經濟發展背景下對我國物業管理創新模式反思與再造

江蘇建筑職業技術學院 吳 華

一、探索物業管理模式的反思

（一）物業管理實體中的錯誤非常普遍

廣泛的理論考慮結果是，財產財務管理的模式本質上就是財產所有者負責組織和實施的一般財產管理模式，并且它的財產所有權也歸屬于財產所有者。但是，在目前我國的住宅物業資產開發中，主體的合法權利和資產所有者物業集團的主體地位被忽略了。物業管理公司物業控制沒有相關的統一物業管理公司活動，并且并沒有制定相應的相關物業管理自律法規，這闡明了相關物業管理公司可以委托相關物業作為管理人的一種統一物業管理活動方法。換句話說，在研究我國現代物業管理發展過程中，業主管理群體和對于物業管理公司的主要主導作用的各種誤解普遍存在，導致整個經濟社會從客觀的多個角度完全誤解了我國物業管理的新模式。因此，業主仍然可以進行自由選擇是否選擇各種物業管理服務方法并享有做出合理決定的合法權利。嚴格的數量限制。此外，物業管理公司可能繼續過度忽視物業所有者，未能發現履行物業相關法律義務過程中的潛在漏洞。

（二）物業公共服務與其他政府部門提供的其他相關物業公共服務之間沒有明確使用界限

目前，中國物業管理模式欄目中的各類物業管理服務只能包括物業政府部門應為其提供的許多基本公共服務，這些都使得我國物業管理嚴重程度偏離了這個行業的基本核心服務價值。物業管理服務與其他相應的其他政府性和公共服務之間沒有明確的使用界限。在一定某種程度上，免除了地方政府本身應當承擔的法律責任，并完全掩蓋了地方政府本身缺乏提供公共服務的真實情況。在這種時代背景下，物業管理服務公司大多數只擔任物業經理，嚴重的還忽視了現代物業管理的基本應用價值，例如物業住房安全保障，價值觀的保留和資產升值以及營造宜居的物業環境，這嚴重的還影響了整個物業的社會信譽和企業聲譽。

（三）居民區業主缺乏管理知識

首先，社會輿論的方向不夠精確。其次，我國的一些媒體還沒有如實報道房地產管理中出現的問題，以引起人們的注意，增加利潤并夸大財產與業主之間的矛盾。缺乏職業道德導致業主對財產管理持單面觀點。房地產管理方面缺乏科學知識。在沒有公平環境的情況下，業主參與物業管理并沒有發揮應有的作用。

（四）住宅物業管理公司的問題

1.物業管理人員的整體素質差

相關數據顯示，中國的物業經理總數超過280 萬，并且仍在增加。到2020 年，這一數字將超過300 萬。盡管人數很多，但只有少數高技能人才。經過簡單的培訓，就可以使用，不能保證管理的質量，綜合素質很差。通常，物業管理公司中40%以上的員工從事保安工作，近10%的員工從事行政工作，但是管理質量遠遠不能滿足物業管理的要求。

2.不提供舊市政的物業管理服務

中國目前大多數的物業管理公司都是由房地產開發商承包的。因此，物業管理公司與開發商之間的關系相對緊密。當所有者進駐時，便成立了財產管理公司，并且一旦財產管理公司在管理工作之后開始管理財產，其他公司將很難替換它們，并且所有者通常會失去選擇財產公司的自由。此外，舊教區（尤其是舊教區）的裝修工作尚未到位。一些教區建立得較早，并已使用了很長時間。社區建筑中存在許多質量問題，但是這些社區通常缺乏完善的物業管理。如果案件質量存在問題，則無法及時解決。

二、物業管理模型的再造

（一）政府部門需要加強指導方針

在財產管理方面，有關機構或政府部門必須發揮領導作用。首先，政府必須明確物業管理公司的行業規則和職責，以促進其正常運作;其次，政府必須監視物業管理公司并及時解決任何不當問題，以保護所有者。物業公司的相關權利得到保障;第三，有關政府機構應定期對物業公司的管理人員進行培訓，發布官方命令，同時改善物業公司的服務。質量水平再保證新管理模式的推廣。

