快速發展的經濟金融背景下《不動產評估》案例應用研究

周瑩瑩 李凱風 吳從新

摘要：《不動產評估》課程為資產評估專業碩士研究生的重要課程之一，不動產評估是資產評估實務中非常重要的內容，該課程的進一步建設，利于推動扎實資產評估專業碩士研究生核心專業知識內容的學習及應用，提升不動產評估實務操作的能力。結合實際情況，需要進一步完善該課程的授課體系，以及逐步開發建設完善有代表性、完備的課程案例庫，強化案例教學的有效路徑，加強提升資產評估專業碩士研究生對于評估方法的掌握及應用能力。

關鍵詞：案例教學;研究生培養;實踐應用

國外資產評估行業的發展有一百多年的歷史，美國是世界上此行業發展最早的國家。隨著我國社會主義市場經濟的逐漸形成，我國資產評估業逐漸發展起來，相較于國外起步較晚。20世紀80年代末，以1989年國家國有資產管理局下發的《關于國有資產產權變動必須進行資產評估的若干規定》為標志，我國資產評估行業應用而生。目前資產評估行業在我國經濟發展中需要進行價值評估的各領域，起到非常重要的作用，資產評估行業準則、相關法規等逐漸完善，國家及社會對專業性評估人才的培養非常重視。

提高高等學校高素質人才培養質量成為當今我國社會及經濟發展中令人矚目的焦點。習近平總書記在全國教育大會的重要講話中指出：“教育是民族振興、社會進步的重要基石，是功在當代、利在千秋的德政工程，對提高人民綜合素質、促進人的全面發展、增強中華民族創新創造活力、實現中華民族偉大復興具有決定性意義。教育是國之大計、黨之大計。”也曾經在全國高校思想政治工作會議上指出：“辦好我國高校，辦出世界一流大學，必須牢牢抓住全面提高人才培養能力這個核心點，并以此來帶動高校其他工作。要堅持把立德樹人作為中心環節，把思想政治工作貫穿教育教學全過程，實現全程育人、全方位育人。要用好課堂教學這個主渠道，各門課都要守好一段渠、種好責任田。”新時代下，作為高校教師，肩負著民族振興的偉大使命，立足自身崗位，不斷提高教學質量，為培養學生貢獻力量，具有重要意義。

一、資產評估碩士研究生教育基本情況

自2009年以來，我國積極推進專業學位研究生教育，研究生規模迅速擴大。國家教育部在《關于全面提高高等教育質量的若干意見》中強調，牢固確立人才培養的中心地位，走以質量提升為核心的內涵式發展道路。資產評估專業學位研究生教育應運我國社會主義市場經濟發展對資產評估專門人才的迫切需求，完善資產評估人才培養體系，創新資產評估人才培養模式，提高資產評估人才培養質量而設置。

資產評估工作是實踐性非常強的工作，社會對資產評估人才的需求狀況決定了在資產評估教學工作中必須重視案例教學的實踐環節。資產評估專業學位研究生教育本著培養高層次應用型專門人才的目的，一方面需保證專業理論知識的掌握，另一方面重視突出知識的應用能力和對實務評估案例的操作能力。目前來看，我國資產評估專業學位研究生教育培養模式正不斷的完善。從我校的實際情況來看，我校該學科教育有嚴格的校內與校外“雙導師”制，并與江蘇象仁土地房地產咨詢評估有限公司徐州分公司、江蘇中勤資產評估房地產估價有限公司、徐州大正房屋土地評估有限公司、徐州蘇北土地評估有限公司、江蘇德道天誠土地房屋資產評估造價咨詢有限公司常州分公司、徐州世茂資產評估有限公司、徐州華興資產評估有限公司等十余家資產評估公司簽訂校外實踐基地協議。

