揭開披著旅游開發外衣房地產項目的面紗

高聯民 陳俐

一、案例介紹

2018年，康達農牧業發展有限公司以打造4A級旅游景區為名與甲縣縣政府簽訂了綠色山莊田園綜合體項目開發建設合同書及補充合同書，享受該縣出臺招商引資建設項目有關扶持、優惠及其他特定政策。同年該公司注冊了全資子公司江西宏康文化旅游開發有限公司，從事房地產開發、銷售等業務。該子公司于2018年和2019年先后以市場價格競拍到綠色山莊的一宗居住用地和一宗商服用地用于別墅和商業街開發和銷售。2018年和2019年縣政府分別以財政扶持資金的名義，在國土基金預算中列支了子公司土地出讓價款溢出部分二千多萬元。此外，該縣人防教育體驗館及附屬工程規劃也在綠色山莊內。

二、相關規定

1.《節約集約利用土地規定》（中華人民共和國國土資源部第61號令）第二十二條規定：“經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款”。

2.國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）中規定“任何地區、部門和單位都不得以‘招商引資、‘舊城改造、‘國有企業改制等各種名義減免土地出讓收入，實行‘零地價，甚至‘負地價，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入”、“對未按照合同約定足額繳納土地出讓收入，并提供有效繳款憑證的，國土資源管理部門不予核發國有土地使用證。要完善制度規定，對違規核發國有土地使用證的，收回土地使用證，并依照有關法律法規追究有關領導和人員的責任?！?/p>

3.財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于印發國有土地使用權出讓收支管理辦法的通知》（財綜〔2006〕68號）第十條規定：“任何地區、部門和單位都不得以招商引資、舊城改造、國有企業改制等各種名義減免土地出讓收入，實行零地價，甚至負地價，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入;也不得違反規定通過簽訂協議等方式，將應繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經濟組織或農民等?！?/p>

三、審計方法和思路

1.從享受財政補助明細表中發現可疑異常企業。

從財政部門獲取審計年度“財政扶持企業發展基金等專項補助情況表”，篩選不符合政策要求的可疑異常企業名單，再添加篩選條件“項目級次——國土類補助資金”，進一步縮小非工業企業范圍，其中包含“江西宏康文化旅游開發有限公司”。

2.取得并審閱招商引資合同。

2018年，甲縣人民政府（以下簡稱甲方）與康達發展有限公司（以下簡稱乙方）簽訂了綠色山莊田園綜合體項目開發建設合同書及補充合同書，合同約定（摘要）：該公司享受當地政府出臺的同期工業園區招商引資建設項目有關扶持、優惠政策;項目按照國家4A級旅游景區標準進行打造;項目規劃某鎮境內約一萬畝山地開發建設;建設用地由綜合用地、旅游設施用地、商服用地、其他（居住）用地等構成，其中居住用地一期供應按不低于市場評估價公開出讓，甲方實收乙方該類用20萬元/畝，公開出讓溢出部分土地價款由甲方扶持乙方用于基礎設施建設;若該公司引進縣外副高以上職稱人才二位數戶以上業主入駐某小鎮，將在20萬元/畝的基礎上再給予4萬元/畝資金扶持;商服用地每畝按成本價（同上）上浮1萬元供應。

3.利用天眼查鎖定關聯企業并調取招拍掛資料。

經天眼查發現江西宏康文化旅游開發有限公司為康達農牧業發展有限公司發展有限公司的全資子公司，經營范圍為房地產開發、銷售等，該公司于2018年和2019分別以數千萬元價格競拍到山莊的一宗居住用地和數百萬元的價格競拍到山莊的一宗商服用地。

4.調閱商品房預售許可臺賬并與供地資料比對。

在商品房預售許可臺賬中篩選出2018年至2020年9月公司所有的開發項目。SQL語句查詢：

select * from [甲縣經濟環境發展].[dbo].[商品房預售許可臺賬$] where [開發企業名稱] like '江西宏康文化旅游開發有限公司%'

在土地出讓臺賬中篩選出該公司2018年至2020年9月所有的土地出讓項目。SQL語句查詢：

select * from [甲縣經濟環境發展].[dbo].[土地出讓臺賬$] where [用地單位] like '江西宏康文化旅游開發有限公司%'

將同時期篩選出來的公司所有的商品房預售許可項目和土地出讓項目對比，不難發現，上述2塊競拍宗地被該公司用于某小鎮一期（居住用地）和某商業街（商服用地）商品房開發、銷售，并在2019年辦理了幾百套別墅商品房預售許可證，分別在2019年與2020年辦理了幾十套公寓商品房預售許可證。

5.取得政府抄告單和財政部門土地出讓金收支明細賬。

2018年和2019年，縣財政局根據縣政府辦下發的抄告單，以撥付財政扶持資金的名義在國土基金預算中列支了宏康文化旅游開發有限公司公開出讓溢出部分土地價款數千萬元。

至此，披著旅游開發外衣房地產項目的面紗被揭開（文章中的公司名稱均為化名）。

（作者單位：贛州市南康區審計局）