收購歐洲城堡可實現多種用途

本報駐德國特約記者 青木

“中國富人在線購買歐洲城堡”，德國新聞電視臺近日報道稱，新冠肺炎疫情肆虐下，歐洲古堡降價出售，吸引眾多中國富有投資者。德國法蘭克福大學地產經濟學者霍勒里斯對《環球時報》記者表示，歐洲許多家族的城堡“后繼無人”，而且維護成本高，因此希望出賣給中國人，讓城堡“煥發第二春”。

據德國城堡協會估計，德國約有2.5萬座城堡，其中2/3已年久失修，適合銷售的約為5000座。類似的，法國總共約有2萬座城堡，有上千座適合出售。英國、瑞士、意大利等國的待售城堡也不少。霍勒里斯表示，在歐洲買城堡，可以通過多種途徑。一是通過各種中介機構，德國、英國、法國等國有不少房地產中介機構能提供這一服務。二是通過拍賣會，比如蘇富比國際房地產公司等舉辦過多次城堡拍賣會。三是通過房地產網站，比如德國的immowelt等。

《環球時報》記者從歐洲多家城堡代理商了解到，中國富人喜歡購買的歐洲城堡主要有以下三類：

第一，具有悠久歷史的知名城堡。比如，一位上海著名商人前幾年購買的德國黑森州的拉姆霍爾茲城堡，其最古老的部分可以追溯到1500年前，19世紀晚期再次由德國鋼鐵家族斯圖姆進行修建。據稱，這座城堡的售價在800萬歐元左右。“這類城堡因為悠久的歷史，常被認定為當地的文化保護建筑。如果要改建成商業建筑難度會比較大。”德國慕尼黑城堡中介咨詢顧問布萊特對《環球時報》記者表示。

第二，帶有葡萄園等農莊的城堡。這類城堡大多位于法國、意大利和德國等地的葡萄酒產區，通常帶有酒窖、健身房、游泳池和電影院等設施。將這些城堡改建成度假酒店也非常合適。酒店除了可以讓客人品嘗各種葡萄酒和獨具特色的當地美食外，還可以組織葡萄酒之旅，把葡萄園與當地的美景結合起來搞一日游或兩日游項目。

第三，普通城堡。這類城堡雖然在歐洲數量較多，但缺點也較明顯——要么破舊不堪，要么歷史較短，要么規模較小。不過，布萊特表示，與第一類和第二類城堡動輒售價上百萬，甚至上千萬歐元相比，此類城堡大多只要數十萬甚至數萬歐元就可以買下。而且，由于歷史文化價值較低，投資者對其進行改建的自由度較大。比如，可以出租給餐館等商業機構，或者改建成度假屋，租給其他家庭，也可以自己住，歐洲也有許多房地產公司可以幫助打理。

“投資歐洲城堡不僅能實現資本增值，而且通過租賃等項目還能獲得運營收益。城堡的文化獨特性使其轉售價值也較可觀。”霍勒里斯表示，最近，一位原本買下德國圖林根州一座城堡的中國商人，因為改建酒店項目取消而轉售了城堡，售價是原來的3倍。不過，在購買歐洲城堡前，還需要了解各種注意事項。

首先，維護費用是“重中之重”。一般的城堡每月維護成本需要數千歐元，有的甚至要數萬歐元。如果城堡年久失修，還需要投入數十萬甚至上千萬歐元來維修。2018年，德國的漢諾威親王恩斯特·奧古斯特五世曾宣布以1歐元的象征性價格出售位于下薩克森州、世界最大的城堡之一馬林堡城堡（如圖）。“我無法繼續承擔宮殿維護費用”，當時奧古斯特五世曾坦承。據悉，買家需要支付的維修費用估計在3000萬歐元左右。

其次，必須遵守各種文化法規。許多具有悠久歷史的城堡都是當地的保護對象，因此投資者買下城堡后要看當地文物保護機構的“臉色”。一位買下城堡的中國商人對《環球時報》記者表示，“即使你只油漆一扇木門，也需要咨詢專家的意見。這一下子就拉高了成本。”如果投資者要對城堡進行改建，就必須絕對遵守建筑法。例如，不允許在自然保護區內的城堡建造賽馬場等。

有時，買古堡還必須得到當地議會批準。去年，一位中國商人希望買下巴登-符騰堡州的一座大型城堡，用來當作一所國際私立學校的教學大樓和學生宿舍。結果，這個項目被議會否決。理由是，當地人認為，國際學校是精英機構，對當地社區沒有益處。

此外，歐洲國家的私有城堡往往處于鄉村地區，建在高山或小丘上，且遠離城市、火車站和其他便利設施。這也是中國投資者必須考慮的問題。▲