機制中存在的問題

1.保險種類創新存在不足

保險是避免商業銀行因房貸業務構成較大損失的重要因素，但是，現有的一些商業銀行缺乏對房貸風險防范需求的深入研究，未能實現對房貸業務風險分散性的考察，導致房貸業務在具體處置的過程中，無法在借款人的利益訴求得到明確的基礎上，更好地滿足保險購買需求，也使得保險無法在品種創新方面取得更大成效。一些商業銀行在執行房貸風險防控的具體工作過程中，對于保險業務的突出價值缺乏考察分析，未能實現對保險品種構成特點的精準研究，導致商業銀行無法在處理房貸業務過程中，實現與保險公司的深入細致溝通，也使得保險品種的設計方案難以得到充分創新。一些保險種類的創新工作對于商業銀行主體業務的考察研究不夠充分，缺乏對房價降低或客戶違約等問題的深入考察，在進行保險種類創新設計過程中，缺乏對貸款業務成本構成情況的精準研究，難以為市場風險的全方位管控提供必要支持，也使得住房信貸產品無法在多樣化建設方面取得更大成效。

2.個人房貸管理體系不夠完善

實現個人房貸管理方案的創新調整，是保證商業銀行更好地滿足房貸風險防控需求的關鍵。但是，一些商業銀行在處理個人房貸管理體系建設的相關工作過程中，對于房貸內部評級體系構建需求調查研究不夠充分，缺乏對內部評級模型等科學化手段的重視，導致信貸業務在具體開發過程中，無法實現對內部評級方法的有效創新，難以保證個人房貸風險得到更加充分的應對。部分個人房貸管理體系的建設工作對于未來風險的預測缺乏足夠的關注，在風險信息資源庫建設過程中，缺乏對商業銀行內部信息溝通情況的深入考察，沒能實現對房貸管理工作中阻礙性因素的規避，導致信息共享平臺難以得到高質量的應用，也使得商業銀行難以在充分掌握客戶信息的基礎上，滿足個人房貸管理措施的調整需求。一些個人房貸管理策略的設計工作對于個人信用檔案的價值總結不夠完整，缺乏對個人檔案系統完整的考察，導致個人房貸管理體系的建設工作難以在充分掌握客戶身份信息和賬戶信息的情況下，憑借資產總數量和經濟收入來源情況，制定個人房貸管理的具體策略，不利于個人房貸管理工作方法的全面調整創新。

3.房貸業務行政監管措施不夠健全

行政監管水平很大程度上影響商業銀行房貸業務的運行規范性。但是，一些商業銀行在制定房貸業務風險管控的相關策略過程中，對于外部經驗的吸收借鑒存在不足，未能實現對多層次監管體系的有效構建，導致行政監管相關資源無法得到充分有效地調動，難以保證對債務市場實現高質量的監管。一些行政監督舉措在具體構建過程中，缺乏對房貸業務相關機構監管需求的調查分析，未能實現對貸款機構主體業務構成情況的深入考察。在進行行政監督策略設計的過程中，對于房貸利率調整所需的條件缺乏完整分析，最終導致房貸風險的衍生因素難以得到充分識別，無法在行政監督手段的應用過程中，滿足房貸風險的防控需要。

4.商業銀行業內存在競爭問題

商業銀行不健康的競爭現象日益突出，為違約風險提前埋下隱患。行業競爭是影響商業銀行房貸業務辦理穩定性的關鍵因素，但是，現有的一些商業銀行在處理房貸業務的過程中，缺乏對住房按揭貸款相關需求的調查考核，未能實現對商業銀行現有風險構成情況的研究，導致房價上漲狀態下，很多房貸業務的處理無法與商業銀行的發展需求相適應，不利于流動資金的進一步開發應用。一些商業銀行在處理競爭性工作的過程中，未能對房貸業務的處理需求進行有效調查，流動資金的相關利潤未能實現完整識別，難以在貸款人還款管理方面取得更大的進展。

