基于回歸分析法的太原市房價影響因素分析

郭莎莎 李東剛

摘?要：研究商品住宅價格的影響因素不僅能為企業的生產經營提供幫助，能為投資者的證券和產業投資提供支持，而且能為政府的市場調控提供參考。該論文依據對山西太原房價具體情況的調查，對商品住宅價格影響因素進行研究以及實證分析，最終談論一些自己的看法及建議，希望對房地產市場的健康運行有一點點幫助。

關鍵詞：商品住宅價格;影響因素;Eviews軟件;實證分析

一、導論

目前，在我國房地產經濟迅速發展，已成為我國經濟發展的主要支柱之一。其中城市商品房的買賣是人們非常關注的重大問題。據有關方面統計、商品房的買賣已成為廣大群眾消費的首選。影響太原市房地產價格的元素研究有利于給房地產經營商家給予理論意義的幫助，也有利于給投資者進行證券方面的投資提供依據。眾所周知，房地產中與我們息息相關的是住宅了，進而住宅的價格又是經濟社會中反映住宅發展狀況的關鍵信息，所以充分掌握住宅價格政策導向，深入研究住宅價格的影響因素，準確跟蹤住宅價格變化規律，有利于引導住宅產業的和諧發展。

商品住宅產業是關系國計民生的基礎性產業，商品住宅價格問題是房地產市場的核心問題，商品住宅價格關系到城鎮居民能否安居樂業，關系到房地產市場的健康發展，所以商品住宅價格的研究成為房地產價格研究的重中之重。眾所周知，在市場經濟下，價格機制的杠桿作用是最基本的調節手段，房地產政策預期目標的實現也基于此。太原市作為國內經濟發展中游水平的省會城市，具有較為普遍的代表性，開展太原市商品住宅價格的實證研究具有重大的理論和現實意義。

本文對象是山西太原的房地產各大住宅商品房。通過調查研究，太原甚至是全國各類房地產開發項目中，住宅房地產在城市房地產中占的比重較大。因而，本文主要研究太原市的商品住宅。本文首先介紹了太原市基本情況，接著研究了太原市房地產發展現狀，然后對影響太原市商品住宅的主要因素及其變量進行了分析，最后結合太原市2007到2019年的數據構建了回歸模型，并對模型進行實證研究。

二、太原市商品住宅價格影響因素分析

商品住宅價格的決定不是哪一個單個因素獨自作用的成果，而是多個因素綜合在一起作用的結果，常見的分類法分為一般元素、區域元素和個別因素三個方面。本文側重于研究太原市商品住宅價格的整體運行情況其影響因素，所以從一般因素出發，不考慮區域因素和個別因素。而一般因素中的人口，經濟，社會因素對房地產價格的影響，又是通過供求關系來發揮作用，政策因素作為一個單獨的因素進行考慮。

（一）構建模型

（1）變量選取：

a.經濟因素

GDP即國民（地區）生產總值，2017年太原市為3382.18億元。經濟增長必然會影響人們對購房的需求。

粗略計算，太原市本地區生產總值（GDP）中：第一產業新增了40.82億 元，增長百分之三;工業新增1271.42億元，增長百分之七;服務業增了進高達2069.94億元，增長百分之七點九。第三產業里面，郵政儲蓄、交通工程、運輸事業等行業增加了近173.88億元，增長百分之十三;食宿方面的相關營業增加了467.23億元，增長了百分十;證券行業增加了475.96億元，增長百分之五。據統計，2017年固定資產投資額高達964.86億元，與2016相比增長了百分之六點八。

2013到2017年這四年時間，固定資產的投資增速波動不定，一年多一年少，最低的是2016年增速為0，基本沒有增長，2017年與2013年相比，這四年整體固定資產增速是下降的。再加上對近年來房價的了解，可得：固定資產的增加有可能會使房屋建成面積受到影響，從而影響房地產市場的發展。

b.人口范疇

人口元素不僅包括人口多少，還包括人口的組成、人口流同以及家庭的大小。

去年出生人數為5.228萬人，出生百分比為千分之十二點一;死亡人口1.75萬人，死亡百分率千分之四點零一;自然增長率千分之八點零九。這幾年，政策由計劃生育轉為二胎政策，自然增長率為正，刺激了人們對住宅的需求，促進房地產業的發展。

當今社會人口流動極為頻繁，大都市就業機會多，資源相對較為豐富，也就吸引了很多的外來人口的入住，刺激了房地產的發展，為便于數值的整合及運算，我們選城鎮人口遷入做解釋變量。

c.社會元素

社會元素：社會穩妥程度、城市化進程。

社會安定則人民生活穩定，更有利于居民好好生活、工作、學習，才有可能考慮溫飽以外的需求，例如買房子的剛性需求;反之，社會動蕩不安，人們每天擔驚受怕，更不要說購房了，我國整體來說很穩定，太原也同樣是這樣，因此這種因素影響能力很弱。

