“十四五”期間內吉林省房地產業發展走向預測

杜磊

摘要：“十四五”期間，國家房地產宏觀調控政策將以促進房價合理回歸、保護合理需求為主。考慮到房地產消費，包括部分剛性需求、改善性需求和投機性消費，目前購房者都在限購政策下持觀望態度。而基準利率的調整并未從根本上改變實際貨幣貶值的現狀，實體經濟貸款壓力尚未緩解;因此，在實體經濟缺乏有效資金吸收領域的情況下，只有通過常態的、較為嚴格的房地產政策，逐漸降低房地產投資產品的屬性，才能從根本上解決房地產價格上漲壓力過大的問題。因此，在部分城市房價上漲壓力得到釋放、二線及其以下城市房價過猛上漲預期降低、實體經濟出現新的投資熱點以前，房地產調控政策將繼續從嚴。而為了保持政策的慣性，防止經濟過度波動，“十四五”期間國家房地產宏觀調控政策將不會有大的放松性調整，房地產業的穩步發展、房價的合理回歸將是我國房地產業的主旋律。

關鍵詞：吉林省 房地產業 “十四五” 經濟發展 住房自有率

中圖分類號：F299.23 ?文獻標識碼：A ?文章編號：1009-5349（2020）16-0068-02

雖然在“住房不炒”的定位下，房地產業在各地經濟結構中的影響已相對弱化，但基于房地產業自身的產業帶動能力、傳統觀念及國內外經濟形勢，“十四五”期間房地產業仍將在各地經濟發展中起到舉足輕重的作用。因此，有必要對“十四五”時期我國房地產業的發展走向分析和預測，從而為相關政策制定提供學理依據。

一、房地產價格繼續穩步上升，區域間差異趨于合理

根據分析可知，吉林省房地產業受到國家房地產調控政策的影響比較小，區域外投機資金對地區房地產業的沖擊也比較小;因此，吉林省房地產業的整體價格將繼續保持穩步上升的態勢。這種穩步上升的態勢將隨著吉林省外向型經濟格局的形成、吉林省農業現代化的逐步實現，以及東北老工業基地改革的深入而逐漸改變，即進入快速上升的時期。吉林省房地產價格的穩步上升，是有兩部分力量疊加形成的。一方面，吉林省中心城市房地產價格上升有所減緩。對于吉林省各市州來說，中心城市即長（長春）吉（吉林）兩市多少還是會受到國家房地產調控政策的影響，吉林省地方調控細則事實上針對的主要也是長吉兩市。為了保持政策的穩定性，更好地解決房地產業存在的問題，國家宏觀調控政策在“十四五”期間很難有大的放松。長吉兩市受此影響，未來幾年新增商品房價格和二手房價格都會隨著宏觀調控目標的變動有所變化，但總的趨勢仍然是抑制房地產價格的過快上漲，即長吉兩市未來幾年房地產價格的上漲程度將受到抑制。另一方面，對于吉林省其他市州而言，由于沒有受到外部投機資金的沖擊，因此，房地產價格總體上漲趨勢不會有改變。雖然部分市州也存在一定程度的商品房過度供給的問題，但在我國圍繞提升勞動者收入占國民收入比重的收入分配制度改革戰略作用下，吉林省居民收入將穩步快速提升，從而進一步消化掉已有的存量商品房。此外，隨著吉林省戶籍制度的放開、省內人口的自由流動、新型城鎮化帶動下，農民工就地市民化，吉林省各市州人均收入水平之間的差異將縮小，尤其除長吉兩市外其他市州人均收入將快速上升，從而形成新的住房需求，并導致房地產價格的上漲要快于長吉兩市。但由于吉林省其他市州房地產市場需求仍以本地需求為主，即主要來自本地的改善性住房需求及市民化形成的新住房需求;因此，其房地產價格的上升空間有限。總體看，吉林省各市州房地產價格之間的差異將有所縮小，且在經濟發展水平差異基礎上形成較為合理的差異區間。

