物業自治模式下的業主風險

浙江吳山律師事務所 吳衛珠

改革開放以前,因當時的國民經濟狀況中尚未顯現住層商品化，從而導致國內業主自治立法的落后，研究起步略晚,不僅是業主自治觀念不健全，還有自治程度也是發展極為緩慢。現如今，政府大力創建美好家園、和諧小區，改變了基層治理模式，將之前的“政府為主導”轉變為“政府有服務”，并越來越多地將引進民營投資納入社區服務,這無疑拓寬了業主自治的發展方向和自由空間。其中蘊含的意義是以民主和法治為架構，保護業主的自治權益，完善和提升對小區公共事務的自治組織與水平,大力推進城市基層自治的現代化進程。

一、物業自治的應用模式

有研究指出：在我國，現有試行業主自治模式的商業小區,有著極強的地域性特定規劃與特點。同時，要求必須是業主自行購置房屋，以共有財產作為共同利益之基礎。這樣的商品房住宅小區主要的價值取向遂轉向如何構建以居住、生活為中心的新型社區共同體。本文的法理依據正是基于現行《物權法》中的“建筑物區分所有權”的部分內容，且以《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作為參考，以業主作為物業管理權的原始主體為前提。

簡而言之，物業自治存在如下多種形式：

1.最簡單便捷的方法是直接聘請物業公司進行管理。這也是最為普遍且相對安全的商業住宅管理模式，省心省力。其中，物業服務的工作內容包括特約服務及日常住宅管理等。何為日常管理？這個詞一直帶有計劃經濟色彩,具體包括日常對小區內部設備設施的養護、清掃、綠化、安保和火災消防、電器維護、費用征收等。特約服務則是一些有針對性的特別上門服務。物業可以結合業主需求,提升服務與競爭品質，提供增值、有償的多樣化服務，比如：代替接收快遞、看護居家老人、修理家具器械等。

2.選舉小區業主代表，組建配套物業服務部或居民服務中心（注冊個體工商戶或有限公司性質）進行自行管理。這是一種更顯靈活、自主的新型物業自治模式，它拋開傳統的物業服務企業,以小區業主委員會為管理核心,推行全體居民參與并自行獨立對小區內公共服務事務進行管理。在業主委員會產生并任命后,由其統籌、組織小區物業涉及的全方位工作。業委會成員大多完全出于無私奉獻且熱心參與到真正關乎自我的公益事業中來的狀態，往往具有超強的責任心和組織能力。而且幾乎可以多次啟動選舉程序，直至選出能力匹配的業主擔當此任,從而代表最廣大的業主權益來履行具體管理職責和任務。

例如，對于城市商品房住宅小區的業主較多討論急需解決的一些問題：降低業主自治模式中高昂的運行成本；必須要增強業主大會與業主委員會、乃至業主代表會議制度創設時考慮在社會整體中的工作效率弊端；還要積極引進、發揮相關專門社會組織的功能與作用，鼓勵、吸引群眾積極參與自治、共管活動中，以及時反映出群眾的各方面訴求，這樣的做法才能夠從源頭上減少并化解矛盾糾紛與不安定因素，有利于促進在城市小區中的高水平自治建設。

3.最后一點，可以采取折中辦法，在業主委員會自管以外，再聘請具有一定專業管理能力的第三方公司來外包小區業務，并進行分類管理。覺得有困難，還可以商請其他同類小區的業主委員會協同、合作，例如：商業小區專門委員會聘請高端綠化公司管理,小區衛生則聘請一般家政保潔員清理打掃。

但需特別指出的是：由于各商住化小區發展不平衡，業主委員會或物業服務企業的專業能力參差不齊，三種模式可能都會導致業主決策意見產生嚴重分歧。長此以往，這樣混亂不堪的結果與現狀是我們不想看見的，所以要深入分析現有業主自治模式的利弊，找到解決問題最合理的途徑，避免發生物業服務企業或者業主委員會侵害業主合法權益，給業主造成難以彌補的損失，以有效保護業主權利。

二、物業自治現有模式的利弊與風險

首先，浮于表面的評述現狀并不能滿足現如今對于摸清自治模式的要求，還需要逐一細致地掌握模式之間的關系與形成的原因,對可能發生的利弊進行分析，探究可取用的地方，挑選最為匹配、合適的模式,大幅減少改革成本，節省資源，做到有針對性地解決問題。

為了方便自己，很多業主只管把物業費一交,隨即就將小區事務轉手托管給未經認真考察篩選、并不專業的物業公司，圖個省事。這么做的弊端在于，如果僅僅簡單復制全部外包物業管理的模式，只會加劇業主與物業公司的矛盾。

其次,前期物業企業一般由開發商自行指定,很多開發商利用手中資源獲取不正當利益，將自己的業務全面托管，然而物業管理工作疏忽大意，所簽訂的為業主提供服務的合同內容并無明確詳盡的約定，有時無法把應盡的職責很好地進行落實。無論是物業公司主體錯位，還是業主對工作內容的消極對待，這些問題均導致服務工作無法順利開展，只會讓小區服務的質量越降越低。