圖1 歷年前三季度全國凈增房貨/凈增各項貸款 （數據來源：中國人民銀行）

三、我國商業銀行房貸風險防范機制的優化策略

針對現階段商業銀行房貸風險狀況和防范機制存在的問題，需要從以下四個方面強化改革創新力度。

1.進一步提高保險產品種類的創新水平

商業銀行需要對保險業務在防控房貸風險方面的突出作用加以總結，并對管控市場風險所需的多方面條件進行總結分析，使保險種類創新的突出價值可以得到明確，進而滿足市場風險的控制需求。在處理保險種類創新的具體工作過程中，一定要加強對市場風險多樣性的關注，并對影響房貸業務風險分散程度的因素進行考察，使影響保險品種創新水平的因素能夠更加明確，通過房貸險品種創新增加借款人主動投保意識，并保證可以在管控市場風險方面發揮更大的作用。保險種類的具體創新工作需要加強對房價變化和客戶違約等多方面因素的研究，尤其要對貸款人員的貸款成本進行充分考察，使貸款成本上升所帶來的多方面不良影響可以得到更加有效的規避，并保證貸款風險可以借此得到更加成熟的控制。商業銀行一定要加強對多樣化房屋信貸產品的重視，尤其要對管控利率風險所需的多方面條件進行有效分析，使其滿足多樣化住房信貸產品推廣需求的措施得到合理構建，以此滿足保險種類的創新需要。保險業務的處理還需要對商業銀行的貸款收益情況進行詳細考察，并保證其可以與資金成本實現精準對接，以便可以有效地通過保險種類的創新實現市場風險的降低，推動房貸保險市場的積極變化，切實減輕借款人經濟負擔。

2.進一步提升個人房貸管理體系的完善程度

完善個人房貸管理體系是防范房貸風險的根本。商業銀行需要對個人房貸管理業務的風險占比情況進行全面統計，并結合商業銀行的實際情況，進行個人房貸內部評級體系的構建，確保相應的評級方案可以與內部評級模型相適應，以此實現對信貸業務主體價值的有效開發。要通過統計指標的科學化設計，制定個人房貸風險管控的相關方案，尤其要對個人房貸業務相關的整體風險實現合理化預測，保證處理房貸業務客戶的信息資源庫得到合理構建，進而滿足商業銀行信息資源互通體系的構建需要。

3.進一步提高房貸業務行政監管的有效性

處理商業銀行個人房貸業務的工作人員，需要積極借鑒外部經驗，對房貸風險的多層級管理體系進行構建，并在這一過程中，對行政監管力量的突出價值進行有效分析，借此完善行政監管的基礎性工作，為房貸機構的改良和監管體系的優化提供有利的基礎條件。房貸業務在處置過程中，務必實現對房貸利率調節所需條件的關注，尤其要對要風險衍生性工具進行靈活應用，為房貸業務充分滿足行政監管工作的運行需求提供幫助。商業銀行要對金融衍生品的發行和應用情況具備足夠的了解，積極爭取行政機構的督查，尤其要保證金融衍生相關風險的評估舉措可以得到調整優化，為風險監督職責的高水平構建提供有力支持。

4.進一步營造商業銀行業內合理公平的競爭環境

商業銀行在制定房貸風險防范的相關策略過程中，一定要將內部競爭性問題的處置作為重點關注的問題，尤其要對商業銀行的風險因素承受能力進行總結研究，以便可以在房價上漲的情況下，更好地適應房貸風險的控制需要。商業銀行需要結合房屋貸款業務的處置特點，對風險因素的集中性特征予以考察，并對流動資金所帶來的相關利潤進行深入分析，使貸款人的還款能力得到更加科學的預測，并以此為基礎制定風險評估策略，使商業銀行在應對競爭壓力的同時，充分避免個人房貸業務的相關風險。

四、結論

房貸風險防范機制的構建是維護商業銀行和房地產業可持續發展及金融穩定的關鍵。當前，商業銀行的房貸業務量逐年提高，加強對房貸風險防范機制相關問題的考察分析，并制定與商業銀行綜合性發展需求相適應的風險防范策略，對于保障商業銀行在新時期的高質量發展，具有十分重要的意義。