關于養老地產項目開發成本管理探析

朱云珍

摘要：伴隨老齡社會的到來，廣大開發商逐步將自身注意力放在了養老地產方面。但由于相關企業缺少開發此類項目的經驗，同時相關政策也沒有得到落實，如此自然會導致很多商人對此類項目一直保持著觀望的態度。為了提升項目的綜合效益，理應針對開發成本方面有所重視，加強管理，降低投入度。本篇文章主要描述了養老地產項目的開發原則，探討了運營成本的計算，并對于加強養老地產成本控制的具體方法方面發表一些個人的觀點和看法。

關鍵詞：養老地產;項目開發;成本管理

引言：對于我們國家而言，當前即將進入到老齡化社會之中，由此能夠說明我國普遍居民的生活質量有了顯著提升，醫療水平也達到更高層次。正是在這一背景下，國家對于養老服務機構的發展有了較大重視，通過打造各種老年地產，為廣大老年人群的未來生活創造良好條件。

一、養老地產項目的開發原則

（一）地域性原則

由于各個地區的經濟條件有所不同，使得不同老年人的養老理念有著顯著差異。企業在開發養老地產的時候，理應充分調查該區域的經濟水平，思考老年人的養老習慣。同時在位置設計方面，應當盡可能為家人的探望以及正常就醫提供充足便利[1]。

（二）設計性原則

老年人的身體日漸衰弱，因此在進行項目開發的時候，理應保證整個項目能夠滿足老年人自身的生理狀況。所以在開發過程中，相關人員應當提前進行調研，為各個不同階段單獨設置一個子系統，同時將這些子系統全部整合之后，逐步形成一個完整的大系統。如此一來，養老項目的功能將會變得更為完善，進而為老年群體提供更為優質的服務內容。

（三）前瞻性原則

養老地產通常需要耗費較長的周期，在進行項目開發的時候，企業理應具備較強的商業眼光，確保項目在正式投產之后，能夠獲取充足的經濟效益。通過全面分析，把握當前市場的實際情況，以此對價格、推廣時間、包裝設計以及廣告發布予以關注，確保項目本身更具實用性特點。

二、養老地產運營成本的計算

（一）人力成本

對于我們國家的養老地產來說，通常都會設置養老院和養老社區。相比于年輕力壯的中年人和青年人，老年人在生理和心理方面均有著較高的需求。通過打造一套老年社區，能夠有效為廣大老年人提供良好的環境，讓其度過安詳的晚年。但是，所有配套設施都需要相關技術人才進行看護，并進行應用指導。正是這一因素存在，綜合社區的人力成本投入一直都非常高。

（二）設備成本

在養老服務社區之中，除了有居住建筑外，通常還要設置活動中心、服務中心以及老年大學等。促使老年人能夠在社區之中，按照自己的個人想法，自由選擇活動項目，積極與他人交流。而在交通系統方面，還需要通過最新的技術，確保老年人的個人安全不會受到任何影響。由于實際需要投入的資金非常多，從而使得運營工作的整體成本有所增加。此外，設備在投入之后，還需要對其定期進行保養和維護，無疑還會進一步提高成本總量[2]。

（三）房屋成本

為了能夠給廣大老年人帶來良好的基礎條件，企業在對房屋設計的時候，理應將景觀和綠化考慮進來，畢竟這些都會占用整個項目的綜合用地。同時，一些老年人患有高血壓，不適合乘坐電梯，因此在建筑的層高設計方面，企業也要予以關注。由于這兩方面因素存在，直接使得單位面積中的房屋的總數大幅度下降，導致整體成本有所提高。不僅如此，在建筑物之中，企業還需要進行無障礙設計，確保各個戶型的設計方式都能滿足老年人的生理需求。諸如，衛生間和走廊相比于普遍建筑，整體面積應當有所擴大，如此自然會造成建筑成本得到提高。

（四）運營成本

伴隨社區中老年人衰老度的增加，運營成本自然也會隨之提升。諸如一些無法生活自理的老年人，社區就需要為其提供24小時看護服務。此外，伴隨年齡增長，老年人的病癥出現概率也會有所提升，此時社區就需要定期將其送至附近的醫院。正是由于這些因素存在，從而使得運營成本不斷增加。

