論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本的控制與管理

陳文

【摘要】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施工作之前，就已經(jīng)形成一種專門(mén)用來(lái)預(yù)估和計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，這也就是對(duì)其成本的管理和控制。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首先需要明確每一個(gè)時(shí)期進(jìn)行成本控制的目標(biāo)數(shù)據(jù)，其次，也需要分析出在進(jìn)行控制環(huán)節(jié)中可能會(huì)出現(xiàn)的一些成本影響因素及在耗費(fèi)發(fā)生前與成本控制過(guò)程中采取的一系列預(yù)防及調(diào)節(jié)措施。最后，需要在每一個(gè)部門(mén)所管理的職能范圍內(nèi)進(jìn)行管控工作。成本管控工作的手段是否科學(xué)化，也會(huì)對(duì)企業(yè)最終的利益產(chǎn)生一定程度的影響。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也需要強(qiáng)化對(duì)成本管控的手段及力度，對(duì)成本管理工作存在的問(wèn)題進(jìn)行解決。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);投資成本;控制與管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.010

目前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展迅速，各行業(yè)欣欣向榮且競(jìng)爭(zhēng)激烈。雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是在當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境形勢(shì)下，房地產(chǎn)要想取得利潤(rùn)并長(zhǎng)期生存下去也并非易事，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，并具備競(jìng)爭(zhēng)的各項(xiàng)能力。其中，成本控制是關(guān)鍵一點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須加強(qiáng)對(duì)成本的控制。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題

1.1開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算結(jié)算及監(jiān)督控

制存在的問(wèn)題一般情況下，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體實(shí)施的過(guò)程中，項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束的過(guò)程會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，并且也會(huì)花費(fèi)許多的資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)本身是需要擁有一套比較科學(xué)化的成本預(yù)算和結(jié)算的體系，以及在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)、以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心及以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督控制，用來(lái)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中具體的收支情況。但在實(shí)際情況中，部分房地產(chǎn)企業(yè)總是同時(shí)實(shí)施著幾個(gè)甚至幾十個(gè)項(xiàng)目，而負(fù)責(zé)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和管理的部門(mén)也往往只針對(duì)往年某一個(gè)年度的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，將全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所投入的財(cái)務(wù)情況統(tǒng)一進(jìn)行管理。這樣就導(dǎo)致具體項(xiàng)目的收支情況記載不夠詳細(xì)，流于表面。例如在普通的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，主要投入資金一目了然，但是項(xiàng)目中具體的管理費(fèi)用、銷售支出等分?jǐn)傎~目就難以掌握，就導(dǎo)致了后續(xù)的結(jié)算和控制監(jiān)督中容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)問(wèn)題，影響了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制，進(jìn)而會(huì)使得房地產(chǎn)利潤(rùn)的降低。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期相關(guān)準(zhǔn)備工作不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得一個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)之后，可以正式啟動(dòng)目標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，如公司注冊(cè)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理、銀行賬戶設(shè)立、人員招聘、設(shè)立辦公場(chǎng)所、項(xiàng)目的周邊地質(zhì)條件地形地貌的勘測(cè)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)的申領(lǐng)、政策和配套等外部條件的獲取、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和文物等考古，市場(chǎng)的評(píng)估等，只有通過(guò)系統(tǒng)具體了解和充分準(zhǔn)備之后，才可以根據(jù)具體的情況作出設(shè)計(jì)的定位和提資，才能為后期項(xiàng)目的開(kāi)展提供一定的保障。但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的前期階段并未作出充分的準(zhǔn)備，而草草啟動(dòng)，勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大的隱患。

1.3缺乏對(duì)項(xiàng)目工程合同的有效管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，簽訂大量的工程合同已經(jīng)是很尋常的事，但是一般的工程合同中通常都存在著許多繁雜的條款。所以在付款項(xiàng)目上的核算以及審查上都有一定的難度。尤其是項(xiàng)目規(guī)模較大或是工程周期長(zhǎng)的情況下，合同中所涉及的條款就更加復(fù)雜。在實(shí)施合同的過(guò)程中，偶爾也會(huì)發(fā)生需要對(duì)合同內(nèi)容臨時(shí)做出變更的情況，如此一來(lái)，就會(huì)修改很多的合同內(nèi)容，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以把握合同執(zhí)行的具體進(jìn)度，對(duì)合同中的項(xiàng)目缺乏管理。另外，偶爾出現(xiàn)一些不可預(yù)測(cè)的因素，就使得控制的成本加大。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也難以避免會(huì)受到一些自然環(huán)境因素的影響或是其他人力難以控制的因素的影響，這樣一來(lái)也就增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)行的成本。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制重要性

