公允價值在投資性房地產中的應用

方磊

摘要：縱觀中國會計制度及應用的發展歷程，以過往信息作為計量基礎的歷史成本計量方式所存在的缺陷逐漸暴露，且不能夠很好地滿足中國市場經濟的發展與資本市場核算的需求，因此，公允價值這一計量方式應運而生。在此基礎上，本文首先分析了中國投資房地產利用公允價值模型的具體情況，然后，客觀系統分析這個計量模式在應用過程中所存在的關鍵問題以及所面臨的種種障礙，最后，在此基礎上提出相應的應對措施，為中國投資房地產業公允價值計量的實施和應用提供理論參考和實踐指導。

關鍵詞：公允價值；計量模式；投資性房地產；應用

一、引言

中國市場經濟的變化與波動明顯，資本市場也是面臨著沖擊，這就導致中國房地產的市場價格也受到波及，呈頻繁波動的態勢。在這種背景下，過去使用的歷史成本計量方法無法滿足投資房地產管理的需要。公允價值計量模型很好地滿足了這一需求，可以根據房地產市場價格的波動實時調整賬面價值。反過來，它可以更準確地反映投資房地產價格水平波動的真實情況。在此基礎上，中國財政部明確規定，企業可以在投資性房地產管理和經營過程中自主選擇是否使用公允價值計量。然而，在過去十幾年中，公允價值計量模型在投資房地產管理中的應用似乎并不特別廣泛。

二、公允價值計量模式在投資性房地產行業中的應用問題

中國自2007年起開始實施投資性房地產準則，至今已有十多年的時間，但公允價值計量模式的實際應用情況并沒有達到專家的預期，其推行與應用的情況并不可觀。具體而言，自2007年以來，在經營投資房地產業務的上市公司中，有超過90家公司使用歷史成本模型進行計量。僅有不到10的上市公司嘗試使用公允價值的計量模式，雖然隨著時間的推移，該比例在呈緩慢上升趨勢，但是所占比例仍然很小。此外，通過分析財務報告，已知使用公允價值計量模型的上市公司部分未明確披露年度報告中確定公允價值的方法。總之，公允價值計量模型在投資性房地產中的應用狀況并不是很好。基于此，非常有必要深度全面地分析應用過程中所存在的關鍵性問題，以求后期有針對性地采取契合的措施進行解決。

首先，公允價值計量模型的應用過程存在更多限制。首先，公允價值計量模型的重要前提是企業需要持有投資性房地產，并在活躍的交易市場中擁有相同或相似的資產。需要提供相應的證據材料來表明企業能夠獲得有關該資產在市場中的實時且具有可持續性的價值信息。就目前來講，公允價值的評估方式主要包含三種，一是市場法，二是重置成本法，三是收益法。但是，投資房地產指南沒有明確界定統一性的使用。接著，中國的投資性房地產業務發展并不成熟，也就無法真正形成標準的主要市場，這就導致在進行公允價值評估的過程中需要借助外部評估的結果，無形之中增加了企業的財務成本壓力，這降低了企業在一定程度上應用公允價值的主動性。此外，投資房地產標準要求，無論企業的大規模投資性房地產，只能選擇一種計量模型進行核算和計量。這在很大程度上限制了公司采用公允價值計量模型的可能性。總之，可以看出，投資性房地產標準存在的問題嚴重阻礙了公允價值計量模型的實施和應用。

其次，公允價值計量過程中的信息披露并不完全充分，也不及時。雖然現有指南已為公允價值披露流程制定了一些要求和指導方針。但是，根據現有的年度報告和上市公司的數據，系統的研究和分析發現有些上市公司沒有明確說明使用公允價值模型計量過程中使用的公允價值確定方法。披露的公允價值不具有真實的可靠性。即使一些上市公司披露了年度報告中確定公允價值的方法，例如公允價值評估過程中使用的假設，具體參數等。但是，關于投資房地產商業信息的具體信息，如項目詳情、選址等信息都沒有披露，這無疑會使外部利益相關者對披露的公允價值的公允價值產生一定的疑慮。進而使得投資者不能夠通過評估這一相關信息來判斷評估該家公司投資性房地產業務的真實有效性。

