增值稅改革對房地產上市公司的影響分析

李遠慧 陳星羽

【摘 要】 文章以2014—2018年中國房地產上市公司為樣本，采用面板數據回歸方法，從總稅負水平、經營業績、現金流量及投資行為四個方面分析了增值稅改革對房地產上市公司產生的影響。實證研究發現：適用增值稅后，短期內房地產上市公司的總稅負率上升，經營業績出現一定程度下降;但與此同時，房地產上市公司經營活動現金流量有所改善，固定資產和無形資產投資增多，長期來看有利于房地產行業整體競爭力的提升。文章進一步從管理和經營層面提出房地產上市公司應對增值稅改革短期不利影響的建議，為正確認識增值稅在房地產上市公司實施產生的經濟后果提供了新的經驗證據。

【關鍵詞】 增值稅改革; 房地產上市公司; 總稅負; 現金流量; 投資行為

【中圖分類號】 F812.42? 【文獻標識碼】 A? 【文章編號】 1004-5937（2020）22-0078-05

一、引言

2016年5月1日，增值稅正式在房地產業實施。增值稅改革初期，房地產行業適用增值稅稅率為11%。2018年受政府減稅降費政策影響，自5月1日起，稅率調整為10%。2019年4月1日起，為進一步深化增值稅改革，房地產行業適用增值稅稅率進一步下降至9%。

房地產業作為國民經濟重要支柱產業，對稅收、就業方面貢獻比較大，受國家稅收政策影響也較大。在房地產業適用增值稅前，學者們多以理論分析及模擬測算為主，通過假定房地產行業的增值稅稅率，測算出不同稅率下企業的稅負及財務業績的變化[ 1-3 ]。有關增值稅改革對房地產上市公司影響的經驗證據較為缺乏，且多數文獻僅關注稅改政策對企業稅負及經營業績的影響，而未對稅改前后企業現金流量及投資行為的變動予以關注。增值稅是價外稅，且實行購進扣稅法，勢必會牽一發而動全身，進而影響企業經營狀況甚至投資行為。

基于此，本文以2014—2018年中國房地產上市公司為樣本，采用面板數據回歸方法，從稅負水平、經營業績、現金流量及投資行為四個方面研究增值稅改革對房地產企業的影響。研究發現：適用增值稅后，短期內房地產企業的總稅負率上升，經營業績出現一定程度的下降;但企業經營活動現金流量有所改善，固定資產和無形資產投資增多，從長期看有利于行業競爭力的提升。

本文貢獻在以下三個方面：首先，對增值稅改革對房地產行業上市公司總稅負、經營業績、現金流量以及投資行為可能產生的影響進行了理論分析;其次，為檢驗增值稅在房地產上市公司實施產生的經濟后果提供實證支持;最后，對房地產企業應對增值稅改革從管理和經營層面提出相關建議。

二、理論分析與研究假設

（一）文獻回顧

大多數學者認為全面采用增值稅有利于完善增值稅抵扣鏈條，解決我國長期存在的重復征稅問題，從而達到降低企業稅負甚至提升企業經營業績的效果。具體來看，增值稅全面擴圍會給原適用營業稅的行業帶來“稅率提高的增稅效應”和“進項抵扣的減稅效應”雙重影響。進一步理論研究發現：稅改后，大部分原適用營業稅的行業稅負有所下降。其中，房地產行業的流轉稅稅負率理論上應降低0.81%[ 4 ]，交通運輸業適用增值稅時間較早，稅負降低較為明顯[ 5-6 ]。此外，針對房地產行業，在增值稅稅率為11%且進項稅額可抵扣比例為100%的假設前提下，房地產行業的整體稅負將下降[ 3 ]，凈利潤及現金流量都將有不同程度的增長[ 2 ]。

但也有學者對此持不同觀點，認為很多企業并沒有享受到增值稅的紅利。在改革初期，很多行業的稅負都會出現不減反增的現象，長期來看，部分行業仍然會出現稅負上升的現象[ 7 ]。對于較早適用增值稅的行業而言，如改革后交通運輸業上市公司的流轉稅稅負不減反增[ 8 ]，企業績效無顯著變化[ 9 ]，物流企業的稅負在短期內也有所提升[ 10 ]。而針對房地產行業，實行增值稅后，由于增值稅稅率相比原營業稅稅率大幅提升，加之企業在進項稅額抵扣方面存在一定難度，會對房地產企業的稅負產生消極影響[ 11 ]。

綜上所述，以往學者研究尚未達成一致結論，并且關于房地產業適用增值稅的效應分析多以理論分析和模擬測算為主，實證研究相對比較缺乏。

（二）理論分析與研究假設

實行增值稅后，房地產企業適用的主要稅種由營業稅轉變為增值稅，由于兩稅的稅率及計稅依據有所不同，房地產企業的稅負必然會發生變化。具體而言，稅改前，大多數房地產企業適用的主要營業稅稅率為5%;稅改后，房地產企業適用的主要增值稅稅率為11%（老項目也可采用簡易征收，征收率為5%），稅率大幅提升。在這種情況下，一旦企業無法取得足夠的進項稅額，勢必會造成流轉稅稅負上升。

