房地產開發項目成本控制與管理

李平

摘要：在我國現代化城市建設中，房地產開發起著至關重要的作用。合理的房地產項目能夠有效推進人們生活水平改善。然而在進行實際的房地產開發項目時，一些開發地區受當地地形等自然條件約束，導致房地產項目的開發周期延長、投資成本不斷提高，由此造成的風險系數也不斷升高。基于此，相關部門要求房地產開發商進行科學合理的成本管理，加強在房地產成本的控制開發管理方面的指導和研究，盡最大限度的降低和減少房地產開發項目的成本，提升房地產開發項目的社會經濟效益，讓房地產成本控制開發的項目能夠給我國社會和經濟帶來更多的價值，實現房地產企業的健康長遠發展。

關鍵詞：房地產開發;成本控制;有效策略

在全新的房地產項目開發市場形勢下，成本的控制主要研究內容包括：對房地產開發項目全過程的成本進行綜合的分析和考慮，將房地產項目的開發與其生產經營過程中需要耗費的人力和資金成本降到最低，不斷地優化改革企業人力資源， 盡最大努力控制房地產項目成本，為房地產企業帶來更大的經濟效益。其中，控制房地產成本的主要方式為：在房地產項目規劃設計階段進行成本控制、在房地產項目開發實施的過程中控制成本、在工程招標過程中控制成本、在項目竣工階段進行成本控制等。但是我國許多房地產開發商在項目成本管理之中有許多不足之處，存在不少問題，本文圍繞我國目前房地產開發項目成本控制與管理之中所存在的一些問題展開探討，并根據這些問題提出適當的解決方案，為我國房地產開發企業提供參考。

1 房地產項目開發中成本控制存在的問題

1.1 對成本控制認識不到位，財務報告不規范

房地產企業一般都是通過分析財務部門所提供的財務報告數據，結合報告數據制定科學合理的成本控制手段，因此財務報告對于企業來講極其重要。但是，部分企業的財務報告內容上存在滯后現象，對房地產開發企業制定成本控制制度的革新工作產生較大的影響，導致房地產項目用于開發的投資成本投入量過大，使得房地產企業面臨較大的運營風險，影響其健康穩定發展。

1.2 成本控制方法不科學，增加項目開發成本

房地產企業的整體經營水平很大程度上取決于項目成本管理。然而，當前我國一些房地產企業在開發一個新的房地產項目時，未做好充足的實際市場情況考察，也不對項目開發各階段的成本進行科學的預測，尚未準備充分就進行投資。與此同時，還有一些企業在開發新的房地產項目時，不充分考慮當地的實際經濟狀況與居民消費水平，便盲目地開發新項目，導致一些項目完成之后銷量很小，為房地產項目開發帶來巨大的成本損失。

1.3 成本控制相關制度不夠完善，導致成本控制缺乏制度依據

當前我國大部分房地產企業都未制定科學合理的成本控制制度，就算制定了相關制度，制度的完善度也不高，成本控制責任不能得到有效落實，導致在房地產項目開發各個階段中不能提供有效的成本控制制度，無法從根本上控制房地產項目開發成本。

2 房地產開發企業項目成本控制的有效策略

2.1 項目決策階段

房地產項目的整體方向由項目決策階段決定。合理的項目選址能夠有效控制拆遷補償、原住地居民安置等費用， 進行房地產項目選址時，需要先對選址地的地理位置條件、附近交通狀況以及周邊環境因素進行綜合考慮分析，同時要符合城市的整體規劃。切不可選取建筑物較多或者地下管道線路復雜的地區。同時，房地產企業相關負責人員還要熟悉國家和地區關于征收土地、拆遷的法律法規，切不可違反法律法規。控制好前期工程費用對于整個項目都非常重要，前期的費用一般可以劃分為一般的行政事業性的收費和一般的工程服務性的收費。在行政部門對于事業性項目收費的方面，相關部門負責的技術人員往往需要主動積極爭取各項地方政府的優惠政策以及各種工程建設項目的補助資金來降低工程建設企業的成本;而對于一般的工程服務性的收費，，企業可通過完善相關管理程序以及提升團隊整體運營管理能力來控制成本。在進行工程項目設計時，不能一心只追求高標準，要充分結合市場現狀來制定相關標準，避免造成不必要的成本浪費，在保證工程質量的同時為企業帶來更高的經濟效益。

2.2 規劃設計階段

在項目規劃設計階段一定要優先考慮成本的控制。規劃設計階段的成本控制與整個項目工程的成本控制密不可分。當前我國許多企業在這一方面做的很好，企業在規劃設計階段將開發實行方案落實到具體的個人，將整體方案設計與施工圖設計分開進行。通過這一方法，能夠分開控制兩個方面的成本，對于有效控制整體成本有很大幫助。還有一項前期工程費用控制的重點就是三通一平工程費用，在規劃土、石方工程時，由于其工期較短且質量要求不高，在規劃時可對其實行總價招標，從而減少不必要的成本支出。在進行施工過程用電、用水線路鋪設時，一定要考慮工程建成之后居民用電用水的需求，一次性鋪設完整，切勿重復鋪設增加不必要的成本。上述兩項都是在規劃設計階段需要重點考慮的地方。

2.3 招投標與簽訂合同階段

招標對于后期工程成本控制極其重要，房地產企業在進行工程勘探、設計等前期工程任務與后期施工過程發包招標過程中，要公開整個招標過程，并選取最佳的承包單位，招標過程中要遵守當地最新的招投標法。在滿足基本要求的前提下選取成本最低的承包單位，以獲取最大的經濟效益。在與承包單位簽訂合同過程中，再不違背相關政策的條件下，爭取做到一次性結清所有費用，由承包商全權負責后續施工費用，避免出現經濟上的糾紛，導致成本提高。

2.4 竣工階段

竣工結算階段是施工過程的最后一個階段，同時也是有效準確控制房地產成本的最后一個階段，它重要的是能夠有效反映房地產項目的實際施工工程造價的高低，與房地產投資的實際效果，也是相關部門組成竣工驗收報告的重要組成部分，相關房地產開發企業必須對此予以高度重視。在準確核算實際的工程量時，必須根據實際工程合同設計預算的成本、費用初始支付定額、竣工驗收資料以及相關國家或者地方的法規政策要求進行，將工程合同設計變更以及聯系單所用的簽證費用落實好。總而言之，在竣工階段要做到認真審查、復核工作，防止在項目計算中出現誤差，讓審核之后的結算能夠完整的反映出房地產項目工程的實際造價。

2.5 做好工程變更的預測

在房地產項目施環節中經常會出現項目設計方案的變更，相關工程管理部門與造價部門要時刻保持溝通，努力做好工程變更工作。但是房地產工程項目施工工藝復雜，且耗時較長，項目變更無法避免，在成本控制的角度來看，工程變更主要由一般變更、重要變更以及重大變更組成。而對于特大變更，需要提前做好相關準備工作，先對經濟技術指標、相關技術資源以及對成本造價的影響進行科學的評估，再結合各部門的意見進行工程變更。

3 結語

總而言之，在房地產開發項目中，有多種方式可以有效的控制成本，成本控制是一個復雜的過程，需要房地產企業結合實際條件進行科學的規劃，充分考慮到每一個環節。在制定成本控制管理方案時，不可違背國家或地方的法律政策，爭取做到在符合當地發展的前提下做好成本管控措施，切實提高房地產開發項目的經濟效益與實際作用，為企業良好發展打下基礎，為我國現代化城市建設做出貢獻。

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