新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用淺析

吳華利

摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)形式越來越豐富，呈現(xiàn)多元化趨勢，與此同時，新的商業(yè)模式也不斷創(chuàng)新，在此大背景下，與盈利相關(guān)的會計信息質(zhì)量顯得尤為重要，基于此，我國財政部，對企業(yè)會計準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，正式推出了新收入準(zhǔn)則，本文對新收入準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述，分析了新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，并提出了新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用措施，希望達(dá)到拋磚引玉的目的，為相關(guān)企業(yè)提供一點參考意見。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；應(yīng)用

在市場經(jīng)濟背景下，我國企業(yè)的情況越來越復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)的類型也不斷升級，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是其中的顯著代表，收入確認(rèn)較為復(fù)雜，現(xiàn)行的收入準(zhǔn)則無法滿足實際需求，因此，新收入準(zhǔn)則應(yīng)運而生，發(fā)揮了重要的作用。新收入準(zhǔn)則的修訂，將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成較大的影響，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，那么，下面就對新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行分析，以便加深對新收入準(zhǔn)則的了解，實現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的有效應(yīng)用。

一、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

新收入準(zhǔn)則符合市場經(jīng)濟要求與規(guī)范，作為新修訂的企業(yè)會計準(zhǔn)則，具有顯著的優(yōu)勢，對企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響，尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其影響不容忽視，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，對會計信息系統(tǒng)的影響。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會計信息系統(tǒng)是其中的重要組成部分，同時，也是受到新收入準(zhǔn)則影響較大的內(nèi)容，因此，新收入準(zhǔn)則對會計信息系統(tǒng)具有較大的影響。一般情況下，會計信息系統(tǒng)中的收入數(shù)據(jù)主要來自合同，來自于賬單模塊，在新收入準(zhǔn)則的影響下，會計信息系統(tǒng)發(fā)生了變化，對合同進(jìn)行了更加細(xì)化的要求，并對合同的義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定，對收入合同進(jìn)行了分拆。與此同時，為了應(yīng)對新收入準(zhǔn)則，保證其科學(xué)性，需要制定更加細(xì)致的合同，升級會計信息系統(tǒng)，與相對應(yīng)的銷售系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理以及接口系統(tǒng)進(jìn)行更加細(xì)致的劃分，并進(jìn)行改造，以便企業(yè)會計信息系統(tǒng)中的核算項目、參數(shù)、憑證系統(tǒng)都進(jìn)行升級[1]。雖然通過升級，可以強化功能，細(xì)化系統(tǒng)，但是對企業(yè)而言，也增加了成本，可見新收入準(zhǔn)則對會計信息系統(tǒng)的影響具有雙面性。第二，對稅收的影響。稅收一直是企業(yè)較為重視的內(nèi)容，不僅關(guān)系到企業(yè)的效益，還關(guān)系到經(jīng)營是否合法。新收入準(zhǔn)則對稅收也具有一定的影響，新收入準(zhǔn)則雖然依據(jù)按照收入費用觀念進(jìn)行收入確認(rèn)，但是，卻對服務(wù)、銷售等做出了更加明確的規(guī)定，制定了更加詳細(xì)的內(nèi)容，對稅收進(jìn)行了細(xì)化，對財稅差異造成了更大的影響。除此之外，新收入準(zhǔn)則對非現(xiàn)金對價、交易價格、客戶信用風(fēng)險等都具有一定的影響，而稅法并不涉及這些相關(guān)因素，也在一定程度上加大了財稅差異，對稅收造成了較大的影響。第三，對財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生的影響。新收入標(biāo)準(zhǔn)實施后，必然會對財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響，會降低一段時間的利潤指標(biāo)，對財務(wù)指標(biāo)造成較大的影響。

二、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

（一）統(tǒng)一收入確認(rèn)模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為特殊，新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的影響，研究新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用具有重要的意義。應(yīng)用新收入準(zhǔn)則需要統(tǒng)一收入確認(rèn)模式。根據(jù)行業(yè)規(guī)定，一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)需要依據(jù)完工確認(rèn)法進(jìn)行收入確認(rèn)，只有在代建房產(chǎn)時，財會通過百分比法進(jìn)行收入確認(rèn)[2]。在此情況下，受到房地產(chǎn)行業(yè)特殊銷售過程的影響，在收入方面存在較大的差異。因此，在新收入準(zhǔn)則應(yīng)用的過程中，首先需要統(tǒng)一收入確認(rèn)模式，以便確認(rèn)收入工作的順利實施。在房地產(chǎn)行業(yè)，確認(rèn)收入時需要確保房產(chǎn)完工、驗收合格、滿足合同規(guī)定的情況下進(jìn)行，除此之外，還需要注意風(fēng)險報酬的轉(zhuǎn)移，需要在客戶按照合同規(guī)定交付首付款之后在進(jìn)行收入確認(rèn)。其次，需要明確收入確認(rèn)相關(guān)規(guī)定。沒有規(guī)矩，不成方圓，明確相關(guān)規(guī)定，確保有制度可依循，才能夠確保工作的順利開展，實現(xiàn)新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的有效應(yīng)用，發(fā)揮重要的作用。

