縣域房地產市場發展特點分析

摘要：通過對我國縣域房地產市場發展特點進行分析，剖析其存在的問題及原因，認為在縣域房地產經濟開發中，必須結合縣域房地產開發的特點，通過合理改造，把縣域房地產經濟開發打造成縣域城市經濟發展新的增長點。

關鍵詞：縣域城市;房地產開發;房地產調控

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）05-0046-47 收稿日期：2021-04-01

作者簡介：董聰杰，河北省文安縣住房和城鄉建設局。

自1998年我國房地產市場體制改革以來，我國房地產取得了舉世矚目的成就。我國居民在住房數量、規模、品質等方面都發生了翻天覆地的變化，住房面積和總體條件得到大大改善。一方面，生活更加舒適、便利;另一方面，工作效率、生活效率和現代化等方面都得到顯著提升。房地產業已經成為我國經濟的支柱產業之一，在拉動經濟增長、增加政府財政收入、推動社會繁榮和現代化建設等方面都做出了重大貢獻。

但應看到的是，在我國房地產飛速發展取得舉世矚目成就的同時，也出現了超高房價、高閑置率等問題。我國經濟目前正面臨自身的結構調整和戰略轉型，在此關鍵時期，平穩健康的房地產業和房地產市場對我國經濟的安全成為關鍵一環。面對嚴峻的房地產市場形勢，在近兩年房地產調控取得了明顯成效的基礎上，進一步加強調控成為主流。但要建立房地產市場平穩健康發展的長效機制，必須著力于供求關系的調整，著眼于供給側改革，“著力化解房地產市場結構性矛盾”。

本文通過對縣域房地產市場需求進行調研，把握其住宅需求特征，剖析其存在的問題及原因，提出縣域城市發展房地產的意見建議。

1 縣域房地產市場發展的特點

目前，我國縣域房地產市場正在積極調整，存在市場分化、后勁仍有的特征。一是基礎設施帶動。隨著經濟社會的高質量發展，諸如高速公路、高鐵的建設，縣域城市基礎設施建設持續改善，將拉動縣域房地產業的發展，也成為房企投資的新板塊、新熱點。二是改善型住房需求主導。隨著縣域城市群眾生活的持續改善，對于居住環境的要求也將越來越高，房地產項目的品質要求也將發生根本性變化。因此，縣域城市的改善型住房需求將得到極大提高。三是土地的稀缺性和各項成本的提升。隨著城市化進程加快，土地將成為稀缺資源，也成為影響房價走勢的重要因素。而各項建筑原材料價格的提高，也加大了房地產開發企業的開發成本。

2 存在問題及原因分析

一是房地產市場發育不完全。縣域房地產業起步較晚，單靠市場調節不能保障房地產市場結構平衡，政府需造就市場得以發揮的環境。

二是受全國經濟形勢影響，房地產市場低靡。房地產開發企業對市場缺乏信心，導致房地產投資下降，與房地產息息相關的產業也深受影響。

三是房地產開發企業整體水平不高。房地產開發企業規模較小，專業水平不高，開發的樓盤質量偏低，房地產設施不甚齊全。

四是物業管理意識淡薄。物業管理是房地產開發不可忽視的重要一環，屬于房地產開發的一個序列。縣域房地產開發企業普遍存在重開發、輕管理，重盈利、輕服務，重宣傳、輕兌現的現象。物業管理不配套，發展嚴重滯后。

3 工作措施和建議

推進縣域房地產理性健康發展，關鍵在于發展觀和政績觀，途徑在于轉變發展方式，重點在于提高產業層次，總體思路是“把握節奏、調整規模、優化結構、注重品質、資源統籌、管控風險”。

一是統籌謀劃房地產發展。把房地產業規劃統籌到全縣城鎮發展規劃、城市產業發展規劃、土地利用規劃當中，更好地服務城市發展;科學規劃房地產業規劃，堅持統籌考慮，確保與城市建設、城市承載發展相統一，尤其是城鄉的統一。

二是強化市場監管，落實調控政策。科學把握發展節奏，采取適度調控措施，對每年房地產開發量、投入市場商品房數量進行適度調整，引導投資。強化房地產市場監管措施，尤其注重加強預售和商品房合同履約管理，加大開發經營過程中的違法違規行為的查處力度，依法打擊各種經濟犯罪行為，避免發生大規模群體維權事件。

三是兼顧需求規律，調整供應總量和結構。按照需求增長情況，及時調整住宅土地供應計劃，合理規劃開發規模和用地規模，切實管住總量供應。加大住房保障的投入力度，最大限度地做好保障性住房供應，全力滿足好本地群眾的居住需求，實現低端居住需求兜底保障。

四是提高項目建設水平，綜合配套設施建設。支持本地品牌房地產開發企業加快發展，積極引進實力雄厚、經驗豐富的國內知名房地產開發企業，加快提升房地產企業整體水平。著力發展高端、綠色地產，建設精品項目，形成高品質建筑和特色城市景觀。整合區域交通，加大路網建設投入，引導房地產開發企業努力建設功能完善的配套設施和優美宜居的居住環境，逐步改變大建住房、缺少配套的發展模式。

五是著眼統籌發展需求，推進機制不斷創新。房地產理性健康發展涉及諸多深層問題，是一個具有全局性的復雜工程，需要縣委縣政府各部門轉變發展思維和方式。更好地發揮發改、財政、建設、規劃、國土、房管等相關職能部門的統一協調作用，共同研究制定全縣房地產發展目標、分年度計劃，協調推動房地產統籌發展各項工作。

參考文獻：

1.張思遠 張巨才.縣級市住宅需求特征及對房地產調控的啟示.企業研究.2019.04

2.葛順明.縣級城市房地產發展對策.城市開發.2018.20