最后，由于前期小區當時業主委員會沒法成立,無法推選出具體代表的人進行維權,再加之商住房之間的小區業主關系處理冷漠，沒有交流甚至不認識對方，業主監督工作缺失等多種因素，使商業小區的物業管理工作重心陷入與物業公司較勁，互相斗爭的惡性循環之中。因此，廣大業主迫于無奈自發形成團體大會組織,積極召開業主大會商討事關公共利益的重大問題。如果非要與雇傭的服務企業做比較,成立業主委員會,對于實現小區業主參與民主管理與維護相關利益有著很大的作用與意義，在深層次服務的精準個體化方面,以及在擴大小區業主反饋的實際訴求方面均具有超越外聘機構的良好效果。優良的業委會懂得利用自身優勢,以小區與物業公司之間的服務合同關系為基礎,為決策權、解聘權、監督權的行使奠定基礎，促使物業管家完善各項服務工作。因此,我們應當規避好上述模式中的問題與風險，努力使業主委員會在物業服務中發揮更大的積極作用。

三、借鑒國外物業自治的經驗

首先，只有合理分析我國國情下小區業主自行管理的弊端，清晰地認清自己的問題，才能對國外經驗予以借鑒。

第一，我國對業主委員會成員素質要求比較高，側重政治合格審查,但這樣做的結果無疑限縮了人才的選拔范圍。然而，管理從來都不是簡單的事情，需要從實際出發進行業主委員會成員組閣。筆者曾見識過杭州兩個小區的怪現象：業委會委員來頭很大卻不諳熟于做雞毛蒜皮的群眾工作，能力超強一心為小區卻因棒打出頭鳥被擠兌出局。因此，街區指導應當側重識人、用人、平衡制約之道。

第二，業主委員會法律地位并不明確，沒有相關依據可以查詢，甚至在基層的備案記錄都模糊不清，極為不準確。當前的法律法規中,業主委員會是業主大會的執行機構,是其內部組織,除非擁有業主大會的獨立授權,否則行為能力將會受到限制，且因所有經費來源于業主公攤，業委會亦無必要的可支配財產。

所謂業主，物業之主人也！不論物業公司還是第三方服務機構，都只是暫時獲得委托行使對小區的暫時或部分管理權。那業委會可以直接收取物業費、水電費嗎？業主自治屬于經營行為嗎？（筆者認為不是，就如非營利法人以公益為目的，但這并不妨害其投資并收益行為同理，業委會其運行管理成本及由此獲取的每一分收益皆屬于業主共擔共享。）既然法定有撤銷權之訴，業主大會也可以當被告嗎？業主自治相當于單個業主持續享受全體業主作為當事人的管理服務，這樣的關系能厘清嗎？

其次，自我管理與自我監督之間如何建立起長效機制。在業主委員會自行管理過程中，如果又由其代表小區業主進行監督工作，那么將出現“即當運動員、又是裁判員”，制約不能的局面。因此，建議創造具有層級性和條理性的管理制度,制定好議事規則并遵守，通過另行聘請具有專業管理能力相關公司來進行業務的分類服務工作,才能讓小區里公共領域的每一部分的管理更加專業化、合理化。這樣才能滿足住戶需求，讓業主的生活品質有更好的保障。

最后，業主自治是一種舶來品，我們有必要對國外的先進做法進行借鑒與對比,從而改革、摸索我國物業自治模式的方向。比如美國是業主自治的發源地,其國情使業主自治工作的理論扎實，實踐經驗也很豐富。美國立法規定,簽訂住房合同時,美國的業主自然而然就成為小區業主協會中的一員,而且業主們需要強制性地遵守“總協議書(CC&RS）”。這是非常可靠且成熟的業主服務自治模式。

四、結語

綜上所述，當今房地產市場商品房剛需數量猛增,但卻苦于沒有與之匹配的高品質小區管理。物業工作總是讓業主無法滿意，基層矛盾激化非常突出,業主依法維權意識差，行政監管部門有心無力，培養群眾和政府的法治意識非朝夕可就，等等。因此，要借鑒國外成熟的理論經驗來豐富自己，改善自己的不足，不斷地摸索出一條業主自治的自主性、獨立性與自我監督的規范性、限制性相融合的光明道路。

推動業主自治制度的發展是一個長期且非常復雜的過程,這需要社會各主體共同努力和進步，需要站在法律的角度客觀地審視業主自治主體地權利義務關系及其運行存在的障礙,在制度層面根本解決并運用法理解釋適用的問題；需要業主及其業委會根據自身能力，自上而下地進行創新，突破業主自治現有的困境；需要通過反復研究、實驗效果發現現有模式的利弊,分析比對成本與效果，為早日實現成熟完善的業主自治制度奠定堅實的基礎。