（二）統(tǒng)一建造合同準(zhǔn)則

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建造合同具有指導(dǎo)作用，為實現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的有效應(yīng)用，需要統(tǒng)一收入準(zhǔn)則，統(tǒng)一建造合同準(zhǔn)則，為新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用創(chuàng)造有利的條件。統(tǒng)一建造合同準(zhǔn)則需要從以下兩個方面著手，一方面，在新收入準(zhǔn)則中，需要統(tǒng)一控制權(quán)模式，在形成統(tǒng)一控制權(quán)模式的情況下在進(jìn)行收費確認(rèn)，并保證在新的確認(rèn)模式下，將確認(rèn)方法進(jìn)行革新與規(guī)范，形成統(tǒng)一的建造合同準(zhǔn)則，為確認(rèn)收入工作的開展提供準(zhǔn)則保障，確保工作的有效性、穩(wěn)定性與合理性，保障工作的順利開展[3]。另一方面，統(tǒng)一建造合同準(zhǔn)則，將建造合同準(zhǔn)則與原先的收入準(zhǔn)則進(jìn)行區(qū)分，避免原先的收入準(zhǔn)則在應(yīng)用過程中造成不利影響，增加選擇的麻煩，通過統(tǒng)一建造合同準(zhǔn)則，提升企業(yè)財務(wù)信息的可比性，保障確認(rèn)收入效果。

（三）注意交易價格的確定

新收入準(zhǔn)則是對會計信息準(zhǔn)則的修訂，因而，新收入準(zhǔn)則與財會存在密切的關(guān)系，與價格、成本等都聯(lián)系密切，實現(xiàn)新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的有效應(yīng)用，就需要注意交易價格的確定[4]。首先，在新收入準(zhǔn)則下，交易價格會發(fā)生一系列變化，需要企業(yè)對交易價格進(jìn)行確定，在以新收入準(zhǔn)則為基礎(chǔ)的情況下明確交易價格，對價格進(jìn)行分析，確保價格制定的合理性，既要達(dá)到獲得利益最大化的目的，又需要保證價格的合理性、合法性，為銷售工作的開展鋪平道路，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。其次，需要對現(xiàn)金、客戶對價以及可變動對價等因素進(jìn)行細(xì)致的分析，了解新收入準(zhǔn)則對價格的影響，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)管理進(jìn)行分析整合，確定企業(yè)交易價格，促進(jìn)新收入準(zhǔn)則的有效應(yīng)用。

（四）注意銷售合同的擬定

銷售合同在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)著重要的位置，注重銷售合同擬定，保證銷售合同的合理性，是有效執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，確保新收入準(zhǔn)則有效執(zhí)行應(yīng)用的關(guān)鍵步驟。在銷售合同擬定過程中，需要注意兩點問題。第一，需要注重合同義務(wù)以及交易價格的分配，需要對合同義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定，明確服務(wù)的性質(zhì)，闡述清楚需要履行的義務(wù)與責(zé)任，以免出現(xiàn)義務(wù)不明，出現(xiàn)糾紛等問題，影響新收入準(zhǔn)則的有效應(yīng)用，不利于工作的順利開展。第二，需要注重對新收入準(zhǔn)則的正確解讀，想要保證銷售合同的有效擬定，就需要以收入確認(rèn)為基礎(chǔ)，需要對合同中的各項條款進(jìn)行審查審視，確保合同條款在新收入準(zhǔn)則下意義明確，不需要重新構(gòu)架協(xié)議，也不會出現(xiàn)爭議，保證銷售合同擬定的科學(xué)性、有效性，并根據(jù)新收入準(zhǔn)則，有效開展會計相關(guān)工作，對營銷安排做出改善，確保營銷工作的順利實施，保證銷售合同擬定的合理性，有效性[5]。

三、總結(jié)

綜上所述，新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中發(fā)揮了重要的作用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，將其應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中取得了較大的成效，有助于合同準(zhǔn)則，確定交易價格，細(xì)化收入列報，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展助力，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的目的，從而實現(xiàn)整個社會的快速發(fā)展和進(jìn)步。財

參考文獻(xiàn)：

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