房產測繪面積計算常見問題分析

王飛

摘要：目前，社會發展迅速，我國的各行各業的發展也有了很大的改善。現在我國的房產土地資源制度發生了一系列的改革，所以越來越多的人開始關注房屋面積，同樣消費者個人的權益也會被面積測繪直接影響，所以現在相關的工作人員一定要保障房產測繪中測繪面積的質量。其實房屋建設項目完工以后所進行的第一項驗收項目就是房產面積測繪，其中消費者權益在很大程度上都與測繪面積數據的準確性有著聯系。相關的測繪部門以及測繪人員一定要保證整個測繪面積工作的質量，以此來保證每一位消費者的權益，同樣地，相關企業也要加大對房產測繪工作的管理力度，在推動企業不斷發展的同時也為我國的房產事業做出相應的貢獻。

關鍵詞：房產測繪;面積計算;常見問題;分析

房產土地資源制度經過改革后，人們開始越來越重視房屋面積，因為面積測繪直接影響著消費者的權益，所以有效地進行房產測繪面積非常的有必要性。房產面積測繪作為房屋竣工后進行的第一項驗收工作，測繪的面積是否準確、數據是否可靠在一定程度上都關系著消費者。選擇具有測繪資格的單位進行相關工作，根據國家規定及標準進行測繪，在最大程度上控制面積測繪的質量，讓測繪結果更加的具有信服力，保證消費者于企業的權益。加大對于房產測繪工作的管理力度，在促進房產測繪向著市場化與國際化的方向發展，對于房產事業也有著重要意義。

1 復雜情況下的房產測繪

結構簡單的房產測繪工作其實沒有什么難度。套內面積很好理解，也很好計算。經常容易出現問題的主要是一些特殊結構的建筑面積如何計算，共有面積該如何分攤，還有一類是該不該納入計算共有面積，按照《房產測量規范》（GB/T17986.1—2000）的要求，我們需要搞清楚的問題主要是：什么情況下該計算全面積，什么情況下該計算一半面積，什么情況下不計算面積，共有面積如何分攤才合理等等。

1.1 計算全部建筑面積的情況

根據規范的定義，在一些簡單的情況下確定總面積的計算。有永久性結構的單層建筑，層高超過2.2m（含2.2m）的，建筑面積按一層計算。多層建筑的建筑面積按每層總建筑面積計算。通過房屋的通道，如房屋內的門廳、大廳等，按一層建筑面積計算。廳內走廊高度超過2.2m的，按水平投影面積計算建筑面積。變形縫與房間任何一側相連，具有房屋一般條件，能正常使用的，應計算建筑面積。

1.2 計算部分建筑面積的情況

與房屋相連、上蓋無柱但不封閉、層高大于2.2m的走廊、檐廊、挑廊，建筑面積按圍護結構水平投影面積或圍護設施周邊面積的一半計算。如：永久性建筑物獨立柱的門廊、雨篷、永久性建筑物單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高大于2.2m，按上蓋水平投影面積的一半計算。不封閉的陽臺，有上蓋無柱不封閉的永久性架空的通廊，永久結構但無頂蓋的室外樓梯的建筑面積按外圍投影面積的一半計算。

1.3 不計算建筑面積的情況

層高小于2.2m的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室不計算建筑面積。如：墻面構件、配件、裝飾柱、裝飾幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、房屋之間的架空走廊和連廊，屋頂上的花園和水池、房屋內的操作平臺和裝卸平臺、在建筑空間內放置箱和罐的平臺，以及騎樓、過街樓的底層用作道路和街巷的交通部分，臨街樓房、臨小區樓房、挑廊下的底層用作公共道路（或小區道路）街道通行的，無論是否有柱或圍護結構，不計算建筑面積;與室內不相連接的房屋之間的變形縫，不計算建筑面積;獨立的煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干線、支線等，不計算建筑面積;室外用于維修或消防的鋼梯或梯子，不計算建筑面積;房屋內的空心部分和天井，不計算建筑面積。