二、房地產政策體系日益完善穩定，政府與房企關系將重構

雖然本輪針對房地產業的系列調控措施尚未結束，但是經過這些年調控政策的頻繁出臺，部分房地產調控政策的連續性將進一步增強，房地產調控政策體系框架將基本形成。我國住房制度的市場化改革時間并不長，在本輪國際金融危機爆發前，雖然房地產市場也出現過過熱或過冷的問題，并在相應的抑制政策和刺激政策的影響下，導致大的周期性波動，但是美國次貸危機的爆發，以及本輪國內房地產市場的非理性上漲，將使國家和各地區把房地產市場調控作為一項長期的重要工作。事實證明，房地產業不僅對地區經濟發展和相關產業具有巨大的帶動作用，而且住房是一個涉及民生的重要產業;其健康發展與否，關系到地區經濟能否實現可持續發展，甚至關乎社會的穩定。對于吉林省而言，預計經過本輪系列調控政策之后，對于房地產價格上限區間的認識要更深刻于對房地產價格下限區間的認識。也就是說，未來吉林省房地產政策的調控上限區間將日益清晰，調控政策將在“限高”方面更具效力。隨著房產稅等相關改革措施的全面實施，吉林省房地產調控政策體系框架將基本形成并趨于穩定，并引導房地產市場的健康發展。

隨著房地產市場的發展與成熟，房地產企業與政府之間的關系面臨重構問題。在傳統土地財政的影響下，一些地方政府出于自身財政收入最大化的考慮，不顧土地價格對房地產價格的推高作用，通過控制土地市場而獲取利益。甚至有些地方政府為維護這種利益格局，不惜犧牲消費者的權益，從房地產開發商的角度，與媒體、金融機構一起營造虛假繁榮的房地產市場。經過本輪系列調控政策之后，政府的定位將有很大改變。首先，政府將日益脫離土地財政的依賴，而轉為抑制房地產價格的過快、過度上漲，成為房地產市場的管理者而非利益分割者。其次，經過本輪系列調控，房地產消費者也有所成熟，其對房屋的質量以及相關配套設置提出了更高的要求，對于購房合同的要求事項更加“斤斤計較”。這時，地方政府將成為消費者利益的維護者，以消費者的立場，引導房地產業的規范化發展，甚至通過建立回溯追究機制，嚴格約束政府相關部門的管理權能。最后，房地產企業的分化導致政府成為房地產市場壟斷的監督者。經過本輪系列調控政策之后，房地產企業分化明顯，更多有經濟實力的大型房地產開發商將保留下來，并占據著房地產市場的絕大部分份額。房地產市場的寡頭壟斷格局將進一步強化。如前文所述，在寡頭壟斷市場中，寡頭之間會形成同盟，共同分割市場的壟斷收益。由于政府職能的轉型，政府不再是房地產市場的利益分割者，而是轉變為壟斷監督者，監督房地產市場的壟斷行為，制定房地產市場價格的上限區間，并監督其執行情況。通過對房地產市場壟斷行為的監督，政府將在未來房地產市場的健康合理發展上發揮著巨大作用。總之，政府不再是房地產市場的利益分割者，其與房地產企業之間也不再是“同盟”的關系，而是演變為市場的管理者、消費者利益的維護者和壟斷的監督者，房地產企業與政府之間的關系將得到進一步明確與規范。

