房地產(chǎn)項目在設(shè)計過程中的精細化管理研究

李文軍 程磊

【摘要】當(dāng)前我國建筑行業(yè)領(lǐng)域不斷向前發(fā)展，各項機制和理念也逐漸被吸收引進。而精細化管理作為一種前沿的企業(yè)內(nèi)部管理思想，已經(jīng)逐漸被國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所接受和認可，本文從房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中易被忽視的設(shè)計環(huán)節(jié)提出了若干精細化管理舉措，探討了設(shè)計精細化管理的實踐要點，為今后房地產(chǎn)項目在設(shè)計過程中的精細化管理提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;方案設(shè)計;初步設(shè)計;施工圖設(shè)計;精細化

1、前文

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的競爭越來越激烈，用戶對產(chǎn)品標準的要求也日漸提高，僅僅依靠規(guī)模發(fā)展已無法滿足當(dāng)下的要求，精細化管理成為解決這些問題的“良方”。精細化管理是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的一種管理模式。精細化管理有三大原則：注重細節(jié)、立足專業(yè)、科學(xué)量化。房企實行精細化管理，就是要在投資決策、方案設(shè)計、項目施工等過程中精耕細作，從而提高產(chǎn)品的品質(zhì)，進而最終贏得消費者的信賴。而設(shè)計階段作為項目開發(fā)中的重要一環(huán)，對整個項目產(chǎn)品呈現(xiàn)、成本支出都影響巨大，因此，本文將著重研究精細化管控措施在項目設(shè)計過程中的實踐與應(yīng)用。

2、方案設(shè)計階段的精細化管控措施

房地產(chǎn)企業(yè)在拿地以后，正式進入設(shè)計階段以前，需確定項目定位情況和具體的產(chǎn)品指導(dǎo)建議，方案設(shè)計就是依據(jù)相關(guān)的資料和產(chǎn)品指導(dǎo)建議，提出項目具體開展建設(shè)的設(shè)計文件，其深度應(yīng)當(dāng)滿足一定的要求。在方案設(shè)計過程中，設(shè)計人員往往容易把安全性、功能性、設(shè)計創(chuàng)新等方面作為設(shè)計的重點，而忽視了經(jīng)濟型，尤其是一些超常規(guī)設(shè)計對項目成本的影響，因此，在方案設(shè)計的過程中，需統(tǒng)籌考慮、整體設(shè)計，從而取得安全性、舒適性、經(jīng)濟性的有機統(tǒng)一。方案設(shè)計主要包括總平面設(shè)計、單體設(shè)計等方面，而精細化措施可以從這些方面著手展開。具體而言，一是要在設(shè)計前詳細摸查項目周邊的生態(tài)環(huán)境、地形地貌、現(xiàn)存建筑等情況，從而科學(xué)合理地制定項目總平面方案及豎向設(shè)計方案;二是在平面設(shè)計時需要根據(jù)項目與周邊環(huán)境的公路交織網(wǎng)絡(luò)、施工運輸路線來設(shè)計建筑構(gòu)造物、建筑物與各配套設(shè)施之間平面與空間的關(guān)系;三是在單體設(shè)計時，首先對內(nèi)部功能區(qū)進行劃分，在各功能區(qū)的基礎(chǔ)上，確定建筑內(nèi)部的格局、布局，其次根據(jù)建筑各功能區(qū)域與建筑格局之間的關(guān)系再進行二次規(guī)劃設(shè)計，同時對各功能區(qū)進行豎向劃分、橫向劃分;四是在住宅造型設(shè)計時，不僅要考慮美觀性與觀賞性，還應(yīng)考慮施工難度與造價成本，從而使方案能夠更加科學(xué)合理。

3、初步設(shè)計階段的精細化管控措施

項目方案確定以后，下一步即進行初步設(shè)計，但由于當(dāng)前大量開發(fā)項目屬于“三邊”工程，為了趕工期，留給初步設(shè)計的時間很短，更有甚者，有些房企對初步設(shè)計的重要性認識不足，認為方案概念成型后就可以直接進入施工圖設(shè)計階段，導(dǎo)致后期頻頻改圖，產(chǎn)生大量的設(shè)計變更，設(shè)計質(zhì)量低下。為了提高初步設(shè)計質(zhì)量，首先要充分理解方案設(shè)計的效果和意圖，其次在設(shè)計過程中，需要統(tǒng)籌考慮結(jié)構(gòu)、機電、暖通、消防、幕墻等方面與設(shè)計方案平面、立面上的銜接，從而減少無效的工作量。比如結(jié)構(gòu)部分當(dāng)中有一些特殊造型和特殊構(gòu)造，在初步設(shè)計時，可以先把特殊結(jié)構(gòu)的形式和尺寸詳細表達出來，然后提資給結(jié)構(gòu)工程師核算，防止有明顯結(jié)構(gòu)缺陷的方案進入施工圖深化，從而避免引起方案的顛覆性修改;還比如消防設(shè)計部分在初步設(shè)計階段應(yīng)全面核查消防規(guī)范對平面布局和出入口設(shè)計的要求，并根據(jù)排煙規(guī)范要求，設(shè)置消防排煙機房、消防補風(fēng)機房和消防風(fēng)井，核查所有需要排煙的窗洞口的位置及尺寸，合理布置消防救援窗、排煙固定窗、消防排煙口等。在初步設(shè)計出圖后，需要系統(tǒng)完整地審核圖紙，查找缺陷和問題，給初步設(shè)計留出充裕的設(shè)計時間，以便更好地發(fā)揮初步設(shè)計的作用。

4、施工圖設(shè)計階段的精細化管控措施

施工圖設(shè)計作為方案設(shè)計、初步設(shè)計后的最后一個階段，是指導(dǎo)項目施工建造的重要依據(jù)，因此施工圖圖紙質(zhì)量對施工質(zhì)量保障而言，影響巨大。而提升施工圖設(shè)計質(zhì)量，除了加強圖紙審查力度，還可采取以下措施：一是建立標準化的審圖流程，把標準、制約、責(zé)任滲透到每一個管理動作，落實責(zé)任主體，分段控制，把每一個管理動作落到實處;二是建立設(shè)計缺陷和設(shè)計優(yōu)化反饋機制，將項目實施過程中的設(shè)計缺陷和設(shè)計優(yōu)化都整理出來，為施工圖設(shè)計提供參考，從源頭上提高圖紙質(zhì)量;三是加強與行業(yè)優(yōu)秀設(shè)計人員的探討交流，強化設(shè)計人員與設(shè)計管理人員的溝通力度，施工人員要按照操作經(jīng)驗給予各類看法和建議，在強化交流的基礎(chǔ)上完善圖紙設(shè)計的細節(jié)，提升施工圖設(shè)計水平和質(zhì)量。

結(jié)語：

精細化管理是房地產(chǎn)項目在設(shè)計過程中必不可少的關(guān)鍵舉措，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目在方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的精細化管理實踐要點可以顯著提升項目工程質(zhì)量，推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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