中國礦業大學資產評估專業碩士學位 2010 年經國務院學位辦批準，2011 年開始招生。根據國家教育部的有關要求和我校研究生教育的實際情況，對研究生的課程教學、課程考核及成績管理均有嚴格規定，有《中國礦業大學研究生課程教學及管理工作規定（2017年8月修訂）》并嚴格實施。資產評估專業培養方式實行雙導師制，采取校內導師指導與業界導師指導相結合的方式。中國礦業大學資產評估專業學位碩士學位授予嚴格遵循《中華人民共和國學位條例》《中國礦業大學學位授予工作實施細則》，擁護中國共產黨的領導、擁護社會主義制度，并具有一定學術水平的公民，均可按該細則的規定申請相應的學位，其中最基本的要求有通過碩士學位的課程考試、培養環節考核和論文開題、實踐答辯、論文答辯，成績合格，并在本門學科上掌握堅實的基礎理論和系統的專門知識，具有從事科學研究工作或獨立擔任專門技術工作的能力，可授予學位。

我校資產評估專業招收全日制碩士研究生，并嚴格遵照我校研究生招生簡章各項要求執行。在培養基本環節方面，以實際應用為導向，以職業需求為目標，以綜合素養和應用知識與能力的提高為核心，在學術論文、科研與實踐、自主創業或獨立承擔課題、專利及軟件著作權、課外作品競賽、專業作品創作、職業資格證書等方面均有具體的培養考核要求。“專業能力”是全日制碩士專業學位研究生綜合素質與職業能力的個性化展示。為進一步加強我校全日制碩士專業學位研究生實際工作能力的培養，保證全日制碩士專業學位研究生學位的授予質量，我校特制定《中國礦業大學全日制碩士專業學位研究生專業能力基本要求與考核工作規定（2017年8月修訂）》并嚴格執行。

中國礦業大學資產評估碩士專業學位面向資產評估行業和對資產評估有需求的相關行業、部門和單位，資產評估碩士要求是具有良好的政治素質和職業道德，系統掌握資產評估基礎理論，具備從事資產評估相關職業及企業管理、政府事務管理和投資銀行業務等所要求的知識和技能，對資產評估實務有充分了解，具有很強的解決實際問題能力的高層次、應用型專門人才，與資產評估行業人才需求的匹配度較高。其中，資產評估專業研究生培養過程中尤其注重理論教學與社會實踐相結合，突出資產評估實務能力的培養，兼顧研究能力的培養，以提高資產評估碩士研究生的培養質量。

2015年教育部下發了《教育部關于加強專業學位研究生案例教學和聯合培養基地建設的意見》（教研〔2015〕1號），進一步強調在專業學位研究生教育的過程中，授課教師在準確把握案例教學實質和基本要求的基礎上，致力于案例編寫，積極開展案例教學，創新教學模式。《不動產評估》課程為資產評估專業碩士研究生的重要課程之一，不動產評估亦是資產評估實務界非常重要的版塊之一，該課程的進一步建設，利于推動扎實資產評估專業碩士研究生核心專業知識內容的學習及應用，提升不動產評估實務操作的能力。需要非常重視不動產評估領域的理論與實務相結合，進一步完善該課程的授課體系，探究不動產評估領域評估理論與方法需創新、完善的內容，以及逐步開發建設完善有代表性、完備的課程案例庫，加強提升資產評估碩士研究生對于評估方法的掌握及應用能力。

二、《不動產評估》案例教學設計與案例研究

圍繞不動產評估的主要內容，進行有針對性的案例研究，主要內容包括：

第一，開發地上建筑物、土地、房地合一不動產及企業價值評估中的不動產評估案例，形成完整的案例庫。針對建筑物結構即鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、土木結構、簡易結構等進行具體的案例開發。針對土地的性質，例如居住用地、工業用地、科教文體衛用地、商旅娛用地、倉儲用地、綜合用地等進行有針對性的案例開發。針對不同類別的房地產，例如根據待估房地產的性質，其側重于適用市場法評估，或收益法、成本法等的評估，以及多種方法相結合的評估，開發相應的不動產評估案例。

