基于灰色關聯理論的限價商品房投資收益影響分析

肖誠 王中民 雷圣輝

摘要：介紹“房住不炒”新形勢下的限價商品房項目，分析限價特點選取影響投資收益的主要因素，運用灰色關聯理論對影響因素進行綜合分析，針對結果結合選取項目的實際情況研究產生原因，為企業限價商品房項目投資收益管理提供一種輔助方法參考。

關鍵詞：房地產;限價商品房;灰色關聯;投資收益

1 引言

我國房地產業自1998年建立商品房制度以來，為保持房地產市場健康穩定發展，避免房價大幅下跌和遏制房價大幅上漲（“穩房價”），托底經濟增長和避免經濟過熱（“穩經濟”），出臺一系列調控措施，業已經歷六輪政策周期[1]，目前正朝向長效機制和住房制度轉變，全面整治房地產融資亂象、堅持“房住不炒”與“因城施策”成為基調。

房地產業政策收緊，“限購、限價、限貸、限售、限簽”升級加碼，土地市場政策調控加嚴，大量涌現出區別過往保障性質的“限價商品房”，其在土地出讓環節，就已明確住宅用地的商品房銷售限價（“單限地”），乃至土地交易限價（“雙限地”），從源頭上限制價格，繼而將房地產項目的收益控制在一定范圍內。“限價商品房”的概念已不止局限于住保部門建設和提供的保障性住房，而是延伸至按合理標準建設、政府限制銷售價格的，在市場上正常公開銷售的普通商品住房，不再僅針對中、低收入家庭銷售。

“限價商品房”逐漸常態化，在多地房地產市場上已占據主流。本文根據限價商品房項目的特點，選取影響項目投資收益的主要影響因素，利用對樣本數量和規律要求不高的灰色綜合關聯分析法，對影響房地產項目投資收益的原因進行定量與定性分析研究，為企業進一步提高投資收益提供參考。

2 限價商品房投資收益影響因素

房地產項目的投資收益受眾多因素影響，其因素之間存在相互影響和制約作用，非單一獨立的影響收益。從收益角度來說，主要分收入與支出兩大類因素，參考住建部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》，收入因素包含：銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入和自營收入;支出因素包含：開發建設投資、經營資金、經營稅金及附加、土地增值稅等，其中開發建設投資是指在開發期內完成產品開發建設所需投入的各項費用，經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。這些因素又受到國民收入、人口總量、經濟政策、市場供需、房地產政策調控等外部因素，項目設計、位置、營銷、管理等內部因素全面影響。

限價商品房項目相較以往普通商品房項目而言，最大的特點即是從“以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家、企業、消費者三方面利益”的原則出發，采用由成本、利潤加稅金構成基準價格方式，限定了銷售限價，繼而將項目的利潤控制在一定區間，如長沙市發改委發布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》規定平均利潤率為6～8%;限價商品房項目一般會限制開發方式，對項目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求;限價商品房項目對采用精裝修的部分，也將限定價格標準，并針對各項目精裝修部分的定價有明確規定;限價商品房項目在取得土地后，不得再調整規劃，必須嚴格按照土地出讓合同約定的土地利用條件進行開發建設。

在此限制條件下，尤其是土地交易價格也限定區間的“雙限地”，項目為達到基準收益率以上，各項收入與支出因素都須控制在一定的合理范圍內，影響項目投資收益的分析必須更加精準化，因素的選擇應盡量細化，并遵循科學性、可操作性、簡化性原則。結合特點，選定銷售收入、土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用、經營稅金及附加、土地增值稅14項為影響因素，利潤總額為決策因素。

3 灰色綜合關聯分析法

灰色關聯分析法從序列曲線幾何形狀的相似程度判斷關聯程度，能較好處理抽象系統的影響因素分析。本文采用灰色綜合關聯度對投資效益分析，全面考慮各因素數據曲線相似程度，及其基于始點變化速率接近程度。

現有投資收益影響因素Xi，決策屬性X0，經數據預處理后，序列長度已一致。

3.1 灰色絕對關聯度

3.2 灰色相對關聯度

灰色綜合關聯度既體現數據序列Xi與X0折線相似程度，又反映折線間相對始點變化速率接近程度，是較為全面表征序列間緊密程度的一個數量指標。

4 限價商品房投資收益影響因素分析

盡量避免外部因素干擾，選取某地近年來相似的8個限價商品房項目基礎數據，采用灰色綜合關聯分析法，計算目標序列利潤總額X0與各比較序列Xi的關聯度結果如下：

觀察得知，ρ8>ρ5>ρ4>ρ10>ρ2>ρ11>ρ1>ρ12>ρ3>ρ9>ρ13>ρ6>ρ7>ρ14，即項目利潤關聯程度最大的影響因素依次是：財務費用、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費用。綜合項目情況，財務費用最影響投資收益，因企業實際財務費用受融資方案、開發期限、銷售進度、資金回籠情況等項目開發情況影響多，相較其它影響因素波動大;建筑安裝工程費用是商品房建筑物的建造費用，因其費用占比大、管理難度高、受項目開發定位直接影響等原因，尤其在土地限價下，更易影響投資收益;基礎設施建設費用是項目紅線內各種管線、道路、綠化、景觀等工程，因其受規劃指標、場地現狀、銷售定位等因素影響，不同項目的費用變化較大，直接影響投資收益;銷售收入、土地費用雖然占比大，但在限價條件下，其變化幅度較小，相較非限價時，對投資收益的影響有所降低。

5 結論與建議

5.1 本文采用灰色關聯理論，針對影響限價商品房投資收益的因素進行分析，得出在限價條件下，各因素影響程度大小，為企業限價商品房項目收益管理提供參考，通過結果分析合理控制影響因素，提高投資收益水平。

5.2 可根據項目特點進一步分類細化，構建項目基礎數據庫，建立有層次的動態分析體系，以便更加高效、精準、科學的尋找影響因素，及時完善投資收益改進措施。

參考文獻：

[1] 劉暢. 中國房地產調控政策的歷史回顧及展望[J]. 中國經濟報告，2019，（6）：49-53.

[2] 張春紅等. 基于灰色關聯的某市房地產投資影響因素分析[J]. 長沙大學學報，2010，24（2）：21-23.

[3] 劉思峰，謝乃明等.灰色系統理論及其應用[M].北京：科學出版社，2010.5 .

[4] 鄧聚龍.灰理論基礎[M].武漢：華中科技大學出版社， 2002.

作者簡介：作者一：肖誠，（1987—），男，湖北武漢人，碩士研究生，中冶長天國際工程有限責任公司，主要從事工程咨詢，身份證號：420113198706160615。