房地產企業投資風險分析及管理

安怡君

摘要：通過對我國當前社會經濟發展趨勢分析發現，合理調整企業結構在提高企業經濟效益和社會的經濟發展水平方面發揮著重要的作用。對于房地產企業而言，投資是促進企業快速發展、有效提高經營水平的重要條件，其投資結構也在一定程度上影響著企業的整體發展走向。在當前市場競爭如此激烈的形勢下，企業只有通過調整產業結構、增大經濟效益，才能實現企業的可持續發展。對此，為了實現企業的可持續發展、有效提高市場競爭力，各企業逐漸開始將調整投資結構作為優化產業結構的前提，從而為企業的經濟發展提供保障。

關鍵詞：房地產企業;項目投資;風險分析;管理措施

隨著房地產行業的不斷發展，房地產企業的生存發展面臨嚴峻的市場形勢。房地產項目投資規模大，建設周期長，如果盲目投資，將給企業的持續經營發展帶來風險隱患，甚至威脅到企業生存。為此，房地產企業在土地經營過程中應做好投資預算管理，并充分發揮預算精益化管理的作用，根據企業自身實際情況，在整個工程投資預算環節做好精益化管理，確保企業工程投資項目預算與企業擁有的財務資金實施一體化控制管理，協調企業各個部門之間的關系，強化企業員工合作意識，從而提高房地產企業經濟效益。

1 企業投資管理存在的問題

1.1 企業戰略規劃引領不足

目前，很多企業在發生投資行為前缺乏戰略規劃的科學制定和有效執行。對于中小型房企，戰略規劃管理缺失的現象普遍存在。戰略規劃缺乏科學性或執行不力等問題，已逐漸成為企業發展道路上的障礙，并且導致企業投資行為發生前端缺乏對項目有力的論證和決策依據。從發展的角度來看，目前我國已從改革開發以來規模速度型粗放增長向質量效率型集約增長轉變，這也使原先有力的需求驅動、政策驅動向市場經濟驅動轉變。許多企業在原先缺乏戰略規劃有效引領的投資慣性作用下，難以適應快速變化的市場環境，投資管理的弊端逐漸顯現。

1.2 企業投資資金短缺

在企業中，投資管理與投資活動離不開資金。資金是企業的一項重要資產，尤其是現金流轉情況，將在很大程度上影響著企業的生存和發展。一方面，企業需要自有資金與外部籌措資金來有效保障投資活動的順利開展;另一方面，好的投資項目能夠帶來為企業帶來穩定的投資收益與資金回籠，這是企業在經營發展中的一個良性循環。然而，在當前我國經濟發展背景下，多數資金持有主體仍持觀望態度，導致企業獲得外部籌措資金的難度增大，加之投資收益低下，使用于企業自身規模擴大的投資自有資金逐年減少。諸如此類的資金短缺問題嚴重影響了企業投資活動的順利進行。

1.3 企業的投資項目管理機制不健全

良好的投資管理體制能夠保障企業投資活動的順利進行，有利于企業的穩定發展，促進企業經濟效益的實現。但是當前，我國很多中小房地產企業在長期的發展過程中，并沒有建立完善的投資管理機制，使得企業在進行投資活動的過程中，無法發揮機制的指導作用，使得企業的投資活動缺乏必要的指導，從而使得企業的投資決策缺乏科學性，影響了企業投資收益的實現。

