財政政策介入房地產業的理論依據和國外實踐

李新倉　陳園園

[摘 要]財政政策可以為房地產業健康良性發展提供財政支持。為促進我國房地產業良性運行，以財政政策為視角，基于基礎理論提出財政政策介入房地產業的正當性，同時考察國外財政政策介入房地產業的實踐，可以為我國財政政策介入房地產業提供重要的借鑒啟示。

[關鍵詞]財政政策;房地產業;理論依據;國外實踐

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.30.030

1 引言

房地產業作為國家支柱性產業，事關民生和社會和諧穩定，房地產業健康良性發展有助于國家經濟建設轉型升級。財政政策是國家宏觀調控的重要手段，發揮財政政策的協調功能，從根本上可以保證房地產業健康良性運行。

2 財政政策介入房地產業的理論依據

2.1 市場失靈理論

計劃和市場都是資源配置的手段。在市場經濟環境下，市場手段具有計劃手段無法比擬的優勢，但市場也存在壟斷、外部性、分配不公等問題。[1]

我國1996年住房商品化以來，國家房地產業得到迅速發展。在提高消費需求的同時，人們滋生規模龐大的投資和投機需求。在人們規模龐大的投機性需求刺激下，房地產業如何發展成為重要的時代課題。然而當前，隨著房地產業市場經濟發展，房地產業日益脫離其作為消費品的本位，而成為投資品。因此，促使房地產業健康發展，單純依靠市場化手段很難奏效，還需要政府發揮宏觀調控的職能。

2.2 社會本位理論

我國是社會主義國家，國家經濟發展應當以社會本位為原則，社會本位是指權力機關在制定法律或政策時，必須優先考慮社會利益。社會利益，即公共利益，是廣大人民群眾的利益。如果一項法律或政策符合社會利益，其就符合社會本位利益。

在資本主義自由競爭時期，亞當·斯密的自由競爭理論認為社會利益其實與個人利益是一致的。19世紀末以來，科學技術快速發展促進了社會分工。生產的高度社會化使市場環境變得錯綜復雜，“看不見的手”出現失靈。市場經濟發展到現在，所有奉行自由競爭理論的國家都存在著社會有效需求不足與盲目逐利所導致的生產相對過剩的矛盾。大量社會問題因此而產生，諸如產能過剩問題、環境問題、公共產品短缺問題、貧富兩極分化問題困擾著各國政府。在社會經濟發展出現嚴重問題時，人們開始逐漸認識到，并非在任何情況下，個人利益都能夠在“無形的手”的調控下，促進社會利益的增加。個人利益和社會利益不可調和，社會經濟發展必須樹立“社會本位”觀念，為合理解決個人利益和社會利益矛盾提供根本解決路徑。

我國社會經濟的快速發展在推進房地產市場高速度發展的同時，也產生房地產市場諸多亂象，成為房地產業良性發展的障礙。如果放任一小部分開發商和極少數富裕群體借國家正值經濟快速發展時期這個機會大肆炒地皮、炒房子，無節制地從中牟利套利，無疑會使廣大人民群眾在高額的房價面前望洋興嘆或舉步維艱。廣大人民群眾分享不到國家改革帶來的發展紅利，貧富兩極分化問題會因此而變得更加嚴重。這種狀況長期得不到改變，國家就不能保持長治久安。因此，為了全體社會成員的共同利益，包括房地產業在內的各行業發展必須以“社會本位”為原則，國家通過制定行之有效的法律和政策引導和規范個體行為，促進社會經濟發展。

2.3 可持續發展理論

可持續發展強調人與自然和諧，自然資源的開發和利用必須以經濟合理為限。[2]超過了這個界限，人與自然則不能相和諧，長此下去還會導致人類與自然環境的尖銳對立，其結果必然是人類最終失去其賴以生存的美好家園。同樣，可持續發展理論還強調人與人之間的和諧。在新時代背景下，民主的觀念已經深入人心，人們已經不再僅滿足政治上和法律上的平等，而開始對直接關系其自身生活經濟平等日益關注。經濟平等意味著社會財富的分配應當更多地向著實實在在創造社會財富的人傾斜，更多地向社會的困難群體、弱勢群體傾斜，因為關注弱勢群體有利于社會穩定和可持續發展。