2 房產測繪的意義以及作用

2.1 房產測繪的意義

其實房屋測繪面積的工作質量不只是會影響到消費者的權益，同時也會影響到房屋的原持有者。工作人員在開展實際的房屋測繪工作時，一定要嚴格的按照我國相關的法律規定以及相應的面積測繪制度來進行測繪，同時在開展測繪工作之前還要先對其進行精準的計算。除此之外，如果在交易的過程中產生了一些具有紛爭性的情況，那么業主就必須要拿出一些有力的數據，以此來獲取法律方面的支持。最后相關的測繪人員還要保證每一個測繪數據的精確度，因為這會使房產檔案的建立受到很大程度的影響，也會對其產生權威性的作用。

2.2 有利于穩定維護房地產的發展

現在不但我國的經濟進入了快速發展的階段，同時人們的生活水平也在不斷提升，所以地產業也逐漸成了經濟發展中的重要支柱。但是調查結果顯示，現在我國的房產測繪市場大多數都沒有一個比較完善的管理措施，而且市場還處在一個并不平衡的狀態，所以這就很容易影響到整個測繪面積的數據，根本不能保證其可靠性，也會對房地產行業的發展造成一定程度的阻礙作用。所以假如工作人員可以保證房產測繪中測繪面積數據的可靠性，那么對于房屋的產權登記方面都會產生積極性的作用，同時也會有效避免各種糾紛問題的產生，業主與顧客之間的合法權益也可以在很大程度上得到保護，而在這樣的良好環境下，房產市場的秩序也可以恢復到正常狀態。

3 房產測繪面積計算措施

3.1 對質量進行制度化把控

在現階段房產測量的大環境當中，對房屋進行相關的面積測繪時，一定要以國家的相關規定為標準。但是在實際的操作過程中，依舊存在了很多問題。舉個例子來說吧，在對房屋的陽臺面積以及飄窗面積進行測量的時候，相關的標準要以實際測量面積為準，在沒有落地的情況下，是不用對面積進行測量的。可是相關房地產的開發商會為了增加該房型的面積，會不按標準進行，會使測量質量出現誤差。因此，制定相關的測量制度，是對房產測繪面積進行良好的把控，可以促進房地產行業的穩步前進。

3.2 實現房地產測繪市場的規范化

在進行測繪工作時工作人員應當把細節透明化，讓相關的信息能夠隨時查詢到，在傳統的測繪工作中若是想查詢相關的工作信息還需要經過層層關卡，實在是不大方便，嚴重影響了測繪工作的效率。根據調查發現國外已經實行房產測繪工作行政分開的規范性制度，這有利于測繪市場形成有效的秩序工作，給測繪工作帶來高效益。因此，國內也可以借鑒此項措舉來規范國內測繪市場，強烈杜絕部門亂收費的現象。另外，對于測繪市場中測繪人員資格證書還需多多加強檢查，未持有相關證明的人不得從事任何測繪工作，避免擾亂市場。

3.3 學習科學的公用面積分攤計算方法

現階段為了保證房產套型的相關數據的準確性，需要我們的房屋面積測繪工作人員在工作的過程當中，對測繪面積質量進行有效的把控，將其所在的公用面積用科學的計算方法進行分攤。在分攤的時候要格外注重其公平性，確保分攤者自身的權益不會有所損失。但對現在的環境進行分析，可以看出現階段的測繪單位所使用的測繪軟件還存在了很多問題，對房屋面積測繪質量產生影響。所以，要求相關的測繪工作者在房屋公用面積分攤的環節中，采用科學的方法來計算相關分攤面積，確保房屋產權人的利益不被侵犯。除此之外，擁有測繪資質的相關單位要對房屋測繪面積進行多次審核，提高分攤結果的準確性。

4 結語

由于我國的房地產領域的快速發展，使得越來越多的消費者將關注的重點轉向房屋面積測算方面。因此，我們必須提高自身的房產面積測繪水平，改善現階段的測繪技術，加強對測繪流程的制定與落實，提高圖紙繪制的精確性，對測繪過程中出現的問題進行解決，將消費者的利益放在首要位置，維護消費者的合法權益，不斷提高相關工作人員的綜合素質，從而可以提升其服務水平以及服務效率。

參考文獻：

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