三、加強養老地產成本控制的具體方法

（一）決策成本的控制方法

針對養老地產，在進行前期決策的時候，首要工作自然是有效把握其中的開發性原則。結合開發區域的實際情況，明確當地的人口結構、經濟水平、消費水平以及行業競爭壓力。畢竟養老地產的開發工作本身就屬于一類長期性項目，消耗的時間成本非常長。所以在項目開始之前，管理人員理應結合計劃中設置的開發時間，對所有可能對開發工作造成影響的條件展開預判，以此保證項目投產之后的人力成本、經營成本以及政策成本全部都能達到規定水平。不僅如此，項目在正式投入到運營之后，還能按照計劃規定，獲取足夠的收益[3]。

（二）設計成本的控制方法

針對養老地產項目，在對設計階段的成本投入進行管理的時候，首要工作自然是對圖紙內容予以全面優化，改進其中的不足。一般來說，可以結合方案和工程項目的設計要求，為其單獨設置招標制度。按照制度的內容，合理篩選設計單位，以此能夠讓所有參與的設計企業更為注重投資效果，并盡可能縮減成本投入。其次，在設計過程中，還要將前期決策時獲取的調查信息全部考慮進來，結合現有的情況，逐步完成設計活動，以此提高設計的綜合效果。再者，企業還要做好技術溝通工作，采用限額設計的模式，確保造價投入不會超出預期。所謂限額設計，主要是指根據當前制定的成本計劃，亦或者參照項目的累積數據，為設計單位提供一個造價控制的經濟指標，從而使得最終的工程預算不會超出額限額的要求。

（三）施工成本的控制方法

在進行工程組織的時候，施工階段的成本投入同樣需要進行合理控制。為了實現這一目標，首先就需要對現場的簽證管理予以全面強化。之后還要和建筑企業以及監理企業展開有效溝通，彼此分享自己的信息內容，并告知其相關注意事項。如此一來，建筑企業和監理企業自然能夠按照要求展開相關工作，充分發揮自身職業精神，確保各項活動都能達標，不會有任何問題產生。除此之外，對于設備、材料以及施工方面的質量控制同樣不能有所忽視，以防出現材料不達標或者設備出現質量缺陷的情況，導致項目不得不返工。如此一來，建筑成本的投入自然能夠縮減至最低。

（四）運營成本的控制方法

老年人屬于特殊人群，相比于普通成年人，其生理情況和心理情況均有著顯著差異。所以，在針對養老地產的項目進行運營管理時，相關工作也變得極為繁瑣。由于涉及的內容極為廣泛，自然也會造成運營成本有所提高。為了提升觀管理效果，加強成本控制，通?？梢試L試將醫療、康復、護理、供給、咨詢、勞資以及財務等多種不同的功能全部整合。之后再通過計算機技術，為其單獨設置一個綜合運營系統。如此一來，管理工作的整體效果必然會得到有效提升，進而促使養老機構的綜合競爭力有所提高[4]。

四、結束語

綜上所述，對養老地產來說，其面對的對象基本上全部都老年群體。因此在實際建設的過程中，理應從老年人的角度出發，調整設計內容，確保整個項目能夠滿足其實際需求。之后再以此為基礎，對所有成本投入予以考慮，從而保證成本能夠控制在合理的范圍之中，繼而獲取更多的經濟效益。

參考文獻：

[1]?? 張云鵬.關于房地產開發項目全過程責任成本管理探析[J].工業C：00075-00075.

[2]?? 曲松，王芳.關于房地產開發項目全過程責任成本管理的探析[J].價值工程，2015，v.34;No.399（31）：19-22.

[3]?? 唐鋒.關于房地產開發項目全過程責任成本管理的探析[J].經營者，2019，033（009）：42.

[4]?? 胡蓉.房地產開發項目施工階段成本控制策略探析[J].廣東建材，2010，026（007）：279-281.