關于加強房地產市場調控管理促進市場平穩健康發展調研報告

李曉龍

摘要：房地產市場調控管理工作，關系房地產業平穩健康發展，關系經濟社會持續穩定發展。建立系統完善的房地產市場調控管理機制是一項基礎性工作，對促進經濟社會和房地產市場發展十分必要。

關鍵詞：房地產;調控;平穩健康

為做好房地產市場調控工作，中央經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。目前，促進房地產市場平穩健康發展的主要任務，是做好房地產市場調控管理。

1 房地產業發展情況

1.1 房地產業基本情況。濱州房地產業經過近幾年的迅速發展，已成為推動經濟社會發展的重要產業，為濱州城市建設發展、人居環境的改善做出了突出貢獻。2019年，全市房地產開發完成投資192億元，商品房銷售面積466萬平方米;房地產業完成稅收31.78億元，占全市稅收的8.9%，支柱作用顯著;商品房庫存面積186.17萬平方米，去化周期為15個月，處于合理區間;商品房銷售面積、從業人員數量、從業人員勞動報酬同比穩中有升，對全市GDP貢獻顯著。房地產市場呈現房價基本穩定、庫存結構持續優化、市場秩序整體規范的局面。

1.2 房地產開發建設隊伍日益壯大。全市房地產開發企業數量發展到323家，其中三級以上資質規模企業39家，房地產開發建設規模大幅增加，企業綜合經營能力不斷提高。碧桂園、融創、中梁、恒大等一線房企進駐我市，為市場發展注入新的動力，企業逐步向規?；?、品牌化、專業化發展轉變，整體實力和水平明顯提升。近期上市銷售的山鋼碧桂園·翡翠城、中梁壹號院、天場·瑞府等高品質住房深受市場歡迎，全市多個項目獲得“國家廣廈獎”、“國家康居示范工程”等獎項，居民住房條件明顯改善。

1.3 房地產開發管理水平不斷提升。深入推進“放管服”改革，簡化辦事流程，提高服務質量，提升精準服務。實行與企業負責人“定期談話制度”，提前告知開發建設主要節點問題及市場實時情況，提前預防問題，更新經營理念，營造良好的市場發展環境。實施建設條件意見書制度，引導房地產企業由單一“開發”型向“開發-經營-服務”型轉化，由粗放式發展向精細化發展轉變，引導市場做大做強做優。

2 面臨的形勢和問題

2.1 房地產市場庫存呈動態“變化”態勢。土地供應是房屋供給“閘門”，決定住房供給規模和結構，與市場價格、消費預期聯動明顯。近年來，針對我市商品住房庫存偏低問題，通過從供給側科學調控商品住房用地供應，實施商業用地“商改住”性質變更等措施，促使房屋庫存處于合理去化周期。

2.2 市場呈現“量平價穩”的發展態勢。隨著土地供給、金融信貸規模調整等措施的實施，調控成效逐步顯現，房屋供應結構持續優化，剛性及改善性住房需求平穩釋放。隨著房地產市場轉入理性調整期，消費者消費更加理性，預計未來一段時間商品住房年銷售量穩中持平，銷售價格呈穩中持平態勢，市場價格將呈箱體形狀小幅波動，市場表現形勢平穩向好，不會出現大的起伏，市場持續保持平穩運行。

2.3 行業企業綜合經營能力偏弱。我市房地產企業開發建設水平整體大幅提升，但部分企業綜合開發建設能力偏弱，企業社會責任感不強，誠信經營意識淡薄，違規問題時有發生。個別企業經營理念陳舊，缺乏前瞻性，開發建設的產品定位不高。

3 相關舉措及建議

從近期國家、省市有關會議和出臺的一系列政策來看，經濟發展保持穩中求進總基調，高質量發展理念更加堅定、改革力度將進一步加大，為城市建設發展帶來機遇，為房地產業轉型升級、高質量發展帶來動力。要按照國家、省房地產業政策，加強房地產市場調控管理，規范市場發展秩序，改善住房供需關系，促進房地產企業轉型升級發展，滿足居民合理住房需求，為全市經濟社會和服務業發展做出應有貢獻。

3.1 以房地產市場調控管理為引領，促進房地產市場平穩健康發展。積極落實地方政府主體責任，根據“分類調控、因城施策”要求，在市促進房地產市場平穩健康發展領導小組統籌領導下，以房地產市場調控管理為引領，促進房地產市場平穩健康發展。統籌住房城鄉建設、自然資源和規劃等部門，加強調控協作，統籌房地產業發展，從供給側科學合理調控用地供應，穩定市場預期。指導各縣區因地制宜、因城施策，采取有針對性的措施穩定和發展市場，滿足市場合理住房需求。

3.2 科學調控市場供應，改善住房供需關系。加強市場運行監測分析，根據市場庫存動態變化情況，從供給側適時調整住房用地供應，優化土地供應節奏和時序，改善住房供需關系，既要滿足市場合理住房需求，又要避免產生新的庫存積壓，合理引導市場預期消費。持續開展房地產市場綜合整治行動，營造規范有序的市場秩序，維護群眾合法權益，加強和完善市場管理，實行動態監管模式，提升綜合管理水平，更好的服務于經濟社會發展。

3.3 引導行業轉型升級發展，增強對經濟社會和服務業發展的持續貢獻力。認真落實“放管服”改革要求，完善房地產業管理制度，持續優化市場營商發展環境，培育知名企業、品牌企業，促進行業轉型升級發展。引導行業企業著眼長遠發展，緊抓經濟結構調整和產業轉型升級發展機遇期，轉變發展模式，做強產品、做優品牌、做好服務，發展綠色建筑，全面實行全裝修開發建設，提升綜合效益，促進行業轉型升級高品質發展。推進房地產企業、建筑施工企業戰略協作，強強聯合，提升綜合開發能力;推進房地產企業與物業企業融合發展，積極向綜合運營和綜合服務企業轉變，構建人居和諧的新型發展模式，為經濟社會發展、人居環境的改善做出新的更大的貢獻。

4 結語

房地產市場調控管理工作涉及面廣、政策性強，各級各有關部門需厘清職責、形成合力，根據市場實際精準發力、科學施策，科學合理做好市場調控管理工作，促進市場平穩健康發展。