房地產并購項目成本管理關鍵影響因素研究

駱陳

【摘 要】當前，很多房地產并購項目的成本管理失控，導致開發成本居高不下、利潤嚴重縮水，因此加強房地產并購項目的成本管理具有重要意義。文章在分析房地產并購項目成本管理現狀的基礎上，研究了房地產并購項目成本管理存在的問題，并提出了相應的對策。

【關鍵詞】房地產并購;項目分析;成本管理

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）01-0213-03

0 引言

近年來，隨著社會主義市場經濟體制改革的深入，我國經濟發展水平和人們的生活水平進一步提高。因此，人們對生活質量的要求在不斷提高。在經濟發展的過程中，市場環境日趨復雜，房地產并購項目競爭日益激烈。房地產并購項目的經營管理需要從實際情況出發，提高其經營管理水平。在此背景下，房地產并購項目企業要想提高管理效率和市場競爭力，必須加強成本管理工作，完善企業的成本管理體系，降低企業成本，提高企業成本管理質量，促進企業的長遠發展。全面成本管理的理念比傳統管理理念更先進，更適應當前的市場經濟環境，它可以提高房地產企業成本管理的效率，確保全面成本管理的有效性，實現房地產企業的管理目標，為房地產企業的發展提供可靠的管理體系。

1 房地產并購項目成本管理存在的問題

1.1 投資階段成本控制不到位

雖然很多房地產企業非常重視成本管理，但是由于缺乏合適的成本管理體系和內部規章制度，缺乏詳細的分工，成本控制不到位，開發過程不規范，因此增加了開發成本，嚴重降低了房地產企業的利潤。以前，房地產企業的成本管理主要是注重生產成本的管理，對供應和分配方面缺乏關注，成本控制不到位導致房地產并購項目的成本浪費。由于成本管理觀念相對落后，因此企業沒有重視生產過程產生的所有成本[1]。如果企業盲目降低成本，企業的效益和工程質量都會受到損害，這是錯誤的成本管理理念。為了獲得最大的經濟效益，企業必須借助科學技術進行成本管理，進而提高生產效率。

1.2 設計階段浪費人力、物力

在市場調研設計階段，房地產開發并購項目往往需要大量的市場調研數據，這需要投入大量的人力、物力和時間。完成調研需要成本，調研期間產生的費用由企業報銷，也可計入項目成本。如果市場調研數據不準確，會導致項目開發過程中成本增加。項目報價階段涉及項目招標，招標報告的編制也需要一定的成本。在項目報價的框架內進行企業規劃的準備工作，在早期規劃階段往往涉及規劃、溝通、實地調查、市場調研等方面[2]，如果產品定位發生變化，將會有更多的資源被放棄，也會浪費更多的人力、物力資源，這樣會造成成本的增加。

1.3 沒有準確掌握材料成本

目前，許多房地產企業不能準確掌握項目建設過程中的材料成本，這樣就無法及時了解項目開發周期中的動態成本。所以項目開發中遇到的問題不能及時解決，增加了成本不可控的風險。很多房地產企業自行采購設備、材料，很難及時跟蹤各種材料的價格變化和使用情況。設備和材料的采購有大量的信息，如制造商、材料型號、價格、優惠等，而采用人工管理模式無法及時控制當前新增信息。因此，很難實現項目之間的數據交換，這也會對原材料采購做出不精確評估，從而增加成本。施工階段也是人力、物力浪費最大的階段。在施工階段，如果損失是由于人員和材料管理不當造成的，則總成本將顯著增加。

2 房地產并購項目成本管理關鍵影響因素分析

與傳統項目成本管理不同，房地產并購項目成本管理關鍵影響因素如下：{1}并購項目的成本管理內容更加復雜，應當與被并購項目所屬公司進行資料交接、重新進行項目定位，以保證設計的準確性。{2}并購項目的管理難度和風險均高于傳統項目，這是由于時間及成本的局限，并購項目前期很難進行細致的調查，進而導致項目風險未被識別，為后期成本管理帶來隱患。此外，被并購項目所屬企業可能會故意隱瞞項目存在的問題以提高項目估值，這類風險也較難發現。{3}并購方有并購項目成本管理工作經驗的人員較少。因此，房地產并購項目成本管理存在諸多問題。盡管部分房企采取了相關措施，但執行質量參差不齊。基于此，為了降低成本、提高管理效率，識別并控制執行質量較低但成本影響程度大的措施，是優化房地產并購項目成本管理的有效途徑。本文通過梳理現有房地產項目成本管理難點，構建影響因素指標體系，對影響因素的執行質量和成本影響程度進行調查，通過分析數據找出關鍵影響因素。

2.1 設計階段

首先，設計人員必須具有專業性，要選擇合適的團隊設計高質量的作品。此外，房地產企業相關部門還必須積極與設計師溝通，實時掌握規劃進度，積極溝通存在的問題，提出有效的解決方案。同時，管理人員要與相關設計人員有效溝通企業的設計要求，達成良好共識。在整個規劃階段，設計單位應嚴格按照國家有關標準規范開展相關設計工作，確保設計質量，多次檢查設計圖紙。房地產企業不能按自己的意愿設計圖紙，而應該按照國家有關部門和法律的要求開展設計工作。

2.2 招標投標階段

在房地產并購項目的招標投標階段，要堅持公平、公開、公平、誠實信用的基本原則。相關工作人員必須對投標人的相關信息和資料進行整理和仔細核對，深入分析、挖掘有價值的信息，在確保房地產企業利益最大化的基礎上，保質保量地完成招標投標工作。此外，施工合同的簽訂和管理也需要高度重視，保證施工質量和進度，提高成本控制水平。具體分為3個階段：首先，必須了解投標人的資格、相應的資格證書、實際工作能力，并根據項目的實際需要選擇最佳人選;其次，以工程量清單為依據，科學開展招標投標工作，形成合理的依據和標準，防止違規操作;最后，嚴格按照標準和方案執行合同的內容、標準和其他注意事項。同時，還要求中標單位嚴格按照合同執行，避免不必要的經濟糾紛，有效管理工程造價[3]。

