房地產投資對經濟增長的影響探討
——基于江西省11個市的面板數據

彭 靜

（華東政法大學 上海 201620）

引言

2005-2017年， 江西省房地產投資額由242.84億元迅速增至2013.98億元，隨著房地產行業規模的不斷擴張，房地產投資對經濟增長有著舉足輕重的作用。相關經濟數據表明，江西省房地產投資額增加越多，經濟增長速度越快，然而目前學界還并無相關研究。本文基于填補學界空白的動機，建立面板模型，比較江西省11市房地產投資對經濟增長影響作用的異同，并就促進江西省經濟發展提出相關建議。

一、文獻綜述

（一）國外研究綜述

早年間外國學者著手從房地產投資角度探討經濟增長的原因以及地區經濟增長的差異，在研究中學者分為對立的兩派，一派認為房地產投資不能促進經濟增長，如Wells(1985)建立實證模型，得出結論房地產投資的增加根本不能促進經濟增長， 尤其是在經濟不夠發達的發展中國家， 若無法有效地利用外資， 房地產投資對經濟增長的擠出效應將愈加明顯。另一派則認為，房地產投資額增加顯著的促進經濟增長。Liu Hongyu（2014）建立DSGE模型研究美國房地產投資對經濟增長的影響，研究結果表明當利率穩定時房地產投資將促進經濟增長。

以上研究均表明房地產投資與經濟增長的聯系密不可分，但國外學者的研究大部分都是從宏觀經濟層面分析，很少對一個國家分地區進行相關研究，其并沒有考慮到區域的差異性。

（二）國內研究綜述

目前為止，國內已有多數研究是基于全國層面的數據，建立時間序列數據，運用格蘭杰因果關系、協整檢驗、誤差修正模型等方法，研究房地產投資與經濟增長之間的互動關系。國內多數學者通過實證研究得出結論，房地產投資額增加會顯著促進經濟增長。李欣和陳多長(2010)構建長期均衡方程和誤差修正模型得出房地產投資對經濟增長具有長期影響。劉紅(2006)創新的運用誤差修正模型分析房地產投資是否促進 GDP 增長，實證結果表明房地產投資與GDP之間存在正相關關系。

由于房地產行業的區域性，城市是最合適的研究對象，然而在以往的研究中多數學者都是基于全國層面的數據建立模型，很少有基于區域城市數據的研究。張洪、金杰和全詩凡(2014)基于1998—2010年我國70個大中小城市數據，構建面板模型，得出結論，各城市之間房地產投資存在明顯的空間效應， 房地產投資不單單會推進本地區的經濟增長，還能帶動周邊地區的經濟增長。景剛和王立國（2019）基于全國31省市區的數據得出結論，在中國的東部、中部城市，房地產投資額增長對經濟的促進作用較為顯著。

大量文獻表明，房地產投資額增長會顯著促進經濟增長，因此研究房地產投資額增加與經濟增長之間的聯系，有利于引導房地產行業穩步快速發展，有利于宏觀經濟整體高速發展。基于上述背景，本文基于江西省11個市2005-2017年的數據，建立面板模型，研究房地產投資與經濟增長之間的關系。

二、數據來源、變量選取

（一）數據來源

本文選取江西省11個地級市2005-2017年的數據，建立面板數據模型，文中所有數據均來自wind數據庫。其中江西省11個地級城市分別為：南昌（NC）、景德鎮（JDZ）、萍鄉（PX）、九江（JJ）、新余（XY）、鷹潭（YT）、贛州（GZ)、吉安(JA)、宜春(YC)、撫州(FZ)、上饒(SR)。本文所有所用檢驗統一采用eviews9.0操作。

（二）變量選取

作為經濟學中的代表函數，柯布-道格拉斯生產函數常常被用在研究區域經濟增長問題中。基于此前提，根據前文的理論基礎以及柯布-道格拉斯函數，本文選取經濟增長的指標Y作為被解釋變量，房地產投入額（FT）、非房地產投入額(QT)、勞動投入量作(LAB)3個指標作為解釋變量，建立計量模型，通過實證檢驗房地產投資增長對經濟增長是否存在正向影響。

三、房地產投資對經濟增長影響的實證分析

（一）模型設定

根據前述理論基礎和變量選取，本文模型設定在柯布-道格拉斯的基礎上，傳統的柯布-道格拉斯生產函數為：

其中，產出代表Y，技術代表A，資本代表K，勞動力投入代表L。本文旨在研究房地產投資增長對經濟增長是否存在正向影響，因此將資本投入量K分為兩部分，FT表示房地產投入額，QT表示非房地產投入額，為使數據趨于平穩，在上式基礎上進行取對數處理，線性形式的計量經濟方程為公式(2)：

