論房地產開發投資成本的控制與管理

陳文

【摘要】在房地產開發企業對項目進行實施工作之前，就已經形成一種專門用來預估和計算的標準，這也就是對其成本的管理和控制。針對房地產開發企業，首先需要明確每一個時期進行成本控制的目標數據，其次，也需要分析出在進行控制環節中可能會出現的一些成本影響因素及在耗費發生前與成本控制過程中采取的一系列預防及調節措施。最后，需要在每一個部門所管理的職能范圍內進行管控工作。成本管控工作的手段是否科學化，也會對企業最終的利益產生一定程度的影響。因此，房地產開發企業也需要強化對成本管控的手段及力度，對成本管理工作存在的問題進行解決。

【關鍵詞】房地產開發;投資成本;控制與管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.010

目前，我國國民經濟水平發展迅速，各行業欣欣向榮且競爭激烈。雖然房地產行業仍是國民經濟的支柱產業，但是在當前的社會環境形勢下，房地產要想取得利潤并長期生存下去也并非易事，因此房地產開發企業必須提高自身的競爭意識，并具備競爭的各項能力。其中，成本控制是關鍵一點，房地產開發商必須加強對成本的控制。

1、房地產開發成本控制存在的問題

1.1開發成本的預算結算及監督控

制存在的問題一般情況下，在對房地產開發項目進行具體實施的過程中，項目從開始到結束的過程會耗費較長的時間，并且也會花費許多的資金。因此，房地產企業本身是需要擁有一套比較科學化的成本預算和結算的體系，以及在項目實施過程中，以現金流預算為基礎、以工程項目預算為核心及以工程形象進度為節點加強監督控制，用來掌握房地產開發項目中具體的收支情況。但在實際情況中，部分房地產企業總是同時實施著幾個甚至幾十個項目，而負責進行財務預算和管理的部門也往往只針對往年某一個年度的財務情況進行分析，將全部開發項目中所投入的財務情況統一進行管理。這樣就導致具體項目的收支情況記載不夠詳細，流于表面。例如在普通的一個房地產開發項目中，主要投入資金一目了然，但是項目中具體的管理費用、銷售支出等分攤賬目就難以掌握，就導致了后續的結算和控制監督中容易產生財務問題，影響了對房地產開發的成本控制，進而會使得房地產利潤的降低。

1.2房地產開發項目的前期相關準備工作不足

房地產開發企業在取得一個目標項目開發權之后，可以正式啟動目標項目的前期準備工作，如公司注冊、開發資質辦理、銀行賬戶設立、人員招聘、設立辦公場所、項目的周邊地質條件地形地貌的勘測、設計要點的申領、政策和配套等外部條件的獲取、當地環境和文物等考古，市場的評估等，只有通過系統具體了解和充分準備之后，才可以根據具體的情況作出設計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產企業在開發的前期階段并未作出充分的準備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運營帶來巨大的隱患。

1.3缺乏對項目工程合同的有效管理

在房地產開發企業中，簽訂大量的工程合同已經是很尋常的事，但是一般的工程合同中通常都存在著許多繁雜的條款。所以在付款項目上的核算以及審查上都有一定的難度。尤其是項目規模較大或是工程周期長的情況下，合同中所涉及的條款就更加復雜。在實施合同的過程中，偶爾也會發生需要對合同內容臨時做出變更的情況，如此一來，就會修改很多的合同內容，導致房地產開發企業難以把握合同執行的具體進度，對合同中的項目缺乏管理。另外，偶爾出現一些不可預測的因素，就使得控制的成本加大。比如房地產開發企業也難以避免會受到一些自然環境因素的影響或是其他人力難以控制的因素的影響，這樣一來也就增加了房地產開發的項目在實際運行的成本。

2、房地產開發成本控制重要性

2.1提高核心競爭力

房地產行業經過十多年的發展，企業之間的競爭十分激烈，大部分的資源都掌握在一些大企業的手中，一些中小型企業面臨著生死存亡的局面。資金是房地產企業的命脈，房地產行業的特性就是需要大量的資金且暫用時間長，由此可見，成本上的優勢對于房地產開發企業至關重要。只有通過科學有效的成本管控，轉變觀念，跟進市場需求，才能利用有限的資金使企業的產品質量、服務達到更好的品質，在激烈的市場競爭中取得一席之地，站穩腳跟，促進企業長期穩定地發展下去。

2.2提升企業的內部管理水平

一方面房地產企業投入成本金額大、多樣性、動態性強等特點，決定了企業必須有一套以優化資源配置、提高資金等的使用效率為目的的成本管控制度。另一方面樹立和強化全體員工的成本管控意識，有助于發現企業在項目開發、制度流程運營方式及內部控制方面的薄弱環節，也有益于企業的總體管理水平的提升。

3、房地產開發成本管控的解決措施

3.1前期規劃設計階段成本管控措施

在取得國有土地使用權之前，做好充分的可行性研究分析工作，將土地成本控制在同地區周邊樓盤的平均水平或略高。對擬開發項目的樓面價進行有效的測算，并綜合考慮項目容積率、層限高、是否要承擔安置等因素，從企業目標利潤出發，倒算出企業能承受的最大土地成本。企業應建立健全設計部、工程部、成本部、銷售部等多部門聯合辦公制度，積極組織各方專家對產品設計的技術可行性進行論證，強化設計圖紙會審工作力度，切實做好施工圖設計和項目設計工作。經過優化后設計方案對于項目整體成本的編制具有積極的指導意義。

3.2加強企業管理者的成本管控意識

成本管控是現代房地產企業提升管理水平的重要因素，是企業實現經濟效益和增強經營能力的關鍵。只有提高管理者對成本管控重要性的認識，重視財務的成本工作，把握好各個部門之間的協調和相互配合的管理工作，公司高層的成本管控意識提高，才能在企業中很好地將成本管控實施，提高企業的競爭力。公司管理者應該順應不斷變化的環境，及時更新理念，重視成本管控的重要性。

3.3加強管理人員的業務水平，提升管理人員的綜合素養

想要提升工程管理的水平，加大管理人員的培訓，提升人員綜合素養是行之有效的辦法。招聘的管理人員需要擁有專業技能和職業素養;加大人員培養力度，舉行各種培訓活動，提高管理人員的技能水平;不定期抽查，考察管理人員，通過績效考核來評判管理人員，表現優異者獎，表現不好者罰，督促管理人員提升自我綜合素養，更好的完成監管工作。

結語：

在房地產開發企業的不斷進步中，成本的管控起到了非常積極且重要的推動作用，既是企業生存和發展的保障，也是行業競爭者取勝的關鍵，還可以促進企業經營管理的水平，同時，成本控制的最終成效也在一定程度和方向上影響了企業最終的效益。隨著國家政策的宏觀調控，房地產行業從成長階段快速進入成熟階段，經營利潤也因此趨于透明化和均衡化。如何有效的、合理的實現開發成本的管控，已經成為每一個房地產開發企業需要解決的問題。目前，很多房地產開發企業中，對成本控制的方法上還需要進一步完善，也需要加強如何實施成本控制的研究力度，并且總結過往經驗，合理優化項目成本控制與綜合管理，重視成本控制，從而使得房地產開發企業能夠不斷提升整體實力。

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