三、房地產業發展與城鎮化形成新的良性互動關系

新形勢下，吉林省房地產業發展將與城鎮化形成獨具特色的新的良性互動關系。首先，結合長吉一體化建設，長吉兩市房地產業將向集約化、質量型轉變。受到地理環境的影響，吉林省的平原地區更易形成城市群或城市帶，因此，長吉兩市的一體化發展是必然的趨勢。但受制于已有行政區劃的影響，以及地理環境的限制，長吉一體化并不存在大范圍擴張的可能。因此，如何節約、高效利用土地便成為實施長吉一體化的重要內容之一。其中對房地產業的要求便是以集約型、質量型為發展方向。一方面，集約高效地利用土地是長吉一體化發展對房地產業的客觀要求。隨著長吉一體化的推進，其資源集聚能力將進一步得到強化，更多的人力資源將涌入長吉地區，這要求房地產業必須集約高效地利用土地，同時對不同層次的住房合理布局，以避免未來可能引起的“城市病”。另一方面，隨著長吉一體化發展，區域內人民生活水平得到顯著提升，人們的住房消費需求也將更加多樣。為適應這一變化，房地產業必須向質量型方向發展。其次，基于農業現代化發展的需要，房地產業需要創新發展。吉林省是我國重要的農業省份，因此，實現農業的現代化發展是吉林省經濟工作的重要目標之一。然而，傳統的城鎮化模式與房地產建設模式并不適應現代農業發展的需要，尤其對于吉林省這樣的農業大省來說更是如此;因此，需要針對農業現代化發展的需要，加強房地產業的模式創新。其主要的內容包括：一是加強對優質土地的保護，以利于實現生態農業、綠色農業;二是結合農業產業化、規模化發展，依托農業現代化企業和農民就地市民化，建設城、村結合的住房體系;三是針對吉林省土地經營碎片化的現狀，建設點、面結合的、能夠更好地適應農業生產的住房體系。總之，吉林省房地產業將在與城鎮化形成新的良性互動關系中健康發展。

四、后調控時代吉林省房地產業將迎來快速發展階段

近些年來，吉林省的房地產業發展迅速，對吉林省的經濟增長貢獻率也逐步提高。從經濟發展規律來看，房地產業對經濟增長的重要帶動作用仍將持續很長一段時間。未來一段時間，吉林省的城鎮化將進入一個快速發展的階段。目前，長春市、吉林市正攜手于長吉圖開發開放先導區建設，城市的大規模擴容趨勢明顯;其他市州的城市化建設也在穩步推進之中。大城市有著不容忽視的促進經濟發展的作用，其所具有的積聚效應和輻射效應在國內外很多知名城市的成長過程中，都發揮過重要作用。吉林省各市州尤其是長吉兩市，目前無論在城市規模上還是經濟發展水平上，與大型城市的標準還相距甚遠，雖有一定的積聚與輻射效應，但作用不明顯。同時，吉林省城鎮化建設意義重大。由于吉林省屬于農業大省，大量人口囿于土地之上，而發展現代農業就意味著大量的農業勞動人口將從土地中解放出來。因此，大力推動城鎮化建設，同時配套以農產品深加工業的發展，是吉林省城鎮發展的必然選擇。此外，從吉林省各年的統計公報及長春市統計公報數據可以看出，吉林省城鎮人口數量增長緩慢，即使是省會城市長春，常駐人口增長速度也不高。可見，吉林省目前不僅農村勞動力尚未得到有效釋放，而且中心城市仍未進入高速發展期。因此，按照城市發展規律可以預見，吉林省城市化將邁入一個高速發展期，房地產業對經濟增長的作用將更加凸顯，處于工業化與城鎮化加速發展階段的吉林省房地產業將在后調控時代進入一個快速發展的新階段。

五、保障性住房建設資金壓力將長期存在

吉林省屬于欠發達地區，盡管振興東北老工業基地戰略、長吉圖開發開放戰略的實施，有利于吉林省經濟的快速發展，從而保證地方財政收入的穩步提升。但是，作為東北老工業基地，吉林省也存在很多民生欠賬，其財政資金需求也非常大。在保障性住房方面，吉林省創新的共有產權模式一定程度上解決了融資困境。但這一模式并不適用于公租房等未來主流保障性住房模式。因此，如何突破保障性住房建設的融資瓶頸，仍然是吉林省面臨的重大問題。此外，地方政府擺脫土地財政已經成為經濟發展的一個趨勢，這對于目前經濟水平并不高的吉林省來說，影響還比較小，盡快尋找未來吉林省財政的主要依托，成為亟待解決的問題。由于吉林省房地產業發展一直比較平穩，因此學術界提出的以房產稅收入替代土地財政的設想，對于吉林省來說可行性并不高。因此未來長時期內，吉林省必須致力于農業現代化、工業轉型和發展第三產業，通過發展經濟，帶動稅收的增加;而在這一過程中，保障性住房建設將一直面臨資金困境，直到吉林省地方財政進入良性循環后才有望徹底解決。

責任編輯：楊國棟