揭開(kāi)披著旅游開(kāi)發(fā)外衣房地產(chǎn)項(xiàng)目的面紗

高聯(lián)民 陳俐

一、案例介紹

2018年，康達(dá)農(nóng)牧業(yè)發(fā)展有限公司以打造4A級(jí)旅游景區(qū)為名與甲縣縣政府簽訂了綠色山莊田園綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同書(shū)及補(bǔ)充合同書(shū)，享受該縣出臺(tái)招商引資建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)扶持、優(yōu)惠及其他特定政策。同年該公司注冊(cè)了全資子公司江西宏康文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)。該子公司于2018年和2019年先后以市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)拍到綠色山莊的一宗居住用地和一宗商服用地用于別墅和商業(yè)街開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。2018年和2019年縣政府分別以財(cái)政扶持資金的名義，在國(guó)土基金預(yù)算中列支了子公司土地出讓價(jià)款溢出部分二千多萬(wàn)元。此外，該縣人防教育體驗(yàn)館及附屬工程規(guī)劃也在綠色山莊內(nèi)。

二、相關(guān)規(guī)定

1.《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部第61號(hào)令）第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格。各類(lèi)有償使用的土地供應(yīng)不得低于國(guó)家規(guī)定的用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款”。

2.國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）中規(guī)定“任何地區(qū)、部門(mén)和單位都不得以‘招商引資、‘舊城改造、‘國(guó)有企業(yè)改制等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行‘零地價(jià)，甚至‘負(fù)地價(jià)，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入”、“對(duì)未按照合同約定足額繳納土地出讓收入，并提供有效繳款憑證的，國(guó)土資源管理部門(mén)不予核發(fā)國(guó)有土地使用證。要完善制度規(guī)定，對(duì)違規(guī)核發(fā)國(guó)有土地使用證的，收回土地使用證，并依照有關(guān)法律法規(guī)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任。”

3.財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法的通知》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）第十條規(guī)定：“任何地區(qū)、部門(mén)和單位都不得以招商引資、舊城改造、國(guó)有企業(yè)改制等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行零地價(jià)，甚至負(fù)地價(jià)，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入;也不得違反規(guī)定通過(guò)簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付給村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民等。”

三、審計(jì)方法和思路

1.從享受財(cái)政補(bǔ)助明細(xì)表中發(fā)現(xiàn)可疑異常企業(yè)。

從財(cái)政部門(mén)獲取審計(jì)年度“財(cái)政扶持企業(yè)發(fā)展基金等專項(xiàng)補(bǔ)助情況表”，篩選不符合政策要求的可疑異常企業(yè)名單，再添加篩選條件“項(xiàng)目級(jí)次——國(guó)土類(lèi)補(bǔ)助資金”，進(jìn)一步縮小非工業(yè)企業(yè)范圍，其中包含“江西宏康文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司”。

2.取得并審閱招商引資合同。

2018年，甲縣人民政府（以下簡(jiǎn)稱甲方）與康達(dá)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）簽訂了綠色山莊田園綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同書(shū)及補(bǔ)充合同書(shū)，合同約定（摘要）：該公司享受當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的同期工業(yè)園區(qū)招商引資建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)扶持、優(yōu)惠政策;項(xiàng)目按照國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造;項(xiàng)目規(guī)劃某鎮(zhèn)境內(nèi)約一萬(wàn)畝山地開(kāi)發(fā)建設(shè);建設(shè)用地由綜合用地、旅游設(shè)施用地、商服用地、其他（居住）用地等構(gòu)成，其中居住用地一期供應(yīng)按不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)公開(kāi)出讓，甲方實(shí)收乙方該類(lèi)用20萬(wàn)元/畝，公開(kāi)出讓溢出部分土地價(jià)款由甲方扶持乙方用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);若該公司引進(jìn)縣外副高以上職稱人才二位數(shù)戶以上業(yè)主入駐某小鎮(zhèn)，將在20萬(wàn)元/畝的基礎(chǔ)上再給予4萬(wàn)元/畝資金扶持;商服用地每畝按成本價(jià)（同上）上浮1萬(wàn)元供應(yīng)。

3.利用天眼查鎖定關(guān)聯(lián)企業(yè)并調(diào)取招拍掛資料。

經(jīng)天眼查發(fā)現(xiàn)江西宏康文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司為康達(dá)農(nóng)牧業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展有限公司的全資子公司，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等，該公司于2018年和2019分別以數(shù)千萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)拍到山莊的一宗居住用地和數(shù)百萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)拍到山莊的一宗商服用地。

4.調(diào)閱商品房預(yù)售許可臺(tái)賬并與供地資料比對(duì)。

在商品房預(yù)售許可臺(tái)賬中篩選出2018年至2020年9月公司所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。SQL語(yǔ)句查詢：

select * from [甲縣經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展].[dbo].[商品房預(yù)售許可臺(tái)賬$] where [開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱] like '江西宏康文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司%'

在土地出讓臺(tái)賬中篩選出該公司2018年至2020年9月所有的土地出讓項(xiàng)目。SQL語(yǔ)句查詢：

select * from [甲縣經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展].[dbo].[土地出讓臺(tái)賬$] where [用地單位] like '江西宏康文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司%'

將同時(shí)期篩選出來(lái)的公司所有的商品房預(yù)售許可項(xiàng)目和土地出讓項(xiàng)目對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，上述2塊競(jìng)拍宗地被該公司用于某小鎮(zhèn)一期（居住用地）和某商業(yè)街（商服用地）商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，并在2019年辦理了幾百套別墅商品房預(yù)售許可證，分別在2019年與2020年辦理了幾十套公寓商品房預(yù)售許可證。

5.取得政府抄告單和財(cái)政部門(mén)土地出讓金收支明細(xì)賬。

2018年和2019年，縣財(cái)政局根據(jù)縣政府辦下發(fā)的抄告單，以撥付財(cái)政扶持資金的名義在國(guó)土基金預(yù)算中列支了宏康文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司公開(kāi)出讓溢出部分土地價(jià)款數(shù)千萬(wàn)元。

至此，披著旅游開(kāi)發(fā)外衣房地產(chǎn)項(xiàng)目的面紗被揭開(kāi)（文章中的公司名稱均為化名）。

（作者單位：贛州市南康區(qū)審計(jì)局）