（二）政府機構需要加強監督

為了防止出現太多問題，政府部門，有關當局和業主大會必須在新物業管理模型的實施和進一步開發中承擔監督職責。首先，對財產管理專題權利進行廣泛監測。從以上可以看出，錯誤在中國物業管理主體中非常普遍，物業管理公司正在取代所有者集團的權利。因此，監管機構必須保障所有者的合法權益，并鼓勵物業公司重返其作為管理公司的角色，僅作為物業服務的提供者，從而提高物業管理的質量，并二是加大對物業管理服務的監督力度。物業管理公司在物業服務和政府提供的公共服務之間存在重疊。因此，缺乏政府部門和物業公司的不利地位是脆弱的。因此，必須對物業管理服務進行嚴格監控，以加強所有者在物業管理中的作用。狀態?？梢詮膬蓚€角度進行監控:首先，在物業服務公司的實際監控中，他們不應偏離原始的服務原則，而應返回服務中心以確保他們可以為業主提供優質的服務，其次，接管政府的監督責任。我們將盡最大努力為物業服務提供商創造良好的工作環境。

（三）加強公司物業管理以及公司內部管理整頓

一是不斷完善小區物業管理網絡營銷。為了不斷提高物業公司的核心競爭力，物業管理服務公司自身應更加重視面向市場，改變公司自身原有的物業管理經營理念。例如，一家上市公司有意參加本次招標，并不斷要求改善其管理缺點以順利贏得本次招標，從而不斷加強其自我管理。第二，物業管理服務公司自身需要建立有自己的特色企業管理文化，并以加強企業管理文化建設為經營指導，加強企業內部管理，鼓勵企業形成強大的企業核心市場競爭力。第三，繼續努力提高集團公司內部現有員工管理隊伍的專業整體素質，加強對公司現有內部員工的專業培訓，落實集團公司對高技術素質專業人才的激勵引進，創建高文化素質的管理團隊。第四:需要加強物業公司內部物業管理的業務專業化。從一個公司的質量管理體系到每個企業員工的質量專業管理素質，有必要從一個專業的管理角度進行出發，結合不同物業管理服務公司的實際管理情況和不同行業發展特點，以便于建立一個專業的管理團隊，加強管理系統化的專業化，這些也是物業管理服務公司一般要求質量管理專業化的工作重點。

（四）科學控制物業成本

首先，加強企業人力資源企業成本管理控制，科學合理地正確進行企業人力資源成本管理。其次，加強相關公司內部物業財務管理，適當妥善保留相關公司財務記錄和其他相關公司賬戶及其他相關公司財務證明文件，并應當嚴格控制所有人在物業管理中的費用。其次，創建良好的短期成本管理預算，加強成本風險管理控制，分析和及時總結那些可能直接影響成本預算的各種因素，并盡量減少不必要的短期成本資源浪費。例如，給定的民營物業管理服務公司往往傾向于嚴格遵循"分層管理和兩層融資"的基本原則來有效控制運營成本，以有效節省自身運營成本并同時節省物業所有者的整體物業管理成本，這一點是物業所有者普遍認可的。另一個典型例子也就是，某項大型物業已完全合并接管了香港多年物業管理的成功經驗，結合實際內部管理情況研究進行了物業成本風險控制，實施了先進的物業管理模式并先后取得了重要研究成果。

（五）建立健全業主委員會管理機制

第一，是繼續加強農村社區內部住房業主服務委員會的組織建設，搞好組織動員和監督促進內部業主，加強內部業主之間的團結溝通協作。第二，在整個社區內積極籌集資金，為社區業主服務委員會的職業成長和社會運作發展提供一個足夠的公共財政資金支持。然后實時監控城市物業管理，及時發現并有效解決物業問題，共同為城市共享宜居公寓的和諧社會發展建設做出更大貢獻。例如，城市的一家物業管理有限公司由當地開發商自己命名，但是政府沒有嚴格監督和進行管理。長期以來，鐘在李先生所涉及居住的該社區的樓道走廊上到處都堆滿是生活垃圾。物業管理公司我們需要很長一段時間努力才能把它清理干凈，許多人的談判都已經失敗了。鐘小林先生和其他幾位業主計劃召集一次業主服務會議以尋求取代我們現有的一家物業管理服務公司，并因此獲得了許多法律援助。該案對于發揮業主管理委員會在推進物業管理工作中的重要推動作用。

三、結論

總而言之，隨著中國市場經濟的不斷快速發展， 物業管理企業已逐漸正式進入現代人們的日常生活。對于許多物業管理公司而言，物業管理服務是其中非常重要的部分。關于中國大多數物業公司目前的企業管理模式，存在許多管理問題，必須盡快采取措施立即徹底解決這些管理問題。只有這樣，業主家庭才能幸福，我國的大型房地產物業市場才能進一步健康發展。