如何破解產業園區的開發難題

摘要：認清形勢，選好路徑，做好事情，蘊藏著非常豐富的內容，開發商轉型開發園區，一定要有詳細的調查研究，切不可因為園區的產品表面上比較簡單，而輕視它。

關鍵詞：園區定位;招商政策;盈利能力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0067-68 收稿日期：2020-06-04

隨著中國房地產市場的發展成熟，土地市場競爭也越發激烈，而進入住宅用地市場的門檻越來越高，從權威機構統計結果來看，2019年300城共成交住宅用地9281宗，成交總價為4.3萬億元，平均每宗地價格為4.6億元，超過了小型開發商的支付能力。而工業用地成交12391宗，成交總價為2246億元，平均單宗土地價格為1813萬元，遠遠低于住宅用地的價格（見圖1）。而從盈利能力來看，一個成功運作的住宅項目，一般利潤率只有10%-20%，甚至更低。而一個成功運作的產業地產項目，利潤甚至能超過50%。

資金需求量小，利潤率高，那么為什么很少有開發商做園區開發呢？

一個字，“難”。

首先，難在定位和產品設計。萬事開頭難，對于園區開發來說，開頭的定位和設計至關重要。園區不像住宅，普通購房者的需求其實比較雷同，只要分出高中低端需求，再考慮個性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅領域，研究得很透徹了，開發商已經“唯手熟爾”了。而園區開發則不同，作為2B的產品，可以說不同行業，生產不同產品，就需要不同的園區建筑，標準化產品有沒有？也有，但不多。園區開發商中，聯東的園區標準化比較強，但即使有30多年的豐富經驗，發展到現在，也走了很多彎路。可以說標準化產品，表面上似乎比較容易，但實際運作起來，沒有豐富的經驗，是玩不轉的。

其次，難在招商，當前中國的各類園區15000個，各個園區都存在著不同的競爭關系。吸引企業，不僅需要良好的政策、各類的優惠，更需要良好的產業環境，企業入駐一個園區，往往首先要選擇城市，其次就是選擇園區的聚集產業，一個互聯網企業，一般情況下是不會入駐醫療產業園的（當然，如果是醫療大數據產業園則另當別論）。

再次，運營難。園區開發完，招商超過80%。似乎就是萬事大吉了？完全沒有，實際上難題可能是剛剛開始。開業的熱鬧往往不能掩蓋后期存在的問題。中國有大量的園區都處于不景氣的狀態，企業來來去去。開始的時候，企業看中了園區的優惠政策或者產業環境，但很快有園區打著更優惠的政策，更好的產業環境，于是本來人園的企業，又搬出了園區，此類情況，數不勝數。

如何破解產業地產的開發難題？

可以用三個詞來總結：認清形勢、選好路徑、做好事情。

認清形勢，就是要對國家、地區的政策、法規以及發展規劃等，要有清醒的認識。比如目前國家提倡新基建，那么園區的定位，完全可以新基建為核心，但不能一窩蜂的進入某個新基建的領域。一方面要對整個形勢進行研究，國家的新基建總投資計劃是多少，就是這個市場總量有多少，一方面要研究目前有多少園區在做新基建，分析清楚餅有多大，有多少人來分？其實還有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少領域，哪些領域還是空白，還是藍海？自己的園區能不能進入這片藍海？

選好路徑，要學習先進的經驗，可以學習國內外的先進經驗;國外可以學習硅谷、倫敦金絲雀碼頭、緯壹科技城，國內的比如浦東新區、蘇州中新工業園，也可以學習聯東、華夏幸福、宏泰、億達等園區開發企業。當然不能盲目迷信海外的先進經驗，因為中國發展到現在，很多產業已經發展到國際的前列，有些產業即使略慢于其他國家，但也要考慮產業園建成后的整體形勢，總之一方面選擇的路徑要適合自己，另一方面就要適當超越當前的形勢，避免園區建成了，已經落后于行業了。在這技術快速迭代的時候，園區產品要有一定的靈活性。

最后就是做好事情，具體到做事的層次，都是繁復而重要的，魔鬼在細節，但細節又是太多而不能一一提及。在經營中，物業管理、園區人氣打造、產業形態的構建，都非常重要。一些不經意的小事，比如稅收的賬也是很重要的問題，現在開發園區，往往和當地政府簽一個很詳細的稅收方面的合同，如果園區在開發完成幾年內不能為當地政府貢獻一定數量的稅收，當地政府就可能收回園區（有可能給一定的補償，但微乎其微）。所以園區開發者必須算好這個賬，稅收問題有時會非常復雜。比如某企業從A城區的B產業園遷移到C產業園，但稅收并沒有轉移，C產業園所在地的政府，可能會因為某企業的稅收不能進入它的小區域，而不作為C產業園貢獻稅收，C產業園由于沒有詳細計算，造成稅收不達標，最后幾乎要被收回土地使用權。凡此種種，都要有仔細的統籌和計算。

破解產業地產開發的難題，以上三個詞也就夠用了，但簡單的三個詞，蘊藏著非常豐富的內容，開發商轉型開發園區，一定要有詳細的調查研究，切不可因為園區的產品表面上比較簡單而輕視它。

文章來源：本文由中國指數研究院供稿。