可持續發展符合國家長遠利益。為了實現國家和社會的可持續發展，顯然不能依靠全體社會成員覺悟水平的驟然上升，也不能依靠部分先進社會成員分散的自發行為，國家必須制定法律或政策以規制和引導社會生產和財富分配盡可能符合國家整體的可持續發展戰略。財政政策是國家運用財政稅收的手段來引導和調節社會財富分配的重要手段，落實國家可持續發展戰略，推進國家經濟高質量發展。

房地產業是國家建設和發展的支柱行業，為國家經濟穩定發展提供重要保證。因此，國家高度重視房地產業發展，房地產市場的健康發展有利于促進相關行業的協同發展。在國家及各級地方政府制定的相關政策、措施的共同作用和刺激下，房地產行業出現了過快發展的局面。開發商瘋狂開發，投資商瘋狂炒作，導致房地產市場在暴漲之后的暴跌，社會富裕階層利用其經濟優勢占有過多的社會資源，導致社會矛盾的加劇。為保證房地產市場的持續健康發展，政府要采用包括財政政策在內的多種手段穩定市場。

3 國外房地產業財政政策調控的實踐

3.1 日本公營住宅保障制度的實踐

日本地方政府作為財政政策實施的主體，高度重視對房地產業的財政政策支持，在一定程度上滿足了民眾對房地產需求，推進了國家房地產業的良性發展。

3.1.1 地方政府對“公營住宅”提供重要的財政支持

在日本，各級地方政府為滿足低收入群體住房困難的需求，必須自建、購買或租借提供低價廉租住房。根據《公營住宅法》，地方政府作為“公營住宅”的政策主體，有義務為轄區內居民建造“公營住宅”，解決轄區內居民的住房問題。同時對申請“公營住宅”的條件進行了規定，即只有2人以上的家庭，才能夠申請入住“公營住宅”。

3.1.2 中央政府對“公營住宅”提供多樣化的財政補貼

在日本，中央政府高度重視房地產業的發展，通過多種財政補貼形式支持“公營住宅”購買，解決低收入群體住房困難的問題。例如中央政府對翻建住宅可補貼1/3的費用，[3]補貼形式包括“公營住宅”建設和房租補貼。中央政府通過“公營住宅”建設和房租補貼形式，解決低收入群體對住房的需求，有效提高政府財政資金運營效率，實現了低收入群體的住房保障。

3.2 新加坡建立了確保房地產業平穩發展的組屋制度

新加坡政府高度重視對房地產業的國家宏觀調控作用，考察學習新加坡政府對房地產業的宏觀調控措施，有利于推進我國的房地產業良性健康發展。

3.2.1 通過籌措資金形式實行財政優惠政策

新加坡政府通過中央公積金制度籌措資金的形式解決居民的居住問題。新加坡法律規定，居民可以通過貸款進行購房。但是為保障購房者基本生活，規定購房者每月還款比例不能過高，以其收入的40%為限，分期付款不超過30年。[5]另外，住房發展局為購房者提供低貸款率，即低于商業銀行3%～4%，為居民購買組屋提供價格和稅收優惠政策。

3.2.2 通過抽潤制度限制房地產非法行為

新加坡政府為防止炒樓花行為發生，通過實行抽潤制度限制房地產非法行為，杜絕從房地產中牟取不正當利益。所謂“抽潤制度”是指業主從建屋局購買組屋之后，如果高于購買價格出售組屋，必須將中間差價按一定比例交給建屋局，兩室式、三室式、四室式、五室式組屋比例分別為15%、20%、22.5%和25%。通過抽潤制度限制房地產非法行為。

參考文獻：

[1]李新倉，閻其華.建設用地指標市場配置法律制度正當性研究[J].西南民族大學學報（人文社科版），2018（2）：104-110.

[2]李新倉，閻其華.土地開發權轉移框架下我國建設用地指標行政配置的法律規制[J].廣東社會科學，2018（5）：229-236.

[3]羅銳，鄧大松.新加坡組屋政策探析及其對我國的借鑒[J].深圳大學學報（人文社會科學版），2014（4）：93-98.