式(2)中截距項(常數項)代表α，i為不同城市取值，t表示不同時間；β和β^值的數據表明房地產投資和其它投資對經濟增長的彈性，θ值表明勞動對經濟增長的彈性。

（二）單位根檢驗

由于本文建立了面板數據模型，本著預防實證中出現“虛假回歸的問題”，首先對于實證研究所需數據進行單位根檢驗，檢驗結果顯示:LNY、LNQT、LNFT、LNLAB在5%顯著水平下拒絕原假設，水平平穩，可以直接進行回歸。

（三）格蘭杰因果關系檢驗

由單位根檢驗得知，所有數據是一階平穩的，格蘭杰因果檢驗的前提條件被滿足，所有數據不需要再進行差分。格蘭杰檢驗通常被用來檢測各個變量之間的相互聯系和相互影響的程度，對LnY與LnFT、LnQT、LnLAB進行格蘭杰因果關系檢驗，檢驗結果顯示LNFT、LNQT是LNY的格蘭杰原因，但是LNY并不是LNFT、LNQT的格蘭杰原因。這種單向的影響表明，房地產投資和非房地產投資能夠帶動經濟發展，但隨著經濟的高速發展，房地產投資和其他投資卻不一定隨著經濟增長而增長。這種結果是正常的，此前也有國內外學者通過實證得出一致的結論，Green (1997)研究了美國1959—1993年房地產投資的季度數據，結果表明房地產投資是經濟增長的單向Granger原因。此外，房地產投資與勞動力投入彼此的影響是雙向的，這是符合實際情況的，因為房地產建設需要大量的勞動力，大量勞動力存在也會推動房地產業發展。此外，房地產投資對非房地產的投資也是單向影響，究其原因房地產行業涉及面廣，就配套設施的建設而言，必然會影響非房地產行業。非房地產投資種類繁多，不一定會帶動房地產投資。

（四）F檢驗和Hausman檢驗

1.F檢驗。通過計算得到F1=25.4、F2=176.55，在給定α=5%的顯著性水平下，可知

Fα（30，88）=1.65，F2α（40，88）=1.48，故拒絕H1、H2，應當選取變系數模型進行回歸。

2.Hausman檢驗。面板模型中分為固定效應和隨機效應，一般運用Hausman檢驗確定模型的具體效用，結果顯示， Chi統計量為188.531，p值接近0，在1%的顯著性水平下拒絕原假設， 本文應當建立固定效應面板模型。

綜合以上兩種檢驗， 得出結論，本文將使用固定效應變系數模型進行實證分析。

（五）面板模型的回歸結果

1.全省面板回歸結果。首先，對江西省全省數據進行面板回歸，以探究房地產投資對全省經濟的影響程度。從表1中可以得出結論，房地產投資對江西省的經濟增長具有正向影響，其系數為0.251，但其影響不如非房地產投資；對江西省經濟影響最大的是勞動力投入，系數為1.423，表明人才對江西省經濟發展具有重大作用。從江西省整體角度出發，不應該一味發展房地產，應當因地制宜，同時大量引進高素質人才，出臺相關的福利保障政策，吸引更多人前往江西發展。

表1 全省面板數據回歸結果

關于模型擬合效果，一般用R2判斷，R2越接近1，模型擬合度就越好。從表1中可以看到此模型R2=0.999974，表明所選變量能夠較好的解釋被解釋變量，即此模型擬合的很好。此外，從F統計量值為388884.2且Prob.(F-statistic)=0.0000得知，模型較顯著；而D.W值趨于2，說明此面板模型不存在異方差和同期相關性，這一良好結果歸因于回歸時采用了Cross-section SUR加權法。基于上述數據分析，模型設計合理、所得結果可靠。

2.各個城市面板回歸結果。為了得出不同城市房地產投資與經濟增長之間的聯系，本文建立固定效應變系數面板模型，重點關注β值、β^和θ值，同時對主要估計值β進行城市排名，結果如表2所示。

