房地產開發企業土增清算風險管控

作者簡介：王亞娟（1981-），女，漢族，河北石家莊人。主要研究方向：房地產財務管理、土增清算稅務研究。

摘要：根據相關稅法規定，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。對于房地產開發企業來講，做好土增清算工作，防控稅務風險至關重要。這不僅關系企業稅務成本，還影響項目投資利潤。因此，本文將針對房地產開發企業土增清算展開探討，并針對稅務風險防范提出合理建議。

關鍵詞：房地產;房企;稅務管理;稅務風險;土增清算

引言：房地產項目開發投資規模大，建設周期長，成本結構復雜，土地增值稅計算難度大。若企業土地增值稅籌劃存在問題，核算方式不當，會給企業帶來稅務風險問題。房地產開發企業要想合法減輕稅負，實現最終盈利目標，就要采取科學、合理、合法的方式做好土地增值稅籌劃工作，確保土增清算籌劃的合法性。

一、 房地產開發企業土增清算的原則與要點

（一）房地產開發企業土增清算的原則

房地產工程項目開發具有一定特殊性，不同于傳統制造業，需要交納的主要稅種是土地增值稅[1]。但由于房地產開過程復雜，項目成本種類繁多，涉及到人員成本、土地成本、設備成本、材料成本等眾多成本要素，土地增值稅核算與籌劃具有一定難度，易誘發稅務風險。從土增清算原則來看，其一，要準確計算納稅額。房地產開發企業作為納稅人，若具備土增清算條件，要根據土地增值稅相關法律法規，準確計算開發項目所需繳納的稅額，進一步明確該項目的納稅行為。其二，提供真實、可靠的財務信息。在納稅時，房地產開發企業土增清算必須要依法進行，并提供納稅相關的財務信息，從而為后續土地增值稅清算提供依據。

（二）房地產開發企業土增清算的要點

1.明確土地增值稅清算的范圍

若房地產開發企業清算條件和范圍判斷失誤，就非常容易誘發稅務風險，給企業帶來涉稅問題，房地產開發企業必須要明確土地增值稅清算的條件和范圍[2]。目前，根據相關稅法的規定，轉讓土地使用權、房地產項目建設竣工、轉讓整體未竣工決算項目，以及完成銷售的業務都可以進行土地增值稅清算[3]。因此，房地產開發企業要在稅務法規允許范圍內，對相關項目進行土地增值稅清算。

2.準確計算各項收入

房地產開發企業必須要準確計算實物收入與其他收入，明確自用房地產及非直接銷售收入的獲利。具體來講，計算實物收入與獲利的主要依據是：銷售發票、立項報告、銷售合同、測繪合同以及銷售許可證等。若存在非直接收入，如：職工福利購房、債務抵償、拆遷換建，應將非貨幣性資產確定為收入[4]。另外，采取預售時，項目建設后，實際面積與約定面積有差異，發生補退房款情況，要根據合同及相關資料，對土地增值稅進行調整，確保收入計算的準確性、真實性。

3.明確可扣除金額項目

在房地產開發企業土地增值稅清算操作中，明確可扣除金額項目至關重要。實際上，一些企業稅務風險的發生，根本原因就是扣除項目確定不合理，造成土地增值稅籌劃方案得不到稅務機關認可。因此，房地產企業要想進行土地增值稅清算稅務籌劃，就要及時掌握相關稅法對于扣除項目的規定。根據相關稅務法規，轉讓房地產有關的稅金、開發間接費、拆遷補償費、公共配套設施費、土地使用權成本、新建房屋費用等項目均可扣除[5]。但在實際工作中，要想扣除必須要提供合法憑證，向稅務機關證明相關費用的真實性、有效性，而非企業自己偽造。

二、房地產開發企業土地增值稅清算時的具體風險點

房地產開發企業在繳納稅費后，可支配生產要素會有所減少，自身經營能力、盈利能力會受到影響。在市場經濟條件下，房地產開發企業要對土地增值稅進行籌劃，選擇適合的清算方式，利用優惠政策，為企業爭取更多利益。但土地增值稅清算稅務籌劃操作不當，則會誘發稅務風險問題。下面本文通過幾點來分析，房地產開發企業土地增值稅清算時的具體風險點。

（一）項目銷售收入未據實認定問題

據實認定項目銷售收入，提供可靠財務信息，才能合理合法進行土地增值稅清算籌劃。實際上，一些企業涉稅問題的發生，就是由于土地增值稅計算期間，沒有正確認定項目銷售收入，存在賬實不符情況。例如，一些房地產開發企業在項目銷售過程中，存在優惠房、福利房。而這些優惠房、福利房因各種因素影響，價格遠低于市場行情，且銷售收入計入存在問題。如某項目將部分商鋪、住宅以較低的價格銷售給股東，財務認為此項銷售合理，并以實際銷售價格計入銷售收入。但，如此進行銷售收入計入，價格嚴重低于市場價格，稅務機關會認為企業存在隱患收入，造成稅款流失的可能性。一旦被認定隱患收入，將受到相應處罰。

（二）項目扣除成本問題

通過對土增清算要點的了解可知道，明確扣除項目非常重要。然而，很多房地產開發企業法律意識淡薄，對稅務法規理解不透徹，扣除成本計算上存在諸多問題。具體來講，在建筑安裝工程費用扣除方面，一些房地產開發企業為了減輕稅務成本，出具虛假安裝合同，虛構安裝成本。例如，虛列圍墻建造工程，實則采用鐵棚欄。在基礎設施費用方面，一些房地產開發企業會虛列綠化項目，實則綠化率較低，大量記賬卻未取得相關票據，扣除項目列支成本不符合實際。而開發間接費用方面，很多相關費用的發生沒有詳細記錄，這給成本核算造成了諸多障礙，非常容易導致扣除項目成本核算錯誤，誘發稅務風險問題。

（三）項目清單單位確定問題

目前各地區稅務執行法規標準、要求、辦法不同，一些省市以建設用地規劃許可證作為項目清單確定依據，一些省市則以預售許可證為依據，沒有統一標準。這導致一些房地產開發企業確定清單單位時，易出現錯誤。例如，某房地產開發企業在分期開發過程中，項目建設用地許可證沒有對項目進行分期，而建筑工程規劃許可證卻進行了分期。在兩證出現差異，就會導致房地產開發企業與稅務機關對項目清單單位認定產生分歧。若企業按不分期進行稅務籌劃，而稅務機關則認定需要按分期項目清算，企業土地增值稅籌劃方案就得不到稅務機關的認可。