在進項稅額抵扣方面，房地產企業的主要成本包括土地價款、建安工程費、前期工程費以及市政公共設施費用。其中，前兩項成本在總成本中占比較高，約為70%。根據國家稅務總局公告〔2016〕18號文件規定，當期銷售房地產項目對應的土地價款可在計算銷售額時予以扣除。同時，作為房地產上游行業的建筑業適用增值稅稅率同為11%，即在能夠取得增值稅專用發票的前提下，房地產企業建安工程費的進項稅額也可以抵扣。但在現實情況中，房地產企業進項稅額的抵扣存在一定困難。比如，當房地產企業從政府部門獲得土地，卻因后續無力開發經營而將土地拍賣時，便會出現由于企業無法取得增值稅專用發票進而無法抵扣進項稅額的情況，且不少房地產企業的零星勞務和購進貨物也常因無法取得增值稅專用發票而不能充分抵扣稅款，這無疑會增加企業的流轉稅稅負[ 12 ]。

房地產業有著開發周期長的特征，其項目開發周期一般2～5年，且初期資金投入大，融資成本高。基于此，為加快資金的回收，房地產企業大多采用預售的銷售形式。而稅法規定，企業在取得預售收入時即發生納稅義務，需預繳增值稅，隨后進行納稅申報時再根據實際的銷項稅額與進項稅額之差進行增值稅的補繳或留抵。通常情況下，在納稅義務發生時，企業很可能只取得了少量的進項稅額，不足以抵扣銷項稅額的增加。

增值稅是價外稅，因而房地產企業適用增值稅后營業收入及成本費用都需進行價稅分離，在收入增長不明顯的情況下，二者會減少。同時，城建稅、教育費附加與增值稅同向變動。而營業利潤受營業收入、成本費用和稅金及附加的共同影響，其變動方向并不確定，故企業所得稅稅負的變動方向也無法確定。在流轉稅提高，所得稅可能有增有減的情況下，預計增值稅改革短期內會使企業總稅負有所提升。本文據此提出假設1。

假設1：增值稅改革短期內會提高房地產上市公司的總稅負。

基于前文分析，稅負的變化將會影響到企業的經營狀況。通常情況下，房地產企業的總稅負與凈利潤的變化方向相反，即總稅負的提高會使得企業凈利潤降低，進而對企業的經營業績水平產生負面效應[ 13 ]。本文據此提出假設2。

假設2：增值稅改革短期內會降低房地產上市公司的經營業績。

對房地產這樣的資金密集型行業而言，企業現金流的充足與否十分關鍵。如前所述，由于房地產行業的開發周期較長，大多數企業會選擇以預售的方式出售房屋，且當前政策規定企業收到預收款時僅按3%的預征率預繳增值稅。相比過去預售時按5%的稅率預繳營業稅的情況，如今稅費對企業現金流占用減少，預計企業的經營活動現金流量將會有所改善。因此本文提出假設3。

假設3：增值稅改革短期內有利于改善房地產上市公司的經營活動現金流量。

適用增值稅后，企業購買的固定資產和無形資產可以抵扣進項稅額，相關資產的購置成本有所降低，這將有益于企業擴大經營規模，增強投資意愿。同時，受市場調整的影響，越來越多的房地產企業開始逐步擴大自身規模，增強多元化綜合開發能力，對固定資產和無形資產的投資需求也有所提升。基于上述分析本文提出假設4。

假設4：增值稅改革短期內有利于促進房地產上市公司擴大固定資產和無形資產投資。

三、研究設計

（一）樣本選擇與數據來源

本文選擇2014—2018年中國A股房地產上市公司全體作為研究對象，數據來源為CSMAR和同花順數據庫。為保證數據的有效性，本文進行了如下篩選程序：（1）剔除研究期間ST和*ST的上市公司;（2）剔除相關數據缺失的公司，本次研究需要五年連續完整的財務數據，所以對任一所需數據缺失的公司都予以剔除。最終采集到115家公司連續5年共575個研究樣本，所有連續變量均在1%、99%分位進行了縮尾處理。

（二）變量定義

總稅負率（ATB）、經營業績（OP）、現金流量（NCF）、投資行為（INVEST）為本文的被解釋變量，變量詳細定義見表1。

增值稅改革政策（POLICY）為本文的解釋變量，在樣本企業適用增值稅政策所涉及的年度時，POLICY變量取值為1，否則取值為0。

（三）模型與控制變量

為驗證假設1—假設4，本文采用如下模型進行檢驗。根據已有文獻，進一步選取企業規模（SIZE）、資產負債率（LEV）、資本密集度（CAPITAL）、營業成本率（OCR）以及流動比率（CR）等指標作為控制變量[ 14-16 ]，詳細定義見表1。

