論房地產項目工程結算方法應用及問題應對

摘要：房地產項目工程結算作為房地產項目工程造價控制的最后一步，往往涉及到的工程款金額非常高，所以要在合同的制約下對房地產項目工程的工程量和計價方式進行結算。

關鍵詞：房地產項目;工程結算方法;應用;問題應付

房地產工程項目竣工結算是一項非常具體、細致的工作，在定額子目的套用和工程量的計算時一定要認真、仔細、不可以少項漏算也不可以高估冒算，要保證房地產工程項目造價的真實性、準確性、合法性，為房地產工程項目造價審核工作創造良好的工作環境，進而促進房地產工程項目結算的順利進行。

一、房地產項目工程量結算的主要方法

（一）清單計價

房地產項目的工程量清單是招標單位在招標文件里明確規定出來的，是投標單位投標和報價的共同基礎，是招標文件中標明的工程量，這部分的工程量投標單位是不可以進行更改的。房地產項目工程投標單位要對招標單位所提供的招標施工圖紙以及招標文件中標明的工程量進行嚴格認真的核對與計算。如果出現影響工程報價的錯誤或偏差要立即和招標單位進行溝通，招標單位通過調查分析才可能更改招標文件中的工程量。在房地產項目工程竣工結算時，工程量應按承包方和發包方所簽合同中約定的計算規則計算并且已經實際完成的工程量來確定。（1）工程量清單都是采用綜合單價的形式，綜合單價包括工程直接費用、工程間接費用、工程管理費用、風險費、利潤等，適合房地產工程項目的招標和投標。（2）工程量清單本質上是單價合同的計價模式，因此具有合同化的法律性，中標后在竣工結算時是不能更改的。（3）工程量清單計價法有利于房地產項目的實施和控制，有利于工程款的撥付和工程造價的確定[1]。

（二）風險工程量認定

對于房地產項目工程中的額外工程量，房地產項目工程施工單位要進行風險內工程量還是風險外工程量的區分，然后進行不同的施工現場計量與監理簽證管理。已經在投標中考慮以及在施工合同中確定的風險內工程量即便具有了施工現場簽證在房地產項目工程結算的時候也不會給與結算。

（三）現場簽證審核

現場簽證具有及時性和有效性，只有在甲方和第三方監理人共同監督、檢驗、簽證下才是有效的被認可的。現場簽證范圍包括：施工合同以外零星工程的簽證審核;非施工單位原因引起的人工和設備窩工損失的簽證審核;工程施工措施費因工程變更引起的增減的簽證審核等。

（四）工程變更核實

房地產工程項目施工中如果出現與簽訂合同時設計條件不一樣，需要對原有施工承包范圍的內容進行更改的時候，工程量的計價按照確定變更價款的方法。

因發包人原因發生工程變更導致費用變化的，根據竣工圖等資料不能直接計算出變更工程量的，則必須辦理簽證;工程簽證由發包人現場代表、發包人成本工程師、發包人委托的監理公司和承包人進行簽證確認（注明原因、內容）。除另有協議外，合同清單中屬合理價格的項目，變更價款按下列順序和方法確定：

（1）工程變更的綜合單價在施工合同和投標報價中已經存在適用的，按已經存在的綜合單價確定;

（2）工程變更的綜合單價在施工合同和投標報價中存在類似的，參照類似的綜合單價經過換算確定;

（3）工程變更的綜合單價在合同中沒有適用或類似于變更工程的項目單價，由承包人以書面形式上報綜合單價，發包人則按照市場價原則進行定價。

（五）施工索賠費用

施工索賠的目的無外乎是工期索賠還有費用索賠。工期索賠只是延長房地產工程項目的竣工時間，此間造成的經濟損失還需要進行費用索賠。費用索賠是施工索賠的主要目的。房地產工程項目的費用索賠要依據施工合同、收集損失證據，有技巧、有信譽的和發包單位進行協商，嚴格按照索賠程序開展索賠工作。

二、房地產工程竣工結算時需要注意的問題

（一）房地產工程竣工結算時要看清施工合同的結算方式、風險約定。房地產工程竣工結算時要仔細的看清施工合同的結算方式，是固定總價合同還是固定單價合同。現階段，房地產工程項目一般采用工程量計價清單，單價計價的計價方式。由于房地產工程項目工程量的計算工作量比較大，人工手動計算不但需要大量的時間還容易造成計算錯誤，所以在房地產工程項目中引入了大量的工程計量軟件，使核對房地產工程項目工程量的時間大幅度的縮短，提高了計算的準確度，由于工程計量軟件中有些取值設置是開放的，所以審核人員必須注意檢查工程計量軟件的取值設置情況。在房地產工程項目中使用工程計量軟件的過程中發現，工程計量軟件的普通設置是按全國一般情況進行設置的，這就不符合一些地區的特殊要求，在房地產工程項目中使用工程計量軟件時要求工作人員重點檢查一下開放性設置，以避免由于開放性設置錯誤造成計算工程量的錯誤。

（二）從事房地產工程項目竣工結算審核的工作人員在工程施工過程中要定期的進入施工現場，了解施工現場的實際情況。在房地產工程項目的施工圖中，一般只注明按施工驗收規范施工，但是由于房地產工程項目施工圖適用的范圍比較廣，在實際工程施工中支架厚度都有一定幅度的差異，因此導致編制的施工圖結算與實際工程施工不一致。因此對按施工圖完成施工的房地產工程進行結算審核時需要房地產工程竣工結算審核工作人員親自進入到施工現場以便發現和解決實際問題。

（三）由于房地產工程項目竣工結算關系到項目工程所有參與人員的經濟利益，房地產工程項目竣工結算審核的工作人員必須樹立正確的人生價值觀，做到廉潔不貪，加強其職業操守教育。要健全完善房地產工程項目竣工結算的相關制度，規范操作流程，明確處罰措施。

三、結束語

房地產工程項目中的工程結算審核工作越來越重要。在房地產工程項目竣工結算前就要做好一系列的工作，例如制定好計劃、商量好策略、控制好進度等，在進行房地產工程項目竣工結算的具體工作時還要根據具體情況進行協商，才能讓竣工結算審核這一復雜系統的工作得以順利開展。

參考文獻：

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