第二，在對現有評估方法深入研究的過程中，一些沒有統一的行業規定與標準進行確定的因素指標，探究進一步能夠嚴謹確定這些相應指標的方法，以減小評估誤差，提升評估價值的準確性。例如市場法中各項修正系數的確定、收益法中資本化率或折現率的確定等值得深入探究。

第三，進一步挖掘傳統方法以外的適用于評估不動產的方法，具體探究其在不動產評估過程中的應用。例如對于傳統市場法、收益法等的改進研究，在其中已發現可能導致評估誤差較大的方面，探究傳統方法的改進路徑。進一步探究其它實務界一直在關注，并在將來有可能被廣泛使用的評估方法，如實務期權法、長期趨勢法等的應用。

第四，探究案例教學在《不動產評估》研究生課程教學過程中存在的問題，逐步改善案例教學方法，嘗試不同形式的案例分析方式，以及案例評估實踐的實施形式。在教學過程中，本著理論知識與實踐相結合的原則，切實提高研究生對于不動產評估實務操作的能力。在相關知識點的講述過程中，由淺入深逐步采用相關的案例，提高研究生對于評估案例性質的判斷、適用的評估方法的判斷，以及整體評估思路形成能力的判斷，并切實掌握多種被業界普遍接受并廣泛使用的評估方法應用于不動產實務操作中的能力等，以不斷提升案例教學的效果，推動資產評估應用型碩士的實踐能力。

在這一過程中，需著重注意的方面主要包括：

第一，開發及建設不同類別不動產的評估案例。不動產評估主要涉及房地產的評估，具體分為地上建筑物、土地及房地合一不動產的評估，以及根據《資產評估準則——不動產》單列出的企業價值評估中的不動產評估，需要注重根據以上不動產評估對象的不同類別，逐步建設完善的評估案例。

第二，對普遍使用的傳統評估方法中存在誤差的方面，如何有效探究這些相關因素指標較為嚴謹的確定方法，是值得深入探究的難點。例如收益法中資本化率或折現率的確定，由于其在收益法評估不動產價值的計算公式中處于分母的位置，非常關鍵，折現率的值稍微發生變化，都將對最終的評估結果產生很大的影響。目前對于折現率的確定有多種方法，業界沒有形成統一的共識，亦沒有相關的文件將折現率的確定方法統一、規范起來，在該課題的研究中，將進一步探究更嚴謹地確定折線率等指標的方法，以提升實務操作的準確性。

第三，案例教學在《不動產評估》研究生課程教學中的推進方法，以及逐步提升案例教學效果、強化研究生實務操作能力等方面值得深入研究。一些針對單一不動產的評估案例，以及涉及綜合不動產的大評估案例均需適當應用，對于難易程度不一的評估案例，有針對性地采取由授課研究生獨立完成，以及分組的團隊協作完成等方式，一方面培養研究生個人過硬的實務操作能力，另一方面培養團隊協作精神。由于在具體的實際評估過程中，當接觸到的評估對象情況非常復雜時，常常由組建的評估團隊對該項目完成最終的評估，這其中亦極其注重團隊的協作配合，因此在案例教學中培養學生的團隊合作精神非常必要[1-2]。

此外，進一步探究主要評估方法，例如市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價系數修正法等方法中造成評估誤差的各項指標的改進方法，以及其它能夠適用于不動產評估，并能有效提升評估準確性的相關方法，根據待估對象不動產的具體性質，提升多種方法交叉使用的準確性。切實提升案例教學在《不動產評估》課程中的教學效果，針對不斷發現的案例教學過程中存在的問題及需要進一步完善的內容，逐漸調整案例教學的思路，不斷提升教學效果，進而提升研究生在不動產評估實務操作過程中的整體判斷、方法使用、指標確定及方法應用的能力[3]。