表2 房地產投資對城市經濟增長的彈性系數對比排名

從表2中可以得知，除了撫州、萍鄉、吉安外，其他城市的變量系數均為正，且在給定5%的顯著性水平下表現顯著。基于此實證結果，可以得出結論，江西省大部分地區房地產投資額增加有助于推動經濟增長。從回歸結果上看，鷹潭、贛州、宜春、南昌房地產投資對經濟的彈性系數均超過0.2，其中彈性系數全省最高的是鷹潭，為0.386944，說明在這幾個城市中房地產投資額的增長會大幅促進當地經濟增長。且這些城市屬于江西省的熱點城市，經濟較為發達，說明江西省經濟發達地區適宜發展房地產，經濟發達地區發展房地產能提供更好的基礎設施和配套服務。

表2只有上饒彈性系數在0.1-0.2之間，處于全省中間水平。新余、景德鎮、九江彈性系數在0-0.1之間，說明房地產投資對經濟增長的帶動作用不明顯。而這幾個城市位于江西省中部地區，外商投資較少，經濟發展水平處于中等水平，既不是省會城市又沒有國家政策的扶持，因此房地產投資對地方經濟拉動作用不突出。對于這幾個城市來說，不能過度依靠房地產投資，應當合理規劃，適度發展，發揮好房地產投資的正向作用。此外，只有撫州、萍鄉、吉安3市β值小于0，但其Θ值為正，表明當地房地產規模較小，房地產發展狀況欠佳。而造成負向影響的原因，可能是這三個城市相對而言旅游景點較多，城市經濟發展依托旅游業和第三產業。吉安市Θ值系數為5.8，表明了吉安勞動力投入對經濟影響巨大，側面印證了筆者的猜測。過多的房地產投資反而會阻礙城市經濟發展，房地產市場的調控迫在眉睫，政府應當合理規劃當地房地產行業的發展。

四、結論及建議

本文選取區域市級數據，基于江西省11個地級市2005-2017年的數據，建立面板模型，旨在研究房地產投資增長對經濟增長是否存在正向影響。結果表明:房地產投資對江西經濟增長的影響存在區域差異， 對撫州、萍鄉、吉安這三個城市，房地產業不僅不能推動當地經濟增長， 反而會對經濟增長起到負面抑制作用。其他市房地產有利于推動經濟增長。造成差異化的原因有地區經濟水平的影響和各地引導政策的影響。

基于實證結果，為充分利用房地產投資對經濟增長的正向作用，提出以下建議：

第一，合理規劃當地房地產行業發展，明確房地產投資對經濟增長的雙面作用。一方面， 房地產投資額增加會加速經濟增長，政府應當合理規劃，引導房地產行業健康蓬勃發展，以達到帶動當地經濟發展的目的。另一方面， 過度的房地產投資反而不利于經濟的發展，區域經濟增長也不能過于依賴于房地產發展。盡管短期內房地產投資有效的帶動了經濟增長，但其不能帶來長期的經濟增長，且成本較高，造成了經濟的不穩定性。目前由于過度投資于房地產行業，中國一些大中城市已經出現了一系列問題。

從實證中，本文得出撫州、萍鄉、吉安這三個城市房地產業發展不僅不能推動當地經濟增長， 反而會對經濟增長起到負面抑制作用，這是因為這三個市旅游景點較多，自然環境較好，為了維持其城市特色，保護生態環境，當地不能一味大力發展房地產行業，應當因地制宜，圍繞城市特色，充分發揮其優勢，大力發展當地特色旅游，合理規劃，以促進經濟持續穩健發展。基于此背景，當地政府應當總體把握， 因地制宜，制定好宏觀經濟政策與方向，正確把握房地產行業的總體走向，避免出現盲目投資、投資過熱的現象，這有利于房地產行業和國民經濟更好的發展。

第二，因地制宜，拒絕“一刀切”政策。首先，由于不同地區經濟發展水平存在差異，基于此大前提，各地政府應當堅持因城施策，按不同城市分類進行指導，堅決反對“一刀切”的政策，應當對癥下藥，針對當地經濟情況制定適合的政策，“一城一策”能激發地方政府對于市場的敏銳反應，促使房地產行業在政府監控下穩健發展。具體來說，對經濟發達地區，政府應在滿足社會需要的前提下，統籌全局，防止房地產發展增速過快、規模過大，使房地產行業發展速度與地區經濟增長速度相協調。對于經濟欠發達地區，不應當過分依靠房地產開發，應當將房地產規模保持在恰當水平，避免房地產投資規模的過大造成的效率低下，同時應當發展好相關聯企業，確保房地產行業與相關聯企業的良好互動關系，發揮房地產投資對經濟發展的積極作用，促進房地產行業持續穩步發展，推進當地經濟穩健增長。