房地產稅試點的理解

熊園

征收房地產稅有四重原因：共同富裕、稅制改革、房住不炒、增加稅收。經驗并不支持房地產稅會實質打壓房價。

10月16日，習近平主席在題為《扎實推動共同富裕》的文章中強調“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”。10月23日，人大常委會授權國務院開展試點工作，標志著房地產稅改革正式開始加速推進。

近10來年，國家對房地產稅表態總體偏謹慎，本次也是試點模式，凸顯了征收房地產稅需慎之又慎。此外，在稅收法定原則下，按“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，全面開征房地產稅需先完成立法。本次決議確定了5年的試點期限（可申請延期），并要求“條件成熟時，及時制定法律”，總體看，措辭其實也是偏謹慎。

征收房地產稅有四重原因：共同富裕、稅制改革、房住不炒、增加稅收。一方面，當前中國的稅制結構存在兩大失衡：間接稅與直接稅、收入稅與財產稅的比例失衡。房地產稅作為直接稅、財產稅、地方稅，開征房地產稅是大勢所趨，既有利于縮小貧富差距、實現共同富裕，也有利于減輕地方政府對賣地的依賴。

另一方面，從歐美、日本、韓國等國經驗來看，開征房地產稅最重要目的是增加地方政府財政收入，也會兼顧平抑房價。近年來，我們一直強調要“房住不炒”，本次決議也指出試點是為了“引導住房合理消費和土地資源節約集約利用”。

此外，考慮到近年來嚴格的房地產調控，尤其是“三條紅線”，7-9月土地收入已連續3個月負增長，客觀上應也需要房地產稅來補充收入來源。

理論上來說，征收房地產稅會提升持房成本，進而打壓房價。但從實際經驗來看，房價更多的還是由供需決定。

2011年1月重慶、上海房產稅推出后，兩地的房價漲幅中位數由2010年的19.6%明顯回落至2011年的3.1%，降幅達16.6個百分點，但實際上同期沒有試點房產稅的北京、廣東，房價漲幅中位數也下降了20.7個百分點，主因是當時全國房地產政策全面收緊，而滬渝兩地地產稅力度很小，抑制房價效果并不明顯。

長期看，2010-2021年，滬渝兩地房價平均上漲2.4倍，與北京、廣東基本持平，高于全國平均水平，反映房價長期走勢還是取決于地區人口走勢、產業發展、貨幣政策等因素。

海外的經驗也并不支持房地產稅會實質打壓房價。美國房價和美聯儲貨幣政策更為相關;韓國2005年8月開征房地產稅，房價環比漲幅從7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但從12月起再度開始大升，2006年全年上漲11.6%;英國1989年和1993年有過兩輪房產稅改革，期間房價漲跌不一;日本1990年代以來的房價持續走低，也并非1980年末開始的房地產稅改革導致。

重慶和上海的房地產稅試點為何效果不佳？主因是范圍窄、稅率低。滬渝兩地均針對試點后的增量住房，而非存量住房，且首套房不征稅，還針對本地居民規定了較寬松的免征條件。上海通用稅率0.6%，低價住房0.4%;重慶通用稅率0.5%，高價住房1%-1.2%。范圍窄、稅率低導致兩地房產稅規模較小。

未來試點的城市應具備“房價高、相對富裕、治理能力強”等特點，綜合看，一線城市概率更大，深圳、上海、杭州、重慶、三亞（海南）等概率大。

目前上海、重慶的試點征收范圍過窄，對房地產市場的調節作用十分有限，本次試點可能會適度擴大征收范圍，如針對存量住房征收、本地居民不能免征等，同時，也應會設置人均免征面積等。

總體稅率可能仍然較低，但對明顯“超標”的可能稅率較高。從美國、日本、韓國等國來看（不同來源的統計結果差異很大），各國房地產稅率整體在2%-3%以內，部分低至0.3%-0.5%。