談談城市更新的閉環

作者簡介：陳方勇，佰仕會（北京）投資管理有限公司董事長。

城市更新到底是什么？是不是就是老舊小區改造？是不是城市微更新？是不是只適合小打小鬧？我認為不是，城市更新其實是一個城市戰略。前不久杭州有一個動作“杭州分區”，把蕭山很大一塊劃入杭州市區。為什么這么做？因為杭州要爭取進入十大國家中心城市，杭州要想進一步崛起趕超前面的城市，就必須兼并重組、做大做強。有這樣想法不止杭州一個城市，南京、青島、濟南等都雄心勃勃。你會發現我國是全世界超級城市最多的一個國家，千萬級人口、萬億級GDP的城市我國現在有十幾個，可以對標紐約、倫敦。你會發現我國早已從縣域經濟時代轉變成都市圈經濟時代，我國未來講城鎮化會越來越少，講超級大都市會越來越多。我國早已經邁過了城市化率60%的階段，開發新城已經是過去時，未來一定是回歸老城，一定是從開發轉向持有，一定是從銷售轉向經營，城市更新，就是在存量里挖掘優質的存在。

是什么力量在推動城市更新？我個人的總結有五種力量：始于創新，生于科技，成于產業，久于運營，終于資管。

始于創新，可以舉的例子是文和友。我們需要思考為什么長沙的一個做小龍蝦起家的餐飲企業能夠在廣州、深圳這樣的一線城市引起這么巨大的反響。為什么它能引起年輕人這么大的共鳴？因為生活在大都市的年輕人太需要文藝的感召。無論它是懷舊或者叛逆，它都是一種創新，或者說文藝復興，最能打破一潭死水。

生于科技，要以騰訊總部為例。深圳為什么可以用短短四十年的時間就從一個小漁村發展成超級大都市，從原來需要依附香港的存在變成大灣區的絕對核心？因為這里有最好的科技生長的土壤。為什么這么多優秀的科技企業會從深圳生長出來，為什么即使深圳房價已經全國最高了，他們還愿意留在深圳，還有不斷的新銳勢力源源不斷的生長出來，這是很值得思考的。

成于產業，我舉的案例是北京的中關村壹號。中關村壹號的地理位置已經接近昌平，早已超出傳統意識的中關村核心范圍。但令人吃驚的是，因為它定位精準，做了很好的產業聚集，所以在疫情期間它的業績不降反增，出租率不降反增，早已成為海淀乃至北京市的標桿。它把中關村的范圍從原來清華、北大所在的核心區域向北足足拉了10公里之遠。它實現了“產業就是城市的核心驅動力”。

久于運營，我舉的例子是錦和商業，錦和商業在去年成功上市，非常鼓舞人心。現在很多做園區的企業都在排隊等著上市，因為他們把路給打通了，解決了做二房東或做輕資產運營商到底有沒有價值或有沒有估值這個問題。他們的上市讓大家發現運營其實是有價值的，輕資產公司是有價值的，甚至比做重資產更有價值。從資本市場上的表現來看，現在很多房地產公司的市值未必比輕資產公司的市值更高，這代表著資本對長期主義的信心。

終于資管，這是說在城市更新這個賽道里做的所有事情總歸是要能實現退出才能實現價值和變現。退在哪里？退在REITs。招商蛇口在香港REITs上市，也正在積極籌備內地的首批REITs上市。國內REITs的政策環境已經具備，很多的國企央企都在打包資產排隊等候上市。REITs讓持有變的有意義，資金可以流動，有進有出。

這五點放在一起就是一個閉環，所以說城市更新這個賽道是有閉環的，怎么進、怎么玩、怎么退都有講究。在這個閉環里你要找到自己的定位，要么你是全能的，都把完整的閉環做完;要么你在某個環節做到更強，這就是城市更新之道。