管控二手房

彭越

二手房指導價”成了政府調控市場的一大利器——增大了二手住宅買方的資金壓力，變相限制了需求。

監管政策正在向二手房市場蔓延。

2021年2月8日，深圳公布了全市3595個小區二手房成交指導價，成為二手房指導價格政策的“首試者”。隨著深圳二手房指導價格政策威力效果初現，成都、西安、上海、無錫、寧波等城市也陸續跟進，出臺了相關政策。

而在眾多政策中，“二手房指導價”成了政府調控市場的一大利器——增大了二手住宅買方的資金壓力，變相限制了需求。在調控的持續加碼下，效果也十分顯著，熱點城市的樓市都得到了不同的降溫。

平安證券表示，隨著深圳等多地出臺二手房價格參考機制，“限價”政策從新房市場擴散至二手房市場，避免“一二手倒掛”帶來樓市熱度居高不下、社會不公等問題，后續不排除指導價制度在更多熱點城市落地，逐步實現中央“穩房價、穩地價、穩預期”目標。

未來房價或呈窄幅波動，行業由“土地紅利+金融紅利”邁向“管理紅利”時代，更加考驗房企成本及效率管控、產品議價等能力，疊加“三道紅線”、“房貸集中度”融資新規下，信貸資源進一步向“好學生”集中，將加速行業優勝劣汰和集中度提升。

七城行動

2021年4月，住建部約談了包括廣州在內的多個城市，緊接著各個樓市熱點城市就陸續出臺了“二手房成交參考價”機制。截至目前，全國已經有7個城市陸續發布了二手房成交“參考價”機制，這些城市無一例外都是近年來“樓市熱點城市”。

2月8日，深圳打響全國二手房限價第一槍，深圳市住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》稱，為貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號）有關規定，促進二手住房市場信息透明，理性交易，經市政府同意，建立二手住房成交參考價格發布機制。

深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發布。

深圳市住建局表示，發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

3月2日，無錫迅速跟進，無錫住建局發布《關于規范我市二手房交易秩序的通知》，要求不得借用房屋所謂“學區房”等概念哄抬價格;不得以個別成交案例、局部價格變化炒作市場行情;不得鼓動賣家虛高報價;不得捏造虛假高價成交案例;將借鑒深圳等先行城市的經驗做法逐步完善二手住房價格信息發布機制。之后，無錫集中排查8萬余條在售房源信息，下架超4780條二手房違規房源。

3月22日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，在加強住房交易管理方面明確提出“建立二手住房成交參考價格發布機制”，這也是在深圳之后，第二個跟進該機制的城市。

成都市住建局表示，近期成都部分區域二手住房市場出現掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業主“抱團漲價”等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都擬建立二手住房成交參考價格發布機制。

同時，成都還將進一步規范二手住房交易行為。一是加強對二手住房掛牌價格的管控，要求經紀機構不得受理及對外發布明顯高于所在樓盤合理成交價格的掛牌價格，社會化網絡信息平臺要配合做好技術管控;二是先期重點對熱點片區、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區域網格化的二手住房參考價格，用于指導二手房市場買賣、加強二手房交易管理。

5月28日，成都市正式建立了二手住房成交參考價格發布機制，備受關注的首批二手房參考價名單出爐，共涉及201個小區。相隔41天后的7月8日，成都市第二批共286個住宅小區二手房成交參考價格出爐。目前成都一共公布了487個住宅小區的參考價格。

隨后，4月底，寧波市發布掛牌房源信息時，將實行同步匹配所在小區同類房源近期網簽價格情況（以按揭貸款成交案例為基準），及時公布所在小區同類房源最近相關交易價格信息。同時建立了熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，首批公布了112個學區房小區。引導和規范熱點學區二手住房掛牌和交易行為，抑制熱點學區二手住房價格的人為炒作和非理性上漲。

不僅如此，寧波對于二手房交易新一輪的暴擊才剛剛開始。6月11日，寧波市住房和城鄉建設局、寧波市委網信辦、寧波銀保監局等7部門聯合發布通知，決定在全市開展房地產市場專項整治工作。對二手房交易中存在的虛假房源、虛高價格、代辦“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等違規行為進行專項整治。而整治時間則從7月持續到2022年12月。

7月8日，西安市住建局發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》。西安市住建局表示，這是為堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，落實《關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》有關規定，促進二手住房市場信息透明，該通知自發布之日起施行。

上述通知稱，西安市房產交易管理中心以住宅小區為單位，充分參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，經調查分析，形成二手住房成交參考價格，在西安市住房和城鄉建設局官方網站、微信公眾號等網絡平臺發布。