租金價格影響因素綜述

摘要：理清影響租金價格的重要因素，對促進房地產市場與租賃市場健康穩定發展有重要理論和現實意義對國內外相關文獻進行梳理，主要從宏觀、政府政策及房價、地價等方面進行文獻回顧和評述，提出當前相關研究的不足，并對未來的研究方向進行展望。

關鍵詞：租賃;租金;影響因素

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0041-43 收稿日期：2020-06-02

1 引言

近年來隨著房價的持續飆升，住房問題已成為當下中國最受關注的話題之一。為了平抑房價，減少由房價攀升引發的泡沫，國務院出臺了不少鼓勵租賃市場發展的文件。在此情況下，住房租賃市場的興起會是未來的大趨勢，而在這種大趨勢下，研究影響租金價格的因素也就具備了一定的現實意義。本文對近年來國內外影響租金價格因素的相關文獻進行回顧和評述，以期探討該問題進一步研究的方向與思路，促進更深入、更細致化的研究，以得出更深層次的結論。

2 國內相關文獻綜述

2.1 宏觀影響因素

國內有一部分學者從市場宏觀方面研究相關影響因素。易洪濤認為城鎮居民可支配收入、房地產市場價格、GDP等3個因素為影響住房租金的主要因素，并由此建立了房屋租賃的市場定價模型。鄭文娟則提出影響住房租金的關鍵因素以需求類因素為主，包括住房價格、非戶籍人口比重、住房價格增長率、在崗職工平均工資、人均GDP等8個因素。房屋價格和租金共同的關鍵影響因素只有住房價格增長預期和人均地區生產總值。陳卓、陳杰認為我國城市居民家庭中的租住家庭占比與當地房價之間存在顯著的負向關聯。以上學者大多認同房價和地價之間存在著較大的關聯，然而部分學者卻認為租金與房價之間的關聯微乎其微，而出現不同觀點的原因之一則是我國租賃市場的不斷發展完善。

2.2 政府政策

政府發布的政策及公告同樣是影響租賃市場與租金變化的重要因素之一。陳瓊、楊勝剛全面總結了國際上主要國家和地區在房地產投資信托發展過程中的運作模式、監督措施、稅收制度等方面的經驗，提出了發展我國房地產投資信托基金的戰略構想，以及推進我國房地產投資信托基金發展的具體政策建議。林金忠、袁國龍則基于城市經濟學的視角，研究了公租房租金定價機制，認為影響公租房租賃價格的因素包括：公共租賃住房覆蓋的人群范圍、民眾的工資水平、資金使用成本、建造公共住房的土地租金以及建造地與市中心之間的距離。何芳認為租售并舉政策目標是構建多層次住房供給制度，以保障居民基本居住權，而不是調控房地產價格;租購同權政策目標是通過戶籍制度及其相關公共服務制度改革實現公民平權;房地產制度體系、房地產配置運營機制和房地產市場價格調控機制構成房地產發展機制的三個層級。如今住建部和地方政府頻繁出臺鼓勵租賃市場發展的政策，在對租賃市場造成積極變化的同時，也會影響租金的變化發展。

3 國外相關文獻綜述

3.1 房價、地價與租金

國外同樣也對房價、地價與租金之間的關系進行了相關研究oYangfei Xu、Qinghua Zhang、SiqiZheng認為大城市的土地價格往往高于結構價格。對于這類城市，他們對房價、租金和結構年齡之間的動態進行了兩種預測。第一，即使在控制了位置和其他屬性之后，老房子也比新房子擁有更高的價格增長率;第二，房價的年限折舊，定義為房價相對于房價年限的下降，比同樣定義的租金年限折舊慢。這些假設得到了北京住房市場微觀數據的支持。這兩個推論對房地產估價和房價指數的構建都有一定的啟示。YAN-LEUNG CHEUNG研究考察了香港房地產市場的售價變動與租金變動之間的因果關系，認為房地產市場與租賃市場是高效的：只有一個季度滯后才能建立售價與租金之間存在的因果關系。由以上學者研究可知，無論國內國外，房價、地價與租賃價格3者之間的聯系都是緊密存在的。

3.2 政府政策

在國外租賃市場不斷發展的同時，國外政府也出臺了不少相關政策來加強對租金的管制。MikiSeko&Kazuto Sumita在租客保護法出臺后分析了日本家庭在自有住房、普通租賃住房和固定租期租賃住房3種住房類型中選擇的決定因素。認為一般租賃住房與固定租賃住房的區別體現在合同期限長短和租金水平上。《租客保護法》帶來的直接好處就是會使租金水平降低。MARCUS T.AL-LEN，RONALD C.RUTHERFORD，LARRY J.WARN-ER利用1981一1991年期間德克薩斯州和俄克拉荷馬州的數據，對聯邦政府的租約進行了研究。他們提出的租賃無差異模型表明，由于租戶風險降低，房東可能愿意接受政府租戶的較低租金，但這種折扣可能會被租賃合同中隱含的其他溢價抵消。市場租金和政府支付的租金差異在一定程度上受到費用轉手、租期、租賃面積和當地市場狀況的影響。由以上學者研究可知政府多傾向于保護租客的利益，進而促進整個租賃市場的平穩發展，起到輔助穩定房地產市場的作用。但政府若一味補貼，同樣會引起財政支出的過量負擔，過猶不及。

4 研究結論

從宏觀及政策方面研究租金價格的變化發展，進而研究租賃市場的變化發展，是當前國內學者研究的重點。隨著租賃市場變革實踐的日益頻繁，未來的研究有必要進一步探索不同種類租金變化的影響因素及其作用機制，同時，由于已有的租金變化發展的研究多基于國內實情，因此，在未來的研究中注重借鑒國外相關經驗發展亦將大有裨益。

參考文獻：

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2.鄭文娟.中國城市住房價格與住房租金的影響因素及相互關系研究.浙江大學.2011

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5.林金忠 袁國龍.公租房租金的定價機制與政策研究——基于城市經濟學的視角.廣東社會科學.2014.02

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作者簡介：彭紫薇，江西財經大學碩士研究生。