房地產稅來了

馬思遠

針對保有環節征收的房產稅重點在于調節收入分配差距，是“扎實推進共同富裕”的題中應有之義，也是房地產長效機制的重要組成部分，但在同房地產取得、流轉和保有環節其他稅種整合優化之前，對于地方財政收入的貢獻或將有限。

房地產稅的靴子終于落地了。

10月23日，據新華社報道，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。

房地產稅作為稅制改革和房地產長效機制的重要一環，在當前房地產市場調控進一步深入的背景下推出，更具有信號意義。

從政策演化來看，早在2011年，重慶和上海兩市已宣布開征房產稅，其后未能進一步推進，政策表述也多為“穩妥推進”，但近兩年來開始提速、直到本次試點推出。本次試點可謂房地產稅的“里程碑”時刻，但總體仍偏謹慎，全面開征仍需較長時間。

房地產稅改革自2011年于上海和重慶開展試點以來，并沒有新的推進，這一次增加試點城市，特別是人口流入集中、房價調控壓力較大的一線城市和強二線城市有望納入首批試點，表明房地產稅改革進一步深入，有望在多種試點的基礎上讓房地產稅成為一個常規的、全國性的稅種。

不過，結合中國當前間接稅為主的稅制特點，針對保有環節征收的房產稅重點在于調節收入分配差距，是“扎實推進共同富裕”的題中應有之義，也是房地產長效機制的重要組成部分，但在同房地產取得、流轉和保有環節其他稅種整合優化之前，對于地方財政收入的貢獻或將有限。

從共同富裕的角度來看，房地產稅制度或將保障剛需購房，打擊投機型購房，有利于促進共同富裕。而從對經濟影響來看，投機型購房需求的減少一方面會使得居民其他類型的投資增加，并有可能促進消費需求回升，另一方面也有可能抑制房地產企業投資開發熱情。

政策之路

房地產稅是政府向地產物業征收的一種財產稅，通常向房產的業主或租戶等使用者征收。負責征收房地產稅的政府機構會對房地產價值進行估值，并以房產價值的一個百分比作為應繳的稅額。房地產稅是綜合性概念，包括跟取得土地使用權、房地產開發、交易、持有等一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收。而房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，包含在房地產稅范疇內。

自市場化改革以來，中國房地產市場迅速發展，創造了GDP，解決了就業，貢獻了財政稅收，上下游帶動諸多供應商，為經濟社會的發展做出了貢獻。但是房地產的發展已積累起巨額債務，產生了房地產風險、財政、金融風險的交織。同時，房價大漲導致了貧富分化和社會焦慮，抑制了創新和消費，提高了制造業的要素成本。

房地產貢獻的財政稅收包括房地產相關稅收以及土地出讓收入，分屬一般公共預算和政府性基金預算。其中，相關稅收包括開發環節的耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅以及交易環節的增值稅、契稅、印花稅和居民轉讓環節的增值稅和個人所得稅，同時還包括經營性房地產的房產稅等。粵開證券認為，總體上看，中國房地產行業稅收的特點有：一是側重增量、輕存量;二是側重開發和交易環節，輕保有環節;三是稅種種類較多，未來可能要結合房地產稅進行相應整合。

根據《中國稅務年鑒》以及財政部數據，2019年房地產行業稅收為2.62萬億元，占全國稅收的16.6%，占全國財政收入的13.8%;土地出讓收入為7.25萬億元，占政府性基金預算收入的85.8%。如果以“兩本”預算（預算報告+預算草案）加總計算房地產對全國財政收入的貢獻，房地產貢獻9.87萬億元，占“兩本”預算之和的35.9%，故可大致認為房地產對全國財稅的貢獻為35.9%，考慮到土地出讓收入主要是地方政府收入，該比例還將上升。

此次試點以及公眾每次熱議的是房地產稅，而非有一字之差的房產稅。房產稅在中國的歷史較長，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。房產稅主要針對城鎮的經營性住房，對個人所有非營業用的房產免予征稅;區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

從2010年起，房地產稅制度改革被多次提及。2010年11月1日，國務院發布《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》，其中明確提及要加快財稅體制改革，積極構建有利于轉變經濟發展方式的財稅體制，并研究推進房地產稅改革。2011年1月27日，上海和重慶于同日發布《關于開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，宣布將于2011年1月28日對部分個人住房征收房產稅。

表1：國內房地產“熱門”城市綜合排名前20

2013年3月，國務院發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，繼續調控的同時，提出加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制，推進房地產稅制改革，立法意味漸濃。而在2017年5月2日，全國人大常委會在2017年立法工作計劃中將房地產稅列為“預備及研究論證項目”。