2 房地產企業投資風險管理措施

2.1 拓寬企業融資渠道

目前，相當一部分房地產企業主要采用銀行貸款的方式獲得相應的資金，久而久之，企業對銀行貸款產生了一定的依賴性。由于銀行貸款屬于國家經濟調控的范疇，因此，一旦國家出現經濟危機，將會給房地產企業的貸款帶來消極的影響。為了避免對銀行貸款的過度依賴，房地產企業必須加大對企業融資渠道的拓寬力度，以下是對房地產企業三條融資渠道的具體介紹：第一，上市融資。一旦房地產企業能夠成功上市，將會對其未來的快速發展產生積極的影響，一方面有利于聚集大量的免息資金的投入，另一方面，有利于提高房地產企業的知名度，從而極大的提高自身的品牌影響力，除此之外，為更好的提高企業的融資能力起著不可估量的作用。第二，通過利用資本市場發行債券，這樣一來，有利于短時間內融資大量的資金，從而滿足房地產企業的實際資金需求。與此同時，由于房地產企業采用債券融資的方式，會極大的降低企業的財務成本，并且，房地產企業在進行交稅前，也會扣除一定的債券付息，因此，房地產企業可以充分的利用財務杠桿原理，實現自身融資能力的全面提高。第三，海外資本渠道。國際WTO相關協議明確指出，房地產企業在合資合作的過程中均有權享受與國內企業同等的待遇，這一規定的形成有利于大量的海外同行資本涌入國內，實現國內房地產企業的有效融資，從而促進國內房地產行業的健康、可持續發展。

2.2 完善企業資金集中管理信息系統，建立監督機制

首先是房地產企業資金集中管理信息系統的完善。主要為了保障企業資金的有效傳遞。通過利用現代化信息技術建立資金集中管理信息系統，將房地產企業以及下屬企業的資金運轉情況以及投資等所有數據信息集中于資金集中管理信息系統中，從而有助于實現對資金運行情況的實時監控，同時有效避免資金浪費以及違規現象的發生。

其次是建立監督機制。為了有效保障房地產企業資金的優化配置以及使用效率的提升，必須對房地產企業以及下屬企業的資金使用情況進行監督。內部審計機構的建立是監督機制的重要手段，因此房地產企業應當強化企業內審機構的權威性，從而不斷完善內部審計機構的資金監督機制。內部審計機構應定期監測房地產企業下屬企業的資金管理制度執行情況以及針對資金管理中存在的問題進行檢查。

2.3 做好投資活動中的過程管理工作

企業提高投資管理水平的重要工作就是針對投資活動中的過程管理進行把控，包括做好投資過程中的預算、監督、定期審計與驗收等管理工作。首先，預算管理就是企業投資與經營過程管理的有效工具，其管理質量要從預算編制和執行兩個角度進行完善，做到編制切合實際，執行按部就班。同時，由于投資過程是一個復雜變化的時間延續性過程，因此還要重視企業投資的監督審計工作。通過及時分析，發現投資過程中存在的問題，及時調整方向或者暫停，將外部和內部風險控制到最低。

2.4 完善企業投資管理機制

投資管理是現代企業管理中的一個重要方面。在投資管理中，企業必須要做好投資項目的選擇，根據企業自身的發展情況，保障投資項目把控的精確性，深入分析投資項目背后的投資風險等，完善相應的投資管理機制。一方面，需提高風險防控意識和制度執行意識，確保投資流程合法、合規和符合制度;另一方面，針對公司投資工作推進過程中所發現的制度設計不完善及不符合企業發展需要的管理流程，進行優化，并在風險可控的范圍內進行權限設計，使制度更適應于公司發展的需要。

3 結語

綜上所述，項目投資有一個顯著特點，就是高風險與高收益同時存在，因此，部分房地產企業盲目追求收益的最大化，總是選擇那些高風險、高收益的項目進行投資，這樣一來，很容易在實際的投資過程中出現一系列的不可預估的風險。因此，為了最大限度的降低風險，房地產企業，尤其是中小房企，更要有清晰的頭腦和遠見的目光，熟練的掌握項目投資管理技巧，從拓寬企業融資渠道。同時，從加強協調經營能力、拓寬投資信息獲取渠道、增加企業長期經營項目投資等角度入手，實現對投資項目風險的科學控制和管理，不斷提高企業投資管理水平，提升企業的市場核心競爭力。

參考文獻：

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