四、實證分析

（一）描述性統計

表2列示了所有連續變量的描述性統計結果。值得關注的是，房地產上市公司總稅負率（ATB）平均水平為17.55%，符合房地產業稅收貢獻大、總體稅負水平較高的特征;投資行為（INVEST）均值為17.1459，符合房地產業資金需求量大的特征。同時，現金流量（NCF）、投資行為（INVEST）及公司規模（SIZE）的標準差較大，說明不同企業間差距較大。總體來看，所有連續變量統計結果符合預期。

表3進一步描述了各年度總稅負率、凈利潤率、每股經營活動現金凈流量以及投資總量均值變化情況。可以看出，總稅負率均值在行業適用增值稅后總體呈上升趨勢;凈利潤率均值在五年中呈現出較大波動，改革后也呈現出先下降后上升再下降的態勢;每股經營活動現金凈流量均值改革后總體大幅提升，盡管2017年有所降低，但總體好于改革以前的狀況;投資總量均值在改革后大幅提升，且2018年仍保持在較高水平。

（二）相關性分析

進一步相關性分析表明，增值稅改革政策變量與每股經營活動現金凈流量及投資總量顯著正相關;控制變量與各因變量（總稅負率、經營業績、現金流量及投資總量）顯著相關。此外，自變量之間相關性系數表明不存在多重共線性。

（三）多元回歸分析

表4報告了模型（1）—模型（4）的回歸結果。可以看出，適用增值稅后，樣本房地產企業總稅負率比改革前上升3.64個百分點，結果在1%水平上顯著。這表明，房地產企業適用增值稅后，短期內總稅負有一定程度的明顯上升。

基于前文的分析，造成這一現象可能的原因有：首先，適用增值稅后，房地產業的稅率由之前的5%提升到了11%，盡管后來受減稅降費政策影響有所下降，但總體產生了“稅率提高的增稅效應”。其次，由于不少原材料供應商大多為個體、小規模納稅人等，難以開具增值稅專用發票，因而部分房地產企業面臨進項稅額抵扣難的問題。進一步地，由于大多數房地產企業會選擇以預售的形式銷售房產，取得的收入需繳納增值稅，但建筑成本等卻會隨著項目開發而不斷增加，進項稅額抵扣相對滯后，這無疑會增加企業的稅負。最后，由于增值稅在房地產行業實行的時間相比其他行業較短，若企業財務人員無法及時準確地理解稅收政策，那么也很可能造成企業的稅負上升。不過，隨著我國小規模納稅人自行開具增值稅專用發票試點的不斷擴圍，房地產企業進項抵扣難的問題將有所改善。自2019年4月1日起，房地產企業增值稅稅率已調整為9%，稅改政策對企業稅負水平的影響將會有所改善。

進一步分析模型（2）—模型（4）的回歸結果，可以看出，增值稅改革政策變量與凈利潤率呈負相關，且在1%水平上顯著，說明增值稅改革短期內對房地產上市公司的經營狀況產生一定程度的負面影響，假設2得到驗證。然而，短期內增值稅改革政策變量對房地產上市公司每股經營活動現金凈流量及投資總量都有著積極的正效應，均在1%水平上顯著。究其原因，增值稅抵扣效應及當前政策規定，使得稅費對房地產企業流動資金占用大幅減少，同時也使得企業固定資產及無形資產的投資成本有所降低，企業投資意愿得以增強，假設3和假設4均得到驗證。

為驗證上述結論的可靠性，本文進一步執行如下穩健性檢驗：（1）采用企業前一期、當期及后一期的稅費凈現金流（即“支付的各項稅費-收到的稅費返還”）的三年移動平均值除以當期營業收入重新估計企業的總稅負率[ 17 ];（2）用營業利潤率代替凈利潤率進行回歸;（3）用經營活動現金流量凈額代替每股經營活動現金凈流量重新進行檢驗;（4）采用企業年末固定資產和無形資產原值的對數來計量企業的投資情況[ 18 ]。結果如表5所示，結論與前文一致。

五、研究結論與建議

綜上，本文從總稅負、經營業績、現金流量和投資行為四個角度對房地產上市公司適用增值稅的短期效應進行了綜合研究。實證結果表明：適用增值稅后，短期內房地產企業的總稅負顯著提升，經營業績出現一定程度的下降;但經營活動現金流量有所改善，固定資產和無形資產投資行為顯著增強，長期看有利于房地產上市公司進一步提升綜合競爭能力。

為使增值稅改革的積極效應得以充分發揮，建議房地產企業：（1）加強財務人員培訓，使其準確了解房地產行業增值稅的特征及相關政策變化，根據企業的實際情況及時調整納稅規劃。（2）提高精裝修項目的比例，企業開發精裝修項目時需要采購空調、供暖設備、廚衛設施等固定資產，因而可以獲得增值稅專用發票用于抵扣。同時，企業可以通過提前購買、分期付款等手段做好稅收籌劃，使進項稅額的抵扣效果達到最大化。（3）加強增值稅發票管理，企業需要及時取得增值稅專用發票，尤其應當特別注意那些需要分次抵扣或只能部分抵扣的專用發票。（4）加強供應商管理，房地產企業應當盡可能選擇那些資質正規并且能夠提供足額增值稅專用發票的供應商，充分獲取可抵扣的增值稅進項稅額。

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