房地產開發企業內部控制存在的問題及完善措施

鄭文宏

摘 要：房地產開發企業開展相應經營活動時，往往需要大量的資金，若沒有做好內部控制工作，會使企業生產經營面臨較大風險，影響到企業穩定發展，基于此，本文從房地產開發企業內部控制的意義入手，分析當前房地產開發企業內控中的問題，最后針對性的提出內控完善方案，以供參考。

關鍵詞：房地產開發企業;內部控制;完善措施

當前經濟新常態環境下，市場競爭逐漸激烈，為房地產開發企業帶來新的發展機遇的同時，也使其面臨較大的挑戰。通過內部控制，可以實現企業現代化管理目標，因此，各房地產開發企業應將發展重點放在內部控制上，結合自身實際制定出內部控制的完善措施，在激烈的市場競爭中占有一席之地。

一、房地產開發企業內部控制的意義

所謂的內部控制是基于特定環境下，企業為實現自身經營目標所實施的有效管理方法，是現代化企業管理工作中的一個關鍵內容。房地產開發企業開展內部控制工作，主要是為了滿足企業發展需求，因為房地產開發企業經營管理中會涉及較多環節，例如項目開發、拆遷以及銷售等，所以在業務流程上會較為復雜。加上近年來國家出臺的一些限購以及限價等政策，為房地產開發企業發展提出了挑戰。這種情況下，房地產開發企業需要從自身實際出發，不斷完善內控體系，對各項業務進行全過程監督，能夠使企業經營更為規范，最大程度上降低企業風險。此外，內部控制的良好實施也符合相關監管機構的外部要求，可以使房地產開發企業更好的適應外部經營環境，實現良好發展。

二、房地產開發企業內部控制存在的問題

雖然近年來房地產開發企業已經意識到內部控制對于自身發展的價值所在，將內部控制作為企業發展重點，不過仍存在一些問題有待解決。第一，不具備完善的內控體系。一些企業為增加資產，選擇了高財務杠桿的方式。但并沒有按照業務實際需求構建出完善的內控體系，制約了業務的實施效果，也并未起到較好的內控作用。第二，內控手段較為單一。一部分企業開展內部控制工作時，所采用的手段較為單一，例如，實施財務管理工作時，并未實現信息化管理，使企業面臨較大的風險，不利于企業良好發展。第三，不具備完善的風險評估體系。房地產開發企業內部控制中，風險評估是一項主要的工作，可以降低企業經營風險，將損失降到最低，但一些企業不具備完善的風險評估體系，使企業面臨較大的經營風險。除此之外，一些房地產開發企業內部控制工作開展中并不具備較為完善的內部監督機制，使得內部控制工作并未取得較好的效果，影響到了內控作用的發揮。

三、房地產開發企業內部控制的完善措施

（一）構建完善的內部控制體系

首先，資金是確保房地產開發企業各項經營活動良好開展的基礎，因此，企業需要立足財務分析，從投資以及融資兩方面工作入手，不斷完善企業內控體系。例如，在銷售定價或者物資采購過程中，房地產開發企業可依據采購與付款循環，構建會計控制體系，嚴格管控采購及支付環節各項工作，確保賬實一致，詳細確認采購發票的同時，還應對支付時間節點加以明確，最終使賬款收支審查更為精準、有效。其次，房地產開發項目建設環節會應用到較多的資金，所以，企業需要將投資成本控制作為內控工作的一項關鍵內容，控制好現金存量，為防止資金鏈斷裂，企業應進一步加快內部資金周轉效率，將具體業務作為主要依據，建立科學、合理的預算管理制度[2]，預測成本投入及產出等信息，預先估算出項目可能獲得的收益，從而決定是否投資，有效防范項目風險的同時，可以保證企業盈利最大化。

（二）改進財務內控手段

內控工作開展環節，房地產開發企業應不斷改進財務內控手段，依據項目執行周期，利用財務云平臺，將開發項目劃分成四個階段，階段一，建設前期;階段二，建設中期;階段三，建設后期;階段四，財務管控。各個階段具體管控內容有所不同，階段一具體負責標準限額與財務信息管理，階段二具體負責所有成本支出的檔案及文件管理，階段三具體負責查詢相應財務信息及統計評估，階段四具體負責成本支出的超額預警以及消息提示。此外，財務云平臺運行環節，房地產開發企業的內控人員應對大數據技術進行合理利用，構建出成本支出信息庫，可以詳細了解項目各階段所用到的成本。這一環節，內控人員還應通過大數據技術，分析合作方的財務數據，全面了解合作方的資質及實力等，盡可能的降低風險。

（三）建立全面的風險管理體系

房地產開發企業內部控制過程中，需要建立全面的風險管理體系，具體包括以下內容：首先，確定風險控制目標。只有確定出風險控制目標，才能找出風險控制重點方向，通常情況下，按照房地產企業項目開發流程，其風險控制目標主要是做好立項階段、準備階段、施工階段以及驗收階段的風險控制工作，確保各階段相應工作風險不會超過企業可承受范圍。其次，風險識別。房地產開發企業風險可分為兩種，一種為系統性風險，包括市場風險、政策風險以及融資風險等，另一種為非系統性風險，這種風險屬于受人為控制的風險，包括成本風險、土地獲取風險、工程招標風險、管理風險、項目進度風險、勘察設計風險以及項目質量風險等。針對以上存在的風險，企業應做好風險識別工作，從而制定出有效的風險應對方案。再次，風險評估。在識別出可能存在的風險后，企業應對風險進行評估，從而確定出防控重點。最后，風險應對。房地產開發企業，應與項目開發的業務流程相結合，形成詳細的風險清單，進行風險匯總，同時針對性的制定出應對方案，從而降低各項風險，例如，在立項階段，可能存在拆遷安置進展緩慢、土地獲取難、管理效率低一級政策法規不清晰等風險，因此，應針對性的制定出風險應對方案，通過強化與相關部門及居民溝通制定出合理的安置補償措施、詳細了解拿地成本，從實際出發形成土地獲取方案、聘用綜合能力強的管理人才、安排專人搜集相關政策法規，同時制定合理決策等，有效應對以上風險。

（四）完善企業內部監督機制

若想達到良好的內部控制效果，房地產開發企業應不斷完善內部監督機制，首先， 規范內部審計部門監督職能，進一步優化審計部門組織結構，安排專人監督企業所有審計活動，同時，將實際獲得的監督效果直接納入到企業績效考核體系中。其次，優化內部監管機制、房地產開發企業對自身內部活動應開展全流程監管，不應只重視事中控制，還應將事前預防以及事后評價作為重點。將監督工作重點放在企業發展情況以及經營目標達成等方面，動態監控項目現金流、利潤、經營計劃等方面的管理現狀，根據目標成本加以管控，一方面，項目所產生的費用均需要進行授權審批，另一方面，項目報銷上應進行報銷限額，同時，還要審核相應的報銷單據，通過以上手段提升對房地產開發企業內外部經營管理活動的管控效果，防止不良行為的產生。最后，房地產開發企業應制定出相關制度，從而為自身監督工作提供制度支持，確保各項監管工作的真正落實，達到最終的監督目標。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業開展內部控制工作，可有效滿足企業發展需求，促進企業發展的同時，降低相應風險，因此房地產開發企業需要將此項工作作為重點，針對當前內部控制現存問題，制定出針對性的方案。通過構建完善的內部控制體系、改進財務內控手段、建立全面的風險管理體系以及完善企業內部監督機制，確保內部控制工作實際效果，真正發揮出內部控制作用，推動房地產開發企業良好發展。

參考文獻：

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