2.3 施工階段

在施工階段，我們需要提高對技術管理的重要性的認識。加強對施工人員的培訓，讓施工人員真正認識到施工技術控制的重要性。同時，通過制定科學有效的施工管理策略和選擇合理的技術手段，完成相關作業，提高施工效率，合理控制成本。在房地產建設的全過程中，要加強建設現場質量控制和安全控制，并貫穿于項目管理的全過程。為了更好地保證工程建設的質量和安全，需要加強監理，制定科學的監理制度，切實發揮監理職能。對于施工中存在的問題，要及時發現并予以糾正，保證工程順利完成，更好地實現成本管理目標。房地產建筑材料在成本管理中非常重要，因此我們需要重視材料的質量控制。在這個過程中，要加強采購環節的管理，嚴格控制材料質量，加強材料檢測。只有符合標準的材料才能投入施工。同時，管理部門要注意對材料信息的判斷，選擇質優價廉的供應商，實現長期合作。此外，還需要科學地進行物資設備儲存。房地產項目的綜合效益受施工進度的影響，在工程建設過程中要采取精細化管理的方式，科學合理地安排施工進度。工程施工前，根據工程設計方案和施工現場環境，確定施工項目的難點和重點。在施工過程中，要加強對施工重點、難點的管理。對施工人員、施工材料和施工設備進行統籌規劃，保證施工材料的穩定供應和施工設備的安全使用，保證施工質量和進度，保證工程的經濟效益。房地產項目管理人員要定期對現場施工人員進行施工專業知識培訓活動，進一步提高其專業素質和專業技能，使施工人員學習先進的施工技術和施工工藝。管理者還應不斷提升自身的綜合素質，從而進一步提高房地產項目管理水平，為有效的成本管理打下良好的基礎。

2.4 竣工結算階段

該階段可采取結算節點前置和建立并購項目成本信息數據庫兩點措施。

（1）項目并購后，仍存在大量未結算合同，這類合同通常存在大量問題，此時可考慮結算節點前置，在早期陸續進行該類合同的結算，以便盡早發現這類合同中存在的問題，規避結算風險。

（2）企業可以在內部建立并購項目成本信息數據庫，該數據庫需設立統一的標準并且最好可與集團內其他公司的數據互通。考慮到小型房地產企業的資金、技術等不足，難以另行建立并購項目成本信息數據庫，此時可考慮在原有成本信息數據庫上設立并購模塊，該模塊需與數據庫中其他模塊的數據相互鏈接。

3 優化房地產并購項目成本管理策略

3.1 實現目標成本管理與質量管理的結合發展

所謂成本管理方法，主要是指企業采取一些措施適應市場發展，使企業在市場經濟中的核心地位得到鞏固。面對復雜的內外部市場環境，僅靠管理層很難達到預期目標，為了實現預期的發展目標，房地產企業管理者往往需要加強內外部管理，以適應市場經濟的發展趨勢，因此要實行目標成本管理與質量管理相結合。成本管理方法是市場競爭環境下戰略成本管理方法的一部分。根據房地產的發展情況，質量成本目標管理方法可分為3個階段，分別是產品設計階段、生產階段、分銷和客戶服務階段。在具體的實施過程，管理人員應充分結合以上3個步驟的核心內容，及時將質量控制措施落實到成本管理活動中，以提升管理效率。管理者在這一過程中應將市場的發展與企業的實際發展相聯系，制定有實際意義的組合戰略，進一步提升成本管理的效率。

3.2 注重結構成本動因分析

在結構成本動因的基礎上，實施動態成本策略。在分析競爭對手和企業內外部人員情況的基礎上，制定有利于企業發展的成本管理策略。科學合理地進行房地產產品定位，旨在進一步開發產品組合，同時要充分發揮企業員工的主觀能動性，實現資源的統一和集中，提高企業在市場上的核心競爭力。為了在目標市場上獲得足夠的發展空間，必須節省足夠的成本資源，方能達到預期的發展目標。價格戰有助于提高市場份額，但是弱小企業要遵循大企業的定價策略并加強自身的成本控制。房地產開發企業要充分整合房地產企業內外部資源，明確自身在發展中的優勢和劣勢，及時調整定價策略，抓住市場開拓主動權。銷售策略主要涉及銷售和廣告。企業要制定相關的銷售策略，通過代理渠道上的企業可以及時回收成本，進一步降低企業動態管理成本，但是在這個過程中也不應該盲目降低成本。企業應根據實際的市場情況和競爭對手的情況，加強促銷策略的制定，以避免資源的流失。

4 結語

房地產企業要想實現長遠發展目標，必須基于當前市場的發展和企業在市場經濟中的競爭力，運用成本管理方法實施成本管理。同時，在實施成本管理的過程中，管理者應加強內部財務管理，整合價值鏈，以實現統一的采購模式。此外，從促銷策略的角度來看，房地產企業應該提高自身的綜合實力和產業價值。通過企業全體員工的不斷努力，房地產企業將實現預期的發展目標，促進經濟的持續增長。

參 考 文 獻

[1]劉振霞.房地產企業戰略成本管理策略研究[J].企業改革與管理，2018（4）：125-126.

[2]李宗來.房地產企業資產管理的內部控制分析[J].現代經濟信息，2018（18）：217.

[3]徐淑芳.房地產企業戰略成本管理策略研究[D].北京：中央民族大學，2017.