房地產金融政策壓力測試

劉鏈

與總體資產質量形成鮮明反差的是，房地產對公貸款質量明顯惡化。

2021年，上市銀行總體不良率持續改善。截至2021年6月末，A股41家上市銀行的合計不良貸款金額約為1.77萬億元，盡管金額小幅上行，但不良率降低至1.41%，比2020年年末下行7BP。不良率的改善主要得益于2020年疫情后銀行大力處置問題資產，包括充分暴露不良并收回、核銷、轉出等。同時，疫情后銀行的貸款規模高速增長以支持實體經濟，所以分母端的加速擴張也造成不良率下行。

但房地產對公貸款不良明顯“雙升”，拖累資產質量。與總體資產質量形成鮮明反差的是，房地產對公貸款質量明顯惡化。統計完整披露房地產貸款數據的26家上市銀行的數據可知，房地產對公不良貸款率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合計不良貸款金額則上升至1082億元，拖累總體資產質量。

銀行資產質量受房貸影響小

近期以來，市場對于房地產領域相關風險有一定程度的擔憂，那么，上市銀行房地產風險敞口究竟如何？從披露相關數據的上市銀行上半年情況來看，可能涉及房地產領域的相關風險敞口為兩個方面：一是狹義敞口（貸款）：對公房地產貸款共計7.89萬億元，占總貸款比重的6.65%，以及零售按揭貸款共計32.65萬億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計占總貸款、總資產的比重約為34.2%、18.4%;二是廣義敞口（含表內外非標）：1.表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域，上半年上市銀行非標投資金額共計5.62萬億元，占總資產的比重約為2.55%，其中，國有大行、股份制銀行、農商行非標投資占比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相對較高，達到10.22%;2.表外理財中或也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。上市銀行目前披露的數據有限，而上半年理財協會數據顯示理財資金中投向非標的規模約為3.75萬億元，約等于商業銀行總資產（3.5萬億元）的1.1%。

值得注意的是，非標投資并非所有資金都投向房地產，一般銀行資產投向的風險偏好比較一致，如果某家銀行信貸業務中地產相關占比較高，那么非標投資中相關業務的占比也往往相對更高。此外，一般而言，非標項目的統計口徑為金融投資中底層資產為信托、資管、理財、類信貸（或票據）、未明確歸類的權益類投資、ABS的部分，經過多年的監管調整，很多產品的實際投向為標準化的債券類資產。且項目類非標產品的投向除了地產以外，還包括基建等。

圖1：房地產貸款增速較人民幣貸款總增速繼續走低

資料來源：中國人民銀行，東吳證券研究測算

圖2：2020年以來房地產貸款占比已經開始下行

資料來源：中國人民銀行，東吳證券研究測算

從信用風險的角度來看，按揭貸款具有強抵押和相對分散的特征，風險有限，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，因此，需要關注的房地產信用風險主要是對公房地產貸款及表內外非標。

數據顯示，上半年，老16家上市銀行對公房地產貸款不良率為1.8%，相比2020年提升0.41個百分點。最近兩年，銀行報表顯示房地產不良率有所提升，這一方面是由房地產政策相對收緊、房企經營壓力加大所致;另一方面也有銀行主動加大表外資產轉表內力度（部分確認為不良并消化）、不良貸款確認標準趨嚴（上半年上市銀行不良/逾期已達到104%）的因素。

分具體銀行來看，國有大行中，工商銀行房地產對公不良貸款明顯“雙升”，2021年6 月末不良率升至4.29%;股份制銀行中，多家銀行的房地產對公不良貸款均明顯“雙升”，招商銀行、浦發銀行不良率分別從2020年年末的0.3%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.03%;城商行和農商行中，重慶銀行調整房地產貸款策略，規模收縮后，6月末不良率比2020年年末大幅上升2.4個百分點至6.28%;渝農商行6月末不良率也升至6.18%，2020年為零不良，風險暴露源于個別房地產公司流動性緊張。

個人住房貸款歷來是銀行不良率最低的優質信貸資產，雖然疫情后不良率小幅上升（部分居民收入波動導致），但總體仍然保持優異，與對公房地產貸款的資產質量差別明顯。以完整披露數據的18家上市銀行為例，近5年不良率中樞基本維持在0.3%，截至2021年6月末，合計不良貸款金額為709億元，不良率僅為0.29%，比2020年年末實現“雙降”，多數樣本銀行的個人住房貸款不良率也都回落或保持低位。基于此，對個人住房貸款的資產質量無須擔憂，房地產貸款的風險敞口主要集中在對公貸款。

“房住不炒”導向下地產公司風險暴露，2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，尤其高負債率的激進型房地產公司經營困難，公開市場中涉及房地產企業的債務違約也頻繁發生。對于銀行而言，部分陷入債務違約的房地產公司現金流承壓，影響貸款本息償還（諸如華夏幸福、藍光發展等大型房地產公司），同時從貸后管理的角度，銀行也會主動將有潛在風險的房地產公司貸款納入關注類或不良貸款的口徑。因此，房地產對公貸款的不良“雙升”是必然情形。