三、《不動產評估》案例教學的實踐路徑

《不動產評估》的授課對象主要為我校資產評估專業學位碩士研究生，該專業同學在結束專業課程的學習后，需完成不少于六個月的專業實踐，在專業實踐的過程中主要在全國各資產評估公司進行具體評估業務的實務工作。工作過程中對實務操作能力的要求極其嚴格，在進入實務操作之前的專業課程的學習、專業知識及實務操作技能的掌握尤顯重要[4]。《不動產評估》課程的案例庫建設及案例教學，對于增強學生在實際評估過程中的判斷能力、評估方法的應用能力，以及對于整體實務工作的操作能力等，具有非常重要的實踐及應用價值。案例教學中需進一步重視。

細致、嚴謹地進行《不動產評估》研究生課程主要相關內容案例的開發與建設，形成完整的案例庫，在這一過程中積極與校外資產評估實踐單位聯系，取得有代表性的不動產評估案例資料，主要開發地上建筑物、土地、房地合一不動產及企業價值評估中的不動產評估案例。第二，探究不動產評估中主要方法如市場法、收益法、成本法、假設開發法及基準地價系數修正法在實際評估中需要進一步嚴謹、規范的具體內容，以提升對于不動產評估對象的價值進行測算的準確性，并積極探討其它評估方法，例如實物期權法、長期趨勢法及傳統方法的改進研究。第三，將開發的不動產評估案例應用于《不動產評估》研究生課程的實際案例教學中，并不斷總結案例教學中出現的問題，探究提升該課程案例教學的效果，盡自己及團隊成員最大的努力，提升授課學生對于不動產評估理論及方法的理解與掌握能力，以及應用于不動產評估實務操作的能力。第四，在《不動產評估》案例教學的實踐中，探索其中存在的問題，并在不斷實施相應的解決策略的基礎上，寫作及公開發表與該課程案例開發、建設及案例教學相關的論文，不斷探究相應的教學方法，以提升教學效果，逐漸做到教研相長。

在《不動產評估》教學的實際過程中，結合不動產評估流程、不動產評估原則、不動產評估理論及方法的學習，逐步有針對性地進行案例教學，強調不動產評估方法針對具體評估案例的應用性，以及強化研究生對于評估方法應用的掌握，增強研究生對于實務案例進行價值評估的操作能力。

《不動產評估》課程的主要授課對象為資產評估專業學位碩士研究生，強調及注重研究生將所學知識應用于實際評估案例的操作能力，即整體專業知識的應用能力。案例教學是該課程授課過程中非常重要及必要的內容，強調在學生個人將主要方法掌握的基礎上，增強團隊合作精神。大案例教學過程中，對于案例的研習及剖析，以及具體案例的評估，需要將授課對象組成各小組團隊進而開展相應的評估工作[5]。其中，主要強調一方面增強學生個人對于不動產評估理論與方法的掌握能力;另一方面強調團隊協作精神，學生個人能夠在團隊合作的評估項目中將所分配到的評估內容，嚴謹、保質地完成相關的評估工作，進而保證整體評估項目的順利完成。在這一過程中，不斷提升學生的實際評估應用能力及該課程的授課效果。

參考文獻：

[1]伍德勤，司靖宇，楊冰玉.專業學位研究生實踐教學的現實困境與對策探索[J].應用型高等教育研究，2019，4（04）：53-58.

[2]郭詠梅，吳飛，康愛紅，朱興龍.專業學位研究生道路課程群教學案例庫的開發[J].教育教學論壇，2019（10）：204-205.

[3]趙華平，張所地.不動產評估課程教學方法探討[J].中國城市經濟，2011（10）：192+194.

[4]黃煥漢.論案例教學為導向的專業學位研究生課程教學改革[J].教育教學論壇，2020（08）：202-203.

[5]郭勁松.全日制教育專業學位研究生培養路徑探析[J].教師教育論壇，2018，31（11）：52-57.

基金項目：中國礦業大學研究生教育教學改革與研究實踐項目“基于資產評估碩士培養質量提升視角的《不動產評估》課程案例教學實踐研究”，項目編號：2019YJSJG026。

作者單位：中國礦業大學經濟管理學院