2.1提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，大部分的資源都掌握在一些大企業(yè)的手中，一些中小型企業(yè)面臨著生死存亡的局面。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，房地產(chǎn)行業(yè)的特性就是需要大量的資金且暫用時(shí)間長(zhǎng)，由此可見(jiàn)，成本上的優(yōu)勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。只有通過(guò)科學(xué)有效的成本管控，轉(zhuǎn)變觀念，跟進(jìn)市場(chǎng)需求，才能利用有限的資金使企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)達(dá)到更好的品質(zhì)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，站穩(wěn)腳跟，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展下去。

2.2提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平

一方面房地產(chǎn)企業(yè)投入成本金額大、多樣性、動(dòng)態(tài)性強(qiáng)等特點(diǎn)，決定了企業(yè)必須有一套以優(yōu)化資源配置、提高資金等的使用效率為目的的成本管控制度。另一方面樹(shù)立和強(qiáng)化全體員工的成本管控意識(shí)，有助于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、制度流程運(yùn)營(yíng)方式及內(nèi)部控制方面的薄弱環(huán)節(jié)，也有益于企業(yè)的總體管理水平的提升。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管控的解決措施

3.1前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管控措施

在取得國(guó)有土地使用權(quán)之前，做好充分的可行性研究分析工作，將土地成本控制在同地區(qū)周邊樓盤(pán)的平均水平或略高。對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樓面價(jià)進(jìn)行有效的測(cè)算，并綜合考慮項(xiàng)目容積率、層限高、是否要承擔(dān)安置等因素，從企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)出發(fā)，倒算出企業(yè)能承受的最大土地成本。企業(yè)應(yīng)建立健全設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、銷售部等多部門(mén)聯(lián)合辦公制度，積極組織各方專家對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的技術(shù)可行性進(jìn)行論證，強(qiáng)化設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審工作力度，切實(shí)做好施工圖設(shè)計(jì)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。經(jīng)過(guò)優(yōu)化后設(shè)計(jì)方案對(duì)于項(xiàng)目整體成本的編制具有積極的指導(dǎo)意義。

3.2加強(qiáng)企業(yè)管理者的成本管控意識(shí)

成本管控是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的重要因素，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的關(guān)鍵。只有提高管理者對(duì)成本管控重要性的認(rèn)識(shí)，重視財(cái)務(wù)的成本工作，把握好各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)和相互配合的管理工作，公司高層的成本管控意識(shí)提高，才能在企業(yè)中很好地將成本管控實(shí)施，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。公司管理者應(yīng)該順應(yīng)不斷變化的環(huán)境，及時(shí)更新理念，重視成本管控的重要性。

3.3加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)水平，提升管理人員的綜合素養(yǎng)

想要提升工程管理的水平，加大管理人員的培訓(xùn)，提升人員綜合素養(yǎng)是行之有效的辦法。招聘的管理人員需要擁有專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng);加大人員培養(yǎng)力度，舉行各種培訓(xùn)活動(dòng)，提高管理人員的技能水平;不定期抽查，考察管理人員，通過(guò)績(jī)效考核來(lái)評(píng)判管理人員，表現(xiàn)優(yōu)異者獎(jiǎng)，表現(xiàn)不好者罰，督促管理人員提升自我綜合素養(yǎng)，更好的完成監(jiān)管工作。

結(jié)語(yǔ)：

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷進(jìn)步中，成本的管控起到了非常積極且重要的推動(dòng)作用，既是企業(yè)生存和發(fā)展的保障，也是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者取勝的關(guān)鍵，還可以促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平，同時(shí)，成本控制的最終成效也在一定程度和方向上影響了企業(yè)最終的效益。隨著國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)從成長(zhǎng)階段快速進(jìn)入成熟階段，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也因此趨于透明化和均衡化。如何有效的、合理的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的管控，已經(jīng)成為每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要解決的問(wèn)題。目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，對(duì)成本控制的方法上還需要進(jìn)一步完善，也需要加強(qiáng)如何實(shí)施成本控制的研究力度，并且總結(jié)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，合理優(yōu)化項(xiàng)目成本控制與綜合管理，重視成本控制，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠不斷提升整體實(shí)力。

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