城市化水平從一定角度上會影響房地產住房價格，北京城市化水平明顯高于太原，顯然北京房價也高。但不可否認，凡事有個度，城市化水平過高，房價有可能下滑。

d.政策因素

如果實施降低貸款利率的政策，會刺激購房需求;出臺征收房產稅的緊縮房地產政策，會降低房地產需求。現在，我國房地產泡沫過多，房價普遍較高。

選擇變量因素主要是需求方面的，供給一般不具有彈性。

通常認為影響變量的選擇從整體和部分兩個方面，由于小的因素容易受到整體方面因素影響，且微觀正反變動性較明顯，后文選擇宏觀方向做為主要研究方向。

研究范疇：太原市房產市場，因變量：太原市住宅商品房價格。在人們對房屋需求的方向上選取指標：GDP;城鎮人口遷入數;人均可支配收支。在供給方選擇指標，有三個因素：空氣質量達標天數、住宅房地產開發投資、本年住宅房屋竣工面積、住宅銷售額。

（2）數據來源：太原市的2007到2018年國民經濟和社會發展公報;山西省統計年鑒。

（3）運用Eviews6.0，利用多元線性回歸模型建立房屋均價和變量之間的關系模型：

其中，為Y商品住宅價格，a2，a3，a4，a5，a6，a7，a8為回歸系數，x1，x2，x3，x4，x5，x6，x7，x8為解釋變量，為誤差因子。

（二）模型的回歸分析

對數據進行多重共線性、自相關、異方差等檢驗后，回歸成功，模型結束。

回歸方程如下：

Y=-11980.779805+11.5343083364*X2+0.482840868496*X4+115.323240887*X5 -40.641187452*X6

（三）模型結果分析

由回歸模型的經濟學意義可知，回歸系數的含義為自變量變動一個單元，因變量也隨之變更若干個單位，房地產絕對價格是難以反映價格變動規律的，此時我們選擇相對價格來表達來說明，而彈性系數表明解釋變量變更一個單位被解釋變量變化的百分比。

結果顯示：相應變化率為增加的因素有平均每人可消費支出、空氣質量達標天數、城鎮人口遷入數。平均每人可消費支出每增加一個單位，房屋均價增加0.48個單位，影響較小;空氣質量每增加一個單位，商品住宅價格會增加115個單位，影響較為明顯;城鎮人口遷入數變動一個單位，商品住宅價格增加11.5個單位。由此，平均每人消費支出增加的時候，人們會想要住好的房子，房地產的需求量相應也變多，住宅價格有可能增加;空氣質量越好，人們生活環境好了，心情更加愉悅，有益于身心健康，房價上漲;城鎮人口遷入增加，住房需求增加，房價自然有上漲趨勢。

相應變化率為負的因素住宅房地產開發投資。住宅房地產開發投資每變動一個單位，商品住宅價格變動40.6個單位，影響程度較大。可見，房地產住房投資資金增的多時，供大于求，房價會有所下滑。

（四）結論分析

由模型結果可以知道，對房價有影響的因素雖然很多，但是本文主要從宏觀方面得出結論：首先是多元線性回歸模型的構建，讓商品住宅價格作為被解釋變量，其他提出的影響因素作為解釋變量，構建出多元線性回歸模型。在列出的因素中，一些對價格的影響是正相關的，如：平均每人可消費支出、空氣質量達標天數、城鎮人口遷入數;另一些則是負相關的，也就是說反方向變動。

在分析研究結果的基礎上，在搞清楚關系的基礎上，針對房價居高不下的趨勢，則可利用這些關系來進行相應調整，緩和房價上漲。只有弄明白其中的關系，對于現在的房地產狀況才有的放矢，也更有針對性。

三、政策建議

問題的存在是為了更好地解決，在做出了分析的基礎上，仔細思考之后，提出以下建議，也許不成熟，僅供參考：

a.宏觀方面

首先，對于宏觀方面政策的決策者要從哪些方面正確采取措施，提出下面的幾個看法：研究提出多項政策，多種政策配合使用，太原市政府應該對癥下藥，不能盲目跟風;太原市政府就住宅保障而言，完善的進度不能止步不前;炒房投機需求，不能寬松處理，及時降低到一定的比例以下，最主要的是滿足剛性需求，將購房熱度影響房地產價格的可能性降到最低，堅決堤防泡沫的生成;采取一定的措施減少炒房現象，例如把消費稅降低些許百分點，讓保有稅適當提高等都可稍微使得炒房現象得到控制。

其次，房地產現狀需加快住房制度改革和房地產長效機制建設，維持地產市場正常持續成長，提出以下幾點建議：堅持原有的政策目標，咬死不放松，維持政策的持續性，履行當地政府主體義務;實施因地制宜舉措，中小城市實現合理布局，加快二手房及棚戶區建設，讓外地入住的工作人員也被納入公租房保障體系;加快國家政府政策調控體系的完整性建設，依據差異性進行調整;加強監督體系建設，嚴厲打擊違法犯法行為。

b.微觀方面

積極推進農村城市化建設，縮小城鄉差距，更好地滿足鄉村居民的就業、學習等需求，這樣想入住城市如太原的人數則會相應削減，從而使得房價上漲的增幅下降;積極推進出租房建設，完善租賃市場，滿足部分人們對于住房的需求;綠水青山就是金山銀山，大自然是我們的朋友，我們都有義務保護我們賴以生存的環境，不能先污染后治理，因此，在保證建設用地時要特別注意保護環境;增加房屋供給，即加快實施農村土地流轉政策，從側面增大建設用地面積，供求大于需求，從某種程度上起到降低房地產價格的作用。

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