第三，公允價值計量模型的應用沒有實際應用指南。公允價值計量模型中有21類項目包含在中國頒布的新會計準則中。但是，擁有投資房地產業務的公司在嘗試使用公允價值計量時無法獲得相關的法律支持和應用指導。這無疑會阻礙這一計量模式的運用概率與使用范圍，甚至會影響其應用的深入度，阻礙這個計量模式真正作用的發揮。同時，因為嚴格的前提條件限制，擁有投資性房地產業務的企業，只有很小一部分真正在運用公允價值這一計量模式進行價值評估，大多數公司依然依賴于以往所使用的歷史成本計量模式，不同公司計量模式的差異性，導致公司之間財務情況的橫向比較存在障礙，沒有可比性。此外，公允價值這一計量模式雖然在一定程度上能夠實時反映市場價值且有很強的相關性，但是，這同時也會使得財務數據的波動性很強。同時，企業在實際計量操作過程中，可能存在很多不合理與不規范的操作，可能存在改變測量模式的現象，這反過來使公允價值計量的最終結果成為可疑的。但是，中國的會計準則明確要求企業在確定其投資性房地產的后續計量模型后，不能隨意改變模型。具體來講，如果企業將以往所執行的歷史成本模式轉化為公允價值模式進行計量，其在后期的生產經營過程中，不允許有逆方向的變更與轉換，防止會計處理的不科學性。

三、處理投資性房地產公允價值計量模型實施中存在的問題

一是加強會計準則中公允價值計量模型的積極引導，增強投資性房地產企業的積極主動性。根據上述系統分析，對中國實施的會計準則在公允價值計量模型中的應用存在許多嚴格的前提和嚴格的限制。它采用會計處理的公允價值計量模型嚴重制約了投資性房地產的主動性，但仍采用歷史成本計量模型進行會計處理。但是，公允價值計量模型具有歷史成本模型所不具備的優勢，可以在一定程度上保證會計管理的質量要求。同時，盡可能提高投資房地產公司的營業收入。基于此，中國可以有權衡地、選擇性地針對會計準則中有關公允價值使用的限制條件進行修正與改良，并充分發揮會計準則的導向作用，進而鼓勵與支持企業借助公允價值這一計量模式進行后續的會計處理。總體來講，如何通過改良與修正會計準則，使其真正地發揮引導作用與監管作用，是處理上述問題的關鍵。

二是進一步提高投資性房地產企業公允價值評估信息披露的真實有效性和實時動態。目前，在中國的投資房地產會計準則，信息披露沒有詳細而準確的要求，這在一定程度上導致了公司在信息披露過程中的隨意性。它嚴重影響了相關投資者通過獲取信息做出決策的可能性。因此，中國應參考國際會計準則的相關內容，進一步完善和修訂與中國投資房地產企業公允價值相關的信息披露。具體而言，使用公允價值計量模型的企業需要以詳細，全面的方式披露相關信息，如具體確定公允價值。其所依據的前提假設、其所對應的評估機構以及相關證據信息的來源等。倘若企業并沒有使用公允價值這一方式，也應當要求其在年報等相關資料中說明為什么不能夠確定投資性房地產的公允價值，進而為各方的利益相關者尤其是投資者提供更為全面的決策參考信息。

三是盡可能提高投資性房地產的會計準則和應用指南。目前，上述分析發現，中國對投資性房地產公允價值計量模型應用的指導嚴重缺乏。這無疑給企業執行帶來了一定的實施障礙，阻礙了公允價值計量模型的應用擴展和實施深度。但是，由于中國的房地產行業的發展仍然存在不確定性，相對不成熟，如果根據準則對活躍市場或者類似房地產進行分類的可能性并不大，因此，首要任務是完善投資性房地產的相關會計準則。此外，關于計量模式的轉換，現有的準則中嚴格規定不允許企業從公允價值模式向成本模式的轉化，進而防止企業利用公允價值來操控利潤。基于此，相關的準則應當在這一方面進行機動性改進，降低公允價值模式選擇的機會成本。總體來講，通過完善相關的會計準則使得投資性房地產企業能夠在計量模式選擇與轉換過程中科